Certificatul de urbanism a sosit de la primărie, ați citit cu atenție regimul juridic, economic și tehnic al terenului, iar apoi ați ajuns la secțiunea care îi încurcă pe aproape toți proprietarii: „Avize și acorduri solicitate”. Bifele de acolo spun ce trebuie să aduceți înainte de a depune cererea pentru autorizația de construire. Pentru o casă unifamilială obișnuită lista nu e uriașă, dar fiecare aviz are instituția lui, actele lui și timpul lui de așteptare. Dacă le luați la rând, pierdeți ușor trei-patru luni.
Mai jos găsiți costurile orientative pentru 2025–2026, termenele obișnuite și, mai ales, cine se ocupă de fiecare. Sumele variază de la un județ la altul și de la un operator la altul, așa că verificați întotdeauna tarifele actuale pe site-ul instituției sau cu proiectantul.
Tabelul avizelor: cost și termen pentru fiecare
| Aviz sau document | Cine îl obține de obicei | Termen orientativ | Cost orientativ (RON, 2025–2026) |
|---|---|---|---|
| Aviz de amplasament energie electrică | Proiectantul | 2–4 săptămâni | 100–600 lei |
| Studiu de soluție electric (dacă e cerut) | Proiectant de specialitate | 3–6 săptămâni | 500–2.500 lei |
| Aviz apă-canal | Proiectantul | 2–4 săptămâni | 150–700 lei |
| Aviz gaze naturale | Proiectantul | 2–4 săptămâni | 100–500 lei |
| Aviz telecomunicații (unde e cerut) | Proiectantul | 1–3 săptămâni | 0–300 lei |
| Actul emis de APM (mediu), inclusiv anunțurile publice | Proprietarul, cu ajutorul proiectantului | 4–8 săptămâni | 200–800 lei |
| Aviz sau notificare DSP (sănătate publică) | Proiectantul | 2–4 săptămâni | 100–600 lei |
| Aviz ISU (rar la case) | Proiectantul | 3–5 săptămâni | 1.500–4.000 lei, mai ales scenariul de securitate la incendiu |
| Aviz administrator drum local | Proprietarul | 1–4 săptămâni | 0–500 lei |
| Aviz drum județean sau național | Proprietarul, cu documentație de specialitate | 1–3 luni | 1.000–5.000 lei sau mai mult |
| Plan topografic vizat de OCPI | Topograf autorizat, la comanda proprietarului | 2–5 săptămâni | 1.500–4.000 lei |
| Onorariul pentru obținerea avizelor | Proiectantul | - | 1.500–5.000 lei |
Pentru o casă pe un teren cu acces dintr-o stradă locală, totalul ajunge de cele mai multe ori la 3.000–10.000 lei. Dacă terenul iese direct la un drum județean sau național, costul și timpul pot să crească mult.
Electricitatea: puterea cerută schimbă totul
Avizul de amplasament îl emite operatorul de distribuție din zona voastră. Prin el confirmă că noua casă nu încalcă rețelele existente și arată în mare cum veți fi racordați. De obicei se depun:
- cererea tip a operatorului;
- certificatul de urbanism cu anexele;
- planul de încadrare în zonă și planul de situație;
- actul de proprietate și extrasul de carte funciară;
- puterea estimată, în kW.
Ultima informație contează mai mult decât pare. Pentru o casă mică pe parter, de tipul acestui bungalow de 112 m² cu trei dormitoare, puterea cerută e modestă și de regulă rețeaua din stradă ajunge. Dacă însă planificați pompă de căldură, încărcare pentru mașină electrică și panouri fotovoltaice, cum se întâmplă des la case noi care urmăresc cerințele nZEB, puterea crește. Atunci operatorul poate cere un studiu de soluție, care adaugă câteva săptămâni și câteva mii de lei. Locuințele de 200 m² pe parter, precum această casă modernă de 201 m² cu trei dormitoare și garaj dublu, intră des în categoria asta.
Dacă vreți să aplicați mai târziu în programul Casa Verde pentru fotovoltaice sau pompă de căldură, spuneți-i proiectantului de la început. Puterea și soluția de racordare se discută mai ușor acum decât după autorizare. Condițiile programului se schimbă de la o sesiune la alta, așa că verificați-le la AFM.
Apa, canalizarea și gazele
Avizele de apă-canal și de gaze sunt, în general, cele mai previzibile. Operatorii locali cer aproape aceleași acte ca la electricitate: certificatul de urbanism, planurile de încadrare și de situație, actul de proprietate și o estimare a consumului. Pe terenurile din comunele de lângă București, Cluj sau Brașov unde nu există încă rețea de canalizare, avizul poate cere o soluție provizorie, cum ar fi un bazin vidanjabil sau o stație de epurare. Soluția asta intră apoi în proiect și în buget.
La gaze, gândiți-vă dinainte dacă le folosiți cu adevărat. Dacă alegeți încălzire cu pompă de căldură, poate nu aveți nevoie deloc de branșament, iar proiectantul poate discuta cu primăria dacă avizul mai e necesar. Decizia rămâne însă a emitentului certificatului.
