Aproximativ 950.000 de lei. Atât ajunge să coste, cu teren cu tot, o casă de trei dormitoare la marginea Clujului sau a Bucureștiului în 2025–2026. Pentru aceeași sumă cumperi două apartamente de două camere într-un bloc nou. Atunci de ce ar alege cineva casa? Pentru că pe piața de închiriere casele sunt puține, iar familiile care le caută stau ani la rând, nu luni. Dacă vrei ca investiția să meargă, pașii de mai jos te ajută să pornești de la chiria pe care o poți încasa, nu de la casa care îți place ție.
Pasul 1: Află ce chirie poți cere înainte să cumperi ceva
Primul calcul nu e cel al construcției, ci al venitului. Urmărește timp de două-trei săptămâni anunțurile de case închiriate în zona care te interesează și notează nu doar prețul cerut, ci și cât timp rămâne anunțul activ. O casă care stă două luni pe site nu s-a închiriat la prețul acela.
Orientativ, la sfârșitul lui 2025, o casă de trei dormitoare, nouă și nemobilată, se închiria cam așa:
- Ilfov (în comunele din nord și vest, cu acces rapid spre oraș): aproximativ 4.000–6.500 lei pe lună, mai mult lângă școlile private și centurile de birouri;
- Florești și satele din jurul Clujului: aproximativ 3.500–5.500 lei, cu cerere puternică din partea familiilor tinere care lucrează în oraș;
- comunele din jurul Brașovului: aproximativ 3.500–5.000 lei, cu o piață mai mică, dar și cu mai puțină concurență.
Chiriile se negociază adesea în euro, așa că verifică intervalele la momentul în care citești. Costul acestui pas: zero, doar timpul tău.
Pasul 2: Alege terenul cu ochii chiriașului
Un chiriaș cu copii întreabă trei lucruri: cât face până la serviciu, unde e grădinița și dacă strada are asfalt și canalizare. Un teren ieftin pe un drum de pământ, fără rețea de apă, îți scade chiria cu sute de lei lunar pentru tot restul investiției.
Pentru o casă de 100–140 m² ajunge un lot de 350–500 m². În 2025 prețurile pe metru pătrat se mișcau cam între 60 și 200 de euro în zonele de mai sus, deci un teren potrivit costă de regulă 150.000–400.000 lei. Căutarea și negocierea durează în mod obișnuit unul până la trei luni; adaugă notarul și cartea funciară, cam 1–2% din preț.
Pasul 3: Verifică ce ai voie să construiești
Înainte de semnătura la notar, cere un certificat de urbanism de informare pentru lot sau măcar consultă documentația urbanistică a comunei la primărie. Ce te interesează concret: regimul de înălțime permis, procentul din teren pe care îl poți ocupa, retragerile față de vecini și dacă zona cere un plan urbanistic suplimentar înainte de autorizație. Un PUZ nou poate adăuga ușor încă un an, deci evită terenurile care depind de el dacă vrei să încasezi chirie curând.
După cumpărare urmează certificatul de urbanism pentru construire, avizele de rețele, studiul geotehnic și proiectul pentru autorizație, care include obligatoriu calculul structural la cutremur. Socotește 3–6 luni și, împreună cu proiectul tehnic, aproximativ 15.000–35.000 lei pentru arhitect, ingineri, avize și taxe.
Pasul 4: Alege un proiect care se închiriază ușor
O casă pentru chiriași nu e o casă de vis. Are nevoie de un living luminos legat de bucătărie, trei camere în care încape un pat dublu, două băi sau cel puțin un grup sanitar separat și cât mai puțin spațiu pierdut pe holuri. Fiecare metru în plus costă în jur de 5.000 de lei la cheie, dar rareori se recuperează în chirie.
Varianta pe parter e cea mai sigură: o iau și familiile cu copii mici, și cuplurile mai în vârstă. Un exemplu bun este o casă pe un singur nivel de 99 m², cu două băi, în care niciun metru nu e risipit. Dacă vrei ceva mai generos pentru chiriașii din Ilfov, unde bugetele sunt mai mari, planul de 135 m² tot pe parter oferă camere ample și o baie pentru fiecare zonă a casei.
Pe loturile înguste din Florești, unde amprenta la sol contează, o casă cu etaj sau mansardă e soluția logică. Acest proiect pe două niveluri, de 108 m², pune dormitoarele sus și lasă la parter zona de zi și un loc de mașină acoperit.
Pasul 5: Fă bugetul construcției pe etape
Pentru o structură din cărămidă sau BCA cu cadre de beton armat, prețurile din 2025 arătau cam așa (fără teren, fără TVA recuperată, la constructori din zonele urbane):
- la roșu (fundație, structură, zidărie, acoperiș): aproximativ 1.700–2.300 lei/m²;
- închis (tâmplărie, termoizolație, instalații trase): încă 1.200–1.700 lei/m²;
- finisaje standard, gândite să reziste la chiriași: încă 1.300–1.800 lei/m².
La 120 m², totalul la cheie ajunge cam la 500.000–700.000 lei. Adaugă racordurile la utilități (10.000–30.000 lei, foarte diferit de la o comună la alta), gardul și aleile. Construcția propriu-zisă durează de regulă 8–14 luni. Un sfat de proprietar: la finisaje alege gresie în loc de parchet în zonele de trecere și vopsea lavabilă de calitate; pereții se repară între chiriași mai des decât crezi.
