Ați găsit parcela potrivită la marginea orașului, vânzătorul e de acord cu prețul, iar proiectul casei e deja ales. Apoi notarul vă întreabă ce cetățenie aveți, și discuția se schimbă complet. Pentru mulți expați și pentru cuplurile în care doar unul dintre parteneri e român, momentul acesta vine prea târziu. Regulile nu sunt complicate, dar circulă despre ele multe idei greșite. Mai jos le luăm pe rând pe cele mai frecvente. Informațiile sunt generale, valabile la finalul lui 2026; pentru situația dumneavoastră concretă, verificați cu un notar sau un avocat specializat în imobiliare.
Mitul 1: Un străin nu poate cumpăra niciodată teren în România
Fact: Totul depinde de cetățenie. Cetățenii statelor membre ale Uniunii Europene și ai Spațiului Economic European pot cumpăra teren în condiții similare cu românii, inclusiv o parcelă din intravilan pe care să ridice o locuință. Restricția privește în principal cetățenii din afara UE: Constituția permite dobândirea terenului de către ei doar în condițiile unor tratate internaționale, pe bază de reciprocitate, sau prin moștenire legală. În practică, pentru majoritatea cumpărătorilor non-UE, varianta „cumpăr terenul pe numele meu” nu funcționează, dar asta nu înseamnă că nu își pot construi o casă.
Mitul 2: Legea 17/2014 decide dacă puteți cumpăra un teren pentru casă
Fact: Legea 17/2014 se ocupă de vânzarea terenurilor agricole din extravilan: drept de preempțiune pentru coproprietari, arendași, vecini și stat, plus condiții suplimentare pentru cumpărător, înăsprite prin modificările din 2020. Un lot din intravilan, cu destinație de curți-construcții, nu intră sub această procedură. Dacă însă vi se oferă un teren agricol ieftin „pe care se poate construi mai târziu”, procedura de vânzare durează luni, iar pentru o casă e nevoie oricum de introducerea în intravilan, adesea printr-un PUZ. Pentru o familie care vrea să se mute repede, un lot deja în intravilan e aproape mereu alegerea mai sigură.
Mitul 3: Fără teren pe numele vostru, nici casa nu poate fi a voastră
Fact: Legea face diferența între teren și construcție. Un cetățean din afara UE poate deține în proprietate o clădire, adică locuința propriu-zisă, chiar dacă terenul aparține altcuiva. Instrumentul juridic prin care se face legătura este dreptul de superficie: proprietarul terenului vă permite să construiți și să păstrați construcția pe solul lui. Casa devine a dumneavoastră, se intabulează în cartea funciară pe numele vostru și poate fi vândută sau lăsată moștenire.
Mitul 4: Superficia e doar o chirie mai lungă
Fact: Superficia este un drept real, nu un contract de închiriere. Se constituie prin act notarial, se înscrie în cartea funciară, poate fi ipotecată pentru un credit și se transmite odată cu casa. Codul civil o limitează la cel mult 99 de ani, cu posibilitate de reînnoire. Ce contează cu adevărat sunt clauzele: dacă se plătește o redevență sau nu, ce suprafață de teren e afectată, cine are acces la curte și grădină și ce se întâmplă cu casa la expirarea termenului. Un contract bine scris acoperă și situația în care proprietarul terenului vinde parcela sau decedează.
Mitul 5: Dacă soțul sau soția e român, terenul e automat al amândurora
Fact: În regimul comunității legale, bunurile cumpărate în timpul căsătoriei devin de regulă comune, dar terenul nu poate trece pur și simplu în proprietatea unui soț non-UE. Notarii tratează diferit asemenea situații, așa că discutați dinainte: unele cupluri aleg o convenție matrimonială cu separație de bunuri, altele trec terenul ca bun propriu al soțului român și constituie apoi o superficie în favoarea ambilor pentru casă. Gândiți-vă și la scenariile neplăcute, precum divorțul sau decesul, pentru că atunci se vede dacă partenerul străin rămâne cu un drept clar asupra locuinței.
