O greșeală frecventă arată așa: familia alege proiectul casei, plătește arhitectul, face studiul geotehnic și abia la depunerea dosarului de autorizare află că terenul „de la bunici” nu e încă pe numele nimănui. Legea 50/1991 spune limpede că autorizația de construire se emite numai celui care are un titlu asupra terenului, adică un drept care îi permite să construiască. Mai jos sunt întrebările pe care le primim cel mai des despre situațiile în care acest drept nu e atât de simplu de dovedit.
Ce înseamnă concret „dreptul de a construi” pentru primărie?
Înseamnă că trebuie să arăți un act care îți dă proprietatea sau un alt drept real asupra terenului, intabulat în cartea funciară, pe numele tău. Cel mai des este vorba de proprietate (contract de vânzare, donație, certificat de moștenitor, act de partaj), dar pot fi și dreptul de superficie, concesiunea sau alte drepturi prevăzute de lege.
Dovada se face, în practică, prin actul de dobândire și prin extrasul de carte funciară pentru informare. Multe primării îl cer recent, de regulă nu mai vechi de 30 de zile, dar termenul și lista exactă a actelor diferă de la o primărie la alta, așa că verificați-le la ghișeul de urbanism înainte de depunere.
Pot cere certificatul de urbanism dacă terenul nu este încă al meu?
Da, certificatul de urbanism poate fi solicitat de orice persoană interesată, fără să dovedească proprietatea. Este un document de informare: arată ce permit PUG-ul sau PUZ-ul pe acel teren (regim de înălțime, POT, CUT, retrageri) și ce avize vor fi necesare.
De aceea este primul pas util chiar înainte de a cumpăra sau de a lămuri o moștenire. Dacă afli că zona permite doar parter sau P+M, de exemplu, știi din timp ce tip de casă poți alege. Autorizația de construire, în schimb, nu se mai poate obține fără titlul asupra terenului.
Terenul e moștenit, dar succesiunea nu e dezbătută. Pot construi?
Nu, până nu ai certificatul de moștenitor și nu ești înscris în cartea funciară, primăria nu are cum să-ți elibereze autorizația. Faptul că „toată lumea din sat știe că e terenul tău” sau că plătești impozitul pe el nu ține loc de titlu.
Succesiunea se dezbate la notar dacă moștenitorii se înțeleg, altfel în instanță. Contează și timpul: dacă procedura se finalizează în doi ani de la deces, nu se plătește impozit pe moștenire; după acest termen, Codul fiscal prevede un impozit de 1% din valoarea masei succesorale. Dacă defunctul nu avea terenul intabulat, va fi nevoie mai întâi de documentație cadastrală, ceea ce adaugă câteva săptămâni sau luni.
Am moștenit terenul împreună cu frații. Ce acte îmi trebuie?
Ai două variante: fie obții acordul notarial al tuturor coproprietarilor pentru construcție, fie faceți un partaj și primești o parcelă separată, cu număr cadastral propriu. Fără una dintre ele, dosarul de autorizare nu trece.
Acordul notarial este mai rapid, dar lasă casa pe un teren care rămâne în indiviziune, iar asta complică o vânzare, un credit ipotecar sau o moștenire viitoare. Partajul este mai curat. Atenție însă: dacă terenul se împarte, fiecare lot trebuie să respecte regulile de urbanism (front la stradă, suprafață minimă, acces). Pe un lot îngust rezultat din împărțire, o casă compactă pe parter, precum acest proiect de 126 m² cu 3 dormitoare pe un singur nivel, se încadrează mai ușor în retragerile cerute.
Terenul l-am cumpărat în timpul căsătoriei, iar acum suntem divorțați. Ce fac?
Dacă la divorț nu ați făcut și partajul, terenul este în continuare bun comun, iar pentru autorizație îți trebuie acordul notarial al fostului soț sau un partaj care să-ți atribuie ție terenul. Divorțul în sine nu schimbă nimic în cartea funciară.
Partajul se poate face la notar, dacă vă înțelegeți, sau în instanță, ceea ce poate dura mult. În cazul acesta, sfatul este simplu: nu plătiți proiectul și nici avizele până nu e clar pe numele cui rămâne terenul. Un acord dat „pe cuvânt” se poate retrage oricând.
Pot construi pe un teren ipotecat la bancă?
Da, ipoteca nu interzice prin ea însăși construirea, dar de cele mai multe ori contractul de credit cere acordul scris al băncii, iar în cartea funciară poate fi notată chiar o interdicție de construire, înstrăinare sau grevare. Dacă interdicția apare în extras, primăria va cere acordul băncii.