Pasul 6: Investește în ce crește chiria și scurtează pauzele
Trei lucruri fac diferența dintre o casă care se închiriază în două săptămâni și una care așteaptă:
- Un loc de mașină acoperit. În afara orașului, aproape fiecare familie are două mașini. Casa de 121 m² cu garaj dublu, în linie scandinavă, răspunde exact acestei nevoi, iar o variantă mai compactă, pe parter, cu garaj pentru o mașină rămâne o alegere echilibrată când bugetul e mai strâns.
- O curte mică, dar folosibilă. 100–150 m² de gazon și o terasă acoperită sunt suficiente. O grădină mare îl sperie pe chiriaș, care nu vrea să tundă iarba o zi întreagă.
- Facturi mici. Casele noi trebuie oricum să fie foarte eficiente energetic, dar o pompă de căldură și câteva panouri fotovoltaice reduc factura iernii până la nivelul unui apartament. Programul Casa Verde a finanțat în edițiile trecute astfel de sisteme; verifică dacă ediția curentă acceptă o locuință care nu îți este domiciliu. Chiriașii din 2026 întreabă direct cât a fost întreținerea în ianuarie, deci păstrează facturile primului an.
Pentru cine construiește în pantă, lângă Brașov, un proiect de 129 m² repartizat pe trei niveluri, cu garaj integrat, folosește bine diferența de nivel fără ziduri de sprijin costisitoare.
Pasul 7: Calculează randamentul brut și net
Să luăm un exemplu realist în Florești, cu o casă de 120 m² și un curs de aproximativ 5 lei pentru un euro:
| Element | Sumă (lei) |
|---|---|
| Teren 400 m² | 300.000 |
| Proiect, avize, autorizație, utilități | 50.000 |
| Construcție la cheie | 600.000 |
| Investiție totală | 950.000 |
| Chirie 4.700 lei × 12 luni | 56.400 |
| Randament brut | 5,9% |
| O lună fără chiriaș | −4.700 |
| Întreținere și reparații | −6.000 |
| Impozit pe clădire și teren, asigurare | −2.500 |
| Impozit pe venitul din chirie (aprox.) | −4.500 |
| Venit net anual | 38.700 |
| Randament net | aprox. 4,1% |
Un randament net de 4% pare modest, dar nu include creșterea valorii terenului, care în zonele periurbane a fost în ultimii ani mai rapidă decât a apartamentelor vechi. Ce nu trebuie să faci: să calculezi doar cu chiria brută și cu terenul pe care l-ai moștenit „gratis”. Terenul are un preț de piață, iar dacă l-ai vinde ai avea banii aceia în mână.
Pasul 8: Contractul, înregistrarea la ANAF și impozitul
Ca persoană fizică, venitul din cedarea folosinței bunurilor se impozitează cu o cotă de 10%. În ultimii ani impozitul s-a aplicat pe venitul net, adică după scăderea unei cote forfetare de 20%, ceea ce înseamnă în practică aproximativ 8% din chiria încasată. Pe deasupra, în funcție de totalul veniturilor tale din anul respectiv, poate apărea și contribuția la sănătate (CASS). Regulile fiscale s-au schimbat de mai multe ori recent, așa că verifică cotele valabile pentru anul în care încasezi, la ANAF sau cu un contabil.
Contractul de închiriere se înregistrează la ANAF în 30 de zile de la semnare, de regulă cu formularul dedicat, depus online prin Spațiul Privat Virtual. Orice prelungire sau modificare se anunță în același termen. Venitul anual se declară apoi prin declarația unică, iar plata are termen în primăvara anului următor. Un contract bine scris (garanție de două chirii, inventar cu fotografii, cine plătește reviziile centralei sau ale pompei de căldură) te scutește de majoritatea conflictelor.
Pasul 9: Recepția, pregătirea și primul chiriaș
După recepția la terminarea lucrărilor, înscrie construcția în cartea funciară și declar-o la primărie pentru impozitul local, în termenul legal. Decide apoi dacă închiriezi nemobilat (familiile pe termen lung preferă de obicei așa) sau cu bucătărie complet echipată, care aduce cam 300–500 de lei în plus pe lună.
Fotografiază casa pe lumină de zi, cu curtea amenajată, și scrie în anunț costurile reale de iarnă. Selectează chiriașul cu răbdare: o familie care rămâne cinci ani valorează mai mult decât o chirie cu 300 de lei mai mare plătită de cineva care pleacă după un an.
Calendarul investiției
| Etapă | Durată orientativă | Cost orientativ (2025–2026) |
|---|---|---|
| Studiul chiriilor din zonă | 2–3 săptămâni | fără cost |
| Găsirea și cumpărarea terenului | 1–3 luni | 150.000–400.000 lei + notar |
| Urbanism, proiect, avize, autorizație | 3–6 luni | 15.000–35.000 lei |
| Construcție la roșu | 3–5 luni | 1.700–2.300 lei/m² |
| Închidere și instalații | 2–4 luni | 1.200–1.700 lei/m² |
| Finisaje, curte, racorduri | 3–5 luni | 1.300–1.800 lei/m² + 10.000–30.000 lei |
| Recepție, carte funciară, impozit local | 1–2 luni | câteva mii de lei |
| Anunț, selecție chiriaș, înregistrare contract | 2–6 săptămâni | fără cost sau comision de agenție |
De la prima căutare de teren până la prima chirie încasată trec, realist, între 18 și 28 de luni. Cine pleacă la drum știind asta și calculează cu cifre prudente are toate șansele să rămână cu o casă care se plătește singură și se închiriază fără pauze lungi.