Mediul (APM): ieftin, dar lent
Agenția pentru Protecția Mediului din județ analizează proiectul și, pentru o casă, de regulă încheie procedura cu un act care spune că nu e nevoie de evaluare de mediu. Costul e mic, dar procedura are etape fixe, inclusiv anunțuri publice pe care trebuie să le publicați voi, ca beneficiar. Acte uzuale:
- notificarea sau cererea tip a APM;
- certificatul de urbanism;
- memoriul de prezentare întocmit de proiectant;
- planurile de încadrare și de situație;
- dovada plății tarifului și a publicării anunțului.
Calculați 4–8 săptămâni. Dacă terenul e într-o arie protejată sau lângă una, procedura se poate prelungi și costul poate crește. Cereți la APM lista exactă de acte pentru situația voastră.
DSP și ISU: când sunt cerute
Direcția de Sănătate Publică verifică aspectele de igienă: distanța față de vecini, alimentarea cu apă, evacuarea apelor uzate și însorirea. Pentru case, multe direcții emit o notificare sau un aviz pe baza unui memoriu tehnic și a planurilor. Tariful diferă de la județ la județ.
Avizul ISU, adică de securitate la incendiu, nu apare de regulă la o locuință unifamilială obișnuită. Pentru clădiri mari, cu multe niveluri sau cu funcțiuni mixte, regulile sunt altele. O vilă precum această casă de 632 m² cu subsol, cinci dormitoare și trei niveluri merită verificată de proiectant din acest punct de vedere. O casă pe parter de 138 m², ca acest bungalow cu trei dormitoare, aproape sigur nu are nevoie de aviz ISU. Dacă bifa apare totuși în certificat, aveți nevoie de un scenariu de securitate la incendiu, iar acesta e partea scumpă.
Drumul: avizul care poate bloca totul
Dacă accesul pe teren se face dintr-o stradă a comunei, primăria emite repede acordul pentru acces sau pentru branșamente. Situația se schimbă când terenul iese la un drum județean sau național. Atunci aveți nevoie de avizul administratorului drumului, iar uneori și de acordul poliției rutiere. Se cere o documentație cu planul accesului, distanțele față de axul drumului și uneori un proiect de racordare a accesului.
Pe loturile de la marginea orașelor, unde multe terenuri sunt înșirate de-a lungul unui drum județean, acesta e avizul care întârzie cel mai des autorizația. Porniți-l primul.
Ce face proiectantul și ce porniți voi
De obicei proiectantul depune avizele de utilități, cel de la DSP și pe cel de la ISU, când e cazul. El are planurile și memoriile, iar mulți operatori au acum portaluri online. Voi trebuie să aveți grijă de:
- Extrasul de carte funciară și actul de proprietate, actualizate. Fără ele nu pornește niciun aviz.
- Planul topografic vizat de OCPI. Comandați-l imediat, pentru că stă la baza tuturor planurilor.
- Procedura APM, unde semnați și publicați anunțurile ca beneficiar.
- Avizul de drum, mai ales pentru drumuri județene și naționale.
- Studiul geotehnic. Nu e un aviz, dar fără el proiectul de rezistență după P100 nu se poate face.
Cum economisiți timp și bani
Cea mai mare economie e să nu pierdeți timpul. Certificatul de urbanism are o valabilitate limitată, iar avizele obținute pe baza lui țin, în general, cât el. Dacă le luați pe rând și unul întârzie, riscați să plătiți totul a doua oară.
- Depuneți în paralel. Cu planul de situație gata, toate avizele de utilități pot pleca în aceeași săptămână.
- Alegeți proiectul devreme. Suprafața, numărul de niveluri și echipamentele contează pentru electricitate și pentru DSP. Un proiect hotărât, ca această casă P+M de 163 m² cu patru dormitoare sau această casă P+1 modernă de 214 m², tot cu patru dormitoare, permite planuri finale de la început, fără revizii.
- Cereți o ofertă completă. Rugați proiectantul să includă în onorariu obținerea tuturor avizelor, ca să nu primiți costuri separate pe parcurs.
- Folosiți portalurile online ale operatorilor, acolo unde există. Scapați de drumuri la ghișeu și vedeți stadiul cererii.
- Nu cereți mai multă putere decât vă trebuie. Puteți mări puterea mai târziu, iar un studiu de soluție inutil costă bani și timp.
Și pentru case foarte mici, precum această căsuță de 84 m² cu două dormitoare, lista de avize e cam aceeași. Suprafața nu scutește de proceduri, dar face ca electricitatea și canalizarea să fie, de regulă, mai simple.
Pe scurt
- Pentru o casă cu acces dintr-o stradă locală, avizele costă în total cam 3.000–10.000 lei (2025–2026).
- Cele mai mari cheltuieli sunt planul topografic, onorariul proiectantului, studiul de soluție electric și avizul de drum județean sau național.
- APM durează cel mai mult dintre avizele ieftine. Drumul județean sau național durează cel mai mult în general.
- ISU apare rar la case unifamiliale, iar DSP apare des.
- Proiectantul se ocupă de utilități și de DSP. Voi porniți CF-ul, topografia, APM-ul și drumul.
- Depuneți totul în paralel și verificați tarifele actuale la fiecare instituție.