Pentru cuplurile care pornesc cu un buget prudent, o casă pe un singur nivel simplifică și contractul de superficie, fiindcă amprenta la sol e ușor de descris. Un exemplu e un parter compact de 102 m², cu trei dormitoare, potrivit pentru o parcelă îngustă. Dacă vă doriți mai mult spațiu de zi, acest parter de 116 m² cu garaj alipit păstrează totul pe o singură cotă.
Mitul 6: Prin firmă românească scăpați de toate restricțiile, fără costuri
Fact: O societate înregistrată în România este persoană juridică română și poate cumpăra teren, chiar dacă asociații sunt străini. Soluția e legală, dar nu e gratuită și nici neutră. Firma are nevoie de contabil, depune declarații, plătește impozite, iar casa devine activ al societății, nu al familiei. Locuirea în ea, vânzarea ulterioară sau închiderea firmei au consecințe fiscale pe care trebuie să le calculeze un consultant înainte, nu după. Pentru o singură locuință familială, mulți ajung la concluzia că superficia e mai simplă.
Mitul 7: Certificatul de urbanism se cere abia după ce terenul e cumpărat
Fact: Certificatul de urbanism este un act de informare și poate fi solicitat înainte de tranzacție. E cea mai ieftină verificare pe care o puteți face: arată ce permite PUG-ul sau PUZ-ul în zona respectivă, regimul de înălțime, procentul de ocupare a terenului, retragerile față de limite și ce avize vor fi necesare. Pentru autorizația de construire însă, solicitantul trebuie să aibă un drept real asupra terenului. Dacă construiți pe superficie, cereți autorizația pe numele titularului superficiei, adică al vostru, ca să nu existe nicio ambiguitate la recepție și la intabulare.
Regimul de înălțime din certificat vă poate schimba proiectul. Acolo unde se admite P+M, o casă cu mansardă de 130 m² câștigă dormitoare fără să mărească amprenta. Pe un lot unde se acceptă P+1 și o arhitectură mai sobră, varianta cu linii moderne de 139 m² e o bază bună, iar pentru familii cu mai mulți copii proiectul cu patru dormitoare pe 140 m² folosește bine fiecare metru. Indiferent de alegere, proiectul trebuie adaptat de un arhitect local la normativul seismic P100 și la cerințele nZEB.
Mitul 8: Actele se rezolvă la notar, în ziua semnării
Fact: Pregătirea durează săptămâni. Aveți nevoie de un număr de identificare fiscală obținut de la ANAF, de un cont bancar românesc pentru plăți și pentru eventuala redevență, de traduceri legalizate ale actelor de identitate, ale certificatului de căsătorie sau ale hotărârii de divorț, iar unele documente străine cer apostilă. Dacă nu puteți fi prezent, procura se face la notar sau la consulat. O listă simplă, în ordine:
- cereți certificatul de urbanism și extrasul de carte funciară pentru parcelă;
- obțineți NIF-ul și deschideți contul bancar;
- traduceți și legalizați actele personale;
- stabiliți cu notarul forma juridică: cumpărare, superficie sau firmă;
- abia apoi plătiți avansul.
Mitul 9: Forma de proprietate nu are legătură cu proiectul casei
Fact: Are, mai mult decât pare. Contractul de superficie descrie de obicei suprafața ocupată de construcție, iar o extindere ulterioară poate cere act adițional. De aceea merită ales de la început un proiect dimensionat pentru nevoile reale ale familiei. O casă mai generoasă, precum această locuință cu etaj de 227 m², are sens dacă știți că rămâneți pe termen lung; un parter minimalist, ca proiectul cu două dormitoare de 120 m², e mai ușor de construit în etape și de finanțat.
Pe scurt
Cetățenii UE pot cumpăra direct un lot pentru casă, cei din afara Uniunii pot deține locuința prin superficie sau, cu costuri suplimentare, prin firmă românească, iar cuplurile mixte trebuie să-și clarifice regimul matrimonial înainte de semnare. Verificați terenul cu certificatul de urbanism, pregătiți actele din timp și alegeți proiectul după ce știți exact pe ce drept construiți. Ordinea aceasta vă scutește de cele mai scumpe surprize.
