Aproximativ 35 de metri pătrați. Atât ocupă o garsonieră completă, cu intrare proprie, chicinetă și baie, lipită de casa familiei. Pentru mulți care construiesc în Ilfov, lângă Cluj sau în zona metropolitană a Brașovului, acești metri pătrați rezolvă două probleme: aduc o chirie care ajută la rata creditului și, peste zece ani, devin locul în care stau părinții sau copilul ajuns student. Întrebarea practică este cât costă în plus față de o casă obișnuită și ce trebuie decis încă de la proiect.
Cifrele de mai jos sunt estimări orientative pentru 2025–2026, pentru o unitate de 30–45 m² integrată într-o casă nouă din cărămidă sau BCA, cu structură din beton armat. Prețurile variază mult între București și un sat din Harghita, așa că cereți oferte locale înainte de a bugeta.
Tabelul costurilor
| Element de cost | Interval estimat (RON, 2025–2026) | Observații |
|---|---|---|
| Suprafață construită suplimentară (structură, zidărie, acoperiș), 30–45 m² | 80.000 – 160.000 | Depinde dacă unitatea adaugă amprentă la sol sau stă peste garaj |
| Intrare separată (ușă exterioară, treaptă sau scară exterioară, copertină) | 6.000 – 35.000 | Scara exterioară spre etaj împinge spre limita de sus |
| Baie completă (instalații, obiecte sanitare, placări) | 15.000 – 35.000 | Mai ieftin dacă este lipită de un ghen existent |
| Chicinetă (mobilier și electrocasnice compacte) | 10.000 – 28.000 | Plită cu inducție, frigider sub blat, hotă cu recirculare |
| Izolare fonică față de casa principală | 5.000 – 15.000 | Pereți dubli sau placare, șapă flotantă |
| Separare la foc (perete, planșeu, ușă rezistentă la foc) | 3.000 – 12.000 | Obligatoriu de verificat dacă unitatea e lângă sau peste garaj |
| Branșamente și contoare separate (electricitate, apă) | 6.000 – 18.000 | Inclusiv avize și firide; gazul se adaugă separat |
| Încălzire și răcire proprie | 5.000 – 25.000 | De la un aer condiționat inverter până la un circuit separat cu contor de energie termică |
| Finisaje interioare (pardoseli, tencuieli, vopsitorii, uși) | 18.000 – 40.000 | Pentru 30–45 m² |
| Proiectare și documentație suplimentară | 3.000 – 10.000 | Adaptarea planului, specialități, eventual expertiză la foc |
| Total orientativ | 150.000 – 380.000 | Fără teren și fără mobilierul de cameră |
Cea mai mare parte: metrii pătrați în plus și unde îi așezați
Peste jumătate din buget pleacă pe suprafața construită. De aceea locul unității contează mai mult decât finisajele. Într-o casă P+1 există trei variante realiste.
La capătul parterului
Este varianta cea mai simplă pentru părinți în vârstă: fără scări, cu acces direct din curte. Unitatea mărește însă amprenta la sol, deci consumă din POT, procentul de ocupare a terenului fixat de PUG sau PUZ. Pe loturile înguste din jurul Bucureștiului, de 300–500 m², acest procent se atinge repede. O casă cu plan alungit, cum este această casă europeană cu 4 dormitoare pe 2 niveluri, de 271 m², arată cum o aripă de capăt poate fi izolată de zona de zi a familiei.
Peste garaj
Placa de peste un garaj dublu are de obicei 36–45 m², exact cât o garsonieră. Nu consumă teren suplimentar și ține chiriașul departe de dormitoarele familiei. Costă însă o scară exterioară sau o casă a scării separată, iar planșeul peste garaj trebuie dimensionat de inginerul structurist conform P100, mai ales în zona Vrancea, unde o deschidere mare de garaj sub o încăpere locuită cere atenție. Planuri cu garaj dublu sau triplu, ca casa de 281 m² cu 4 dormitoare și garaj pentru trei mașini sau casa Craftsman de 263 m² cu garaj dublu, dau o idee despre ce suprafață rămâne disponibilă deasupra.
La demisol
Demisolul pare ieftin, pentru că există deja structura. În realitate, săpătura, hidroizolația și ferestrele suficient de mari pentru lumină naturală costă mult. Pentru o unitate locuibilă trebuie verificate cerințele de iluminare și ventilare, iar pânza freatică ridicată din unele zone ale Bucureștiului sau Clujului poate face varianta neeconomică. Are sens la case mari pe teren în pantă, cum este vila de 632 m² cu subsol și 5 dormitoare, unde un nivel iese parțial la suprafață.
Baia și chicineta: al doilea cel mai mare cost
O baie de 3–4 m² costă aproape cât una de 6 m², pentru că plătiți instalațiile, nu metrii. Așezați-o lipită de băile casei principale, pe același ghen și pe aceeași coloană de canalizare. Peste garaj, ideal este ca baia unității să stea deasupra unei băi sau a unei spălătorii de la parter. Pentru chicinetă alegeți plită cu inducție, fără gaz: scapă de o instalație separată și de un al doilea contract de furnizare.