Citiți secțiunea C a extrasului de carte funciară, unde apar sarcinile, și discutați cu banca înainte de proiect. Casa construită va intra oricum sub ipotecă, prin efectul accesiunii, iar banca vrea de obicei să știe ce valoare se adaugă garanției. Dacă terenul e cumpărat cu credit și vreți să construiți tot din credit, de regulă e mai simplu să negociați de la început un singur credit pentru teren și construcție.
Vreau să construiesc pe terenul părinților. Ce variantă aleg?
Ai trei variante uzuale: părinții îți donează terenul (sau o parte din el), îți constituie un drept de superficie, sau îți dau acordul notarial pentru construire. Primele două îți dau un titlu propriu; a treia este cea mai fragilă.
Donația face terenul al tău. Între părinți și copii nu se plătește impozit pe transfer, dar rămân onorariul notarial și taxele de carte funciară. Superficia lasă terenul părinților și îți dă ție dreptul de a construi și de a deține casa. Varianta cu acordul simplu înseamnă, juridic, că părinții devin proprietarii casei prin accesiune, ceea ce poate crea probleme la moștenire, mai ales dacă ai frați. Pe un teren părintesc deja ocupat de casa veche, un proiect mic, cum este această casă pe parter de 65 m² cu 2 dormitoare, poate încăpea lângă construcția existentă, în limita POT-ului.
Ce este dreptul de superficie și cum se constituie?
Superficia este dreptul de a avea o construcție pe terenul altcuiva, separat de proprietatea terenului. Se constituie prin act notarial și se înscrie în cartea funciară, iar pe baza lui primăria poate emite autorizația pe numele tău.
Actul stabilește suprafața pe care se exercită dreptul, durata (de obicei maximum 99 de ani, cu posibilitate de reînnoire) și dacă este gratuit sau cu plată. Pentru credit ipotecar, multe bănci acceptă superficia, dar cer de regulă ipotecă și pe teren, deci și semnătura părinților. Întrebați banca înainte, ca să nu refaceți actul.
Terenul nu are cadastru sau carte funciară. Mai pot obține autorizația?
Practic nu: primăria cere extrasul de carte funciară, iar fără intabulare nu îl ai. Mai întâi se face documentația de cadastru și intabulare la OCPI, cu un inginer cadastrist autorizat.
Costul și durata variază după zonă și complexitate; în 2025, pentru un teren intravilan obișnuit, onorariul cadastristului era frecvent de ordinul a câteva mii de lei, plus taxele OCPI. Probleme apar când suprafața măsurată diferă de cea din acte sau când vecinii contestă hotarul, așa că porniți procedura cât mai devreme.
Ce verific înainte să plătesc proiectul casei?
Verifică trei lucruri: că terenul e intabulat pe numele tău (sau că ai superficie ori acord notarial), că în extras nu există sarcini care blochează construirea și că certificatul de urbanism permite casa pe care o vrei.
- Extrasul de carte funciară: proprietarii din partea B, sarcinile din partea C, suprafața din partea A.
- Coproprietarii: toți au semnat acordul notarial sau partajul e încheiat.
- Banca: acordul scris, dacă există ipotecă sau interdicție notată.
- Certificatul de urbanism: regimul de înălțime, POT, CUT, retrageri și avizele cerute.
- Zona seismică: structura se dimensionează după P100 de către inginerul de rezistență.
Abia după aceea are sens să alegi și să adaptezi proiectul. Dacă certificatul permite P+1, o casă pe două niveluri cu amprentă mică, precum acest proiect de 108 m² cu 3 dormitoare sau această casă tradițională de 177 m² pe două niveluri, folosește bine un lot îngust din periferia Clujului sau a Brașovului. Pentru o familie mai mare, pe un teren clar și suficient de lat, poate merge și o casă de 210 m² cu 4 dormitoare și garaj.
Cât durează, în total, să rezolv actele terenului?
Depinde de situație: un acord notarial al fraților se poate obține în câteva zile, în timp ce o succesiune cu moștenitori în conflict sau un partaj în instanță poate dura luni sau chiar ani. Ipoteca se rezolvă, de regulă, în câteva săptămâni, cât durează răspunsul băncii.
Planificați realist: lămurirea titlului, apoi certificatul de urbanism, avizele și autorizația, care împreună pot dura câteva luni, în funcție de primărie și de avizele cerute. Pentru detalii exacte despre cazul vostru, discutați cu un notar și cu arhitectul care va semna documentația, iar regulile locale verificați-le întotdeauna la primăria din comuna sau orașul unde este terenul.