Separarea fonică și la foc
Aceasta e partea pe care o taie cei mai mulți și pe care o regretă primii. Un perete de 25 cm din BCA nu oprește bine zgomotul; un perete din cărămidă plină sau un perete dublu cu vată minerală între straturi face diferența. Pe planșeu, o șapă flotantă pe izolație acustică reduce zgomotul de pași. Costul suplimentar e mic față de restul bugetului.
Separarea la foc contează mai ales când unitatea e peste garaj sau lângă el. Normativele românești de securitate la incendiu cer elemente de compartimentare între garaj și spațiile locuite, iar dacă unitatea devine o locuință distinctă, cerințele pot crește. Clasa de rezistență a peretelui, a planșeului și a ușii o stabilește proiectantul; nu presupuneți că o ușă metalică obișnuită este suficientă.
Contoare separate: merită de la început
Dacă închiriați, contoarele separate elimină discuțiile despre cine plătește curentul. Pentru electricitate există două variante: un branșament și un contract separat cu distribuitorul, sau un contor intern (subcontor) după contorul casei. Prima variantă e mai curată juridic, dar cere aviz și, de regulă, ca unitatea să fie recunoscută ca loc de consum distinct. Pentru apă, un apometru secundar e ieftin; un branșament separat cere acordul operatorului local. Dacă instalați fotovoltaice prin programul Casa Verde, discutați cu proiectantul electric cum se împarte producția între cele două contoare înainte de montaj.
Ce spun urbanismul și autorizația
Aici se decide mai mult decât costul. O garsonieră cu intrare, baie și bucătărie proprii poate fi considerată o a doua locuință. Asta schimbă lucrurile pe trei planuri:
- PUG și PUZ. Unele zone permit doar locuințe individuale, uneori cu o singură unitate pe parcelă. Două locuințe pot fi încadrate diferit și pot cere, de exemplu, locuri de parcare suplimentare.
- Certificatul de urbanism. Descrieți corect funcțiunea în cerere. Răspunsul primăriei vă spune ce e permis înainte să plătiți proiectul.
- Cartea funciară. O unitate autorizată ca locuință distinctă poate fi intabulată separat și vândută separat; o unitate legată de casă rămâne parte a aceleiași locuințe.
Alegerea dintre „o casă cu un spațiu legat de ea” și „două locuințe” trebuie făcută cu arhitectul, cinstit, în funcție de ce veți face cu unitatea. Construirea altfel decât prevede autorizația riscă amenzi și probleme la recepție sau la vânzare.
Cum se impozitează chiria
Chiria pe termen lung obținută de o persoană fizică intră la venituri din cedarea folosinței bunurilor. Impozitul pe venit, cu o cotă de 10% în ultimii ani, se declară prin declarația unică, depusă de regulă până la 25 mai a anului următor. Peste anumite plafoane de venit, exprimate în salarii minime brute, se adaugă și contribuția de sănătate (CASS). Regulile de calcul s-au schimbat de mai multe ori după 2022, deci verificați varianta în vigoare pe site-ul ANAF sau cu un contabil.
Închirierea în regim hotelier, pe nopți, are alte reguli: poate fi tratată ca activitate independentă și poate cere clasificarea spațiului de cazare. Merită clarificat înainte de a pune anunțul.
Cum economisiți fără să stricați unitatea
- Plecați de la un plan care are deja o aripă separabilă. Planuri compacte, ca casa de 186 m² cu 5 dormitoare pe 3 niveluri, au deja o cameră în plus care, cu o baie alăturată, poate deveni unitate fără metri pătrați noi.
- Grupați instalațiile. Baia, chicineta și băile casei pe același ghen pot economisi câteva mii de lei.
- Preferați garajul simplu transformat în doi pași. Pregătiți de la început țevile și tuburile electrice, apoi amenajați când vă permite bugetul. Casa Cape Cod de 224 m² cu garaj pentru o mașină sau casa europeană de 205 m² pe 3 niveluri arată dimensiuni care se pretează la această abordare.
- Nu economisiți pe izolația fonică și pe separarea la foc. Sunt ieftine la construcție și foarte scumpe de refăcut.
- Încălzirea simplă. Pentru 35 m² bine izolați, conform cerințelor nZEB, un aer condiționat inverter poate fi suficient, fără un circuit separat de la pompa de căldură.
Pentru o familie numeroasă care vrea și o unitate independentă, casa europeană de 250 m² cu 5 dormitoare pe 2 niveluri oferă suficient spațiu încât o cameră cu baie de la parter să fie separată fără să lipsească nimic familiei.
Pe scurt
- O garsonieră de 30–45 m² cu intrare proprie costă orientativ 150.000–380.000 RON în 2025–2026, fără teren.
- Peste garaj nu consumă din POT, dar cere scară și un planșeu calculat conform P100.
- La capătul parterului e varianta potrivită pentru părinți în vârstă, dacă terenul permite.
- Izolația fonică și separarea la foc se fac de la început, nu ulterior.
- Contoarele separate simplifică închirierea; discutați devreme cu distribuitorul.
- Întrebați la certificatul de urbanism dacă unitatea poate fi o a doua locuință.
- Chiria se declară prin declarația unică; verificați regulile ANAF în vigoare.
