Tata a adus deja betoniera, mama a eliberat colțul din spatele grădinii, iar voi ați ales proiectul. Lipsește un singur lucru: un act care să spună că terenul sau măcar casa vor fi ale voastre. Situația este foarte des întâlnită în comunele din jurul Bucureștiului, Clujului sau Brașovului. Tinerii primesc o bucată din curte și vor să-și construiască acolo locuința. Ideea e bună: terenul nu se mai cumpără, utilitățile sunt aproape, iar bunicii stau lângă copii. Totuși, varianta juridică aleasă înainte de autorizație decide al cui va fi casa peste 20 de ani. Iată cele 7 lucruri pe care merită să le lămuriți la notar, la primărie și la bancă înainte de primul sac de ciment.
1. Fără un act, casa construită de voi este, juridic, a părinților
Codul civil aplică regula accesiunii: ce se construiește pe un teren aparține, în principiu, proprietarului terenului. Dacă ridicați casa doar cu „acordul din vorbă” al părinților, voi plătiți materialele și echipa, dar în cartea funciară proprietarii rămân ei. La moștenire, casa intră în masa succesorală alături de teren și se împarte cu frații și surorile. Voi rămâneți să dovediți, cu facturi și martori, ce ați investit.
De aceea trebuie aleasă una dintre cele trei variante de mai jos, înaintea autorizației, nu după: dreptul de superficie, donația sau dezmembrarea urmată de donație.
2. Primăria emite autorizația doar pe numele cuiva cu drept real asupra terenului
Certificatul de urbanism îl poate cere oricine. Autorizația de construire se emite însă, potrivit Legii 50/1991, titularului unui drept real asupra terenului. De regulă acesta este proprietarul sau cel care are un drept de superficie înscris în cartea funciară. La dosar veți avea nevoie de:
- un extras de carte funciară recent;
- actul notarial: de donație, de superficie sau de dezmembrare;
- planurile de încadrare și de situație;
- avizele cerute prin certificat;
- proiectul tehnic.
Practica diferă de la o primărie la alta, așa că întrebați la serviciul de urbanism ce titlu acceptă exact.
Verificați totodată regulile din PUG sau PUZ. Pe multe curți vechi, retragerile față de vecini, POT-ul și CUT-ul limitează câți metri pătrați mai încap lângă casa existentă a părinților. O casă compactă face aici diferența. Două exemple: o casă parter de 66 m² cu două dormitoare și o locuință pe două niveluri de 53 m², cu amprentă mică la sol. Ambele se așază mai ușor în spațiul rămas liber.
3. Dreptul de superficie: casa e a voastră, terenul rămâne al părinților
Superficia este dreptul de a avea o construcție pe terenul altcuiva. Se constituie prin act notarial autentic și se înscrie în cartea funciară. Durata poate fi de cel mult 99 de ani, cu posibilitate de reînnoire. Părinții păstrează proprietatea terenului, iar voi deveniți proprietarii casei și puteți obține autorizația pe numele vostru. Costurile sunt onorariul notarului și tariful de înscriere la OCPI. Suma depinde de valoarea trecută în act, așa că cereți notarului o estimare înainte de semnare.
Atenție la finalul termenului. La stingerea superficiei, proprietarul terenului devine proprietarul construcției și trebuie să plătească valoarea ei, dacă părțile nu au convenit altfel. Între rude se alege de obicei durata maximă. Actul ar trebui să conțină clauze clare despre reînnoire, despre accesul prin curte și despre suprafața de teren pe care o folosiți efectiv.
4. Donația: proprietate deplină, dar contează ce anume se donează
Donația se încheie obligatoriu în formă autentică, la notar. Între părinți și copii nu se datorează impozit pe transfer, pentru că legea fiscală scutește donațiile între rude până la gradul al treilea inclusiv. Rămân de plătit:
- onorariul notarial, calculat la valoarea din grila Camerei Notarilor sau la una mai mare, dacă o declarați;
- TVA-ul aplicat onorariului;
- tariful de intabulare.
Ca ordin de mărime, în 2025-2026, pentru un teren evaluat la câteva zeci de mii de euro, totalul ajunge de regulă la câteva mii de lei.
Întrebarea importantă este ce primiți. Să presupunem că părinții donează o cotă din tot terenul, de exemplu jumătate. Atunci deveniți coproprietari ai întregii curți, inclusiv a terenului de sub casa lor. Pentru autorizație va fi nevoie, de obicei, și de acordul notarial al celorlalți coproprietari. Orice decizie viitoare cere înțelegerea tuturor. Mai rețineți un lucru: bunurile primite prin donație sunt, în principiu, bunuri proprii ale celui care le primește, nu bunuri comune ale cuplului. Dacă vreți ca terenul să fie al amândurora, părinții pot dona ambilor soți. Discutați asta cu notarul înainte de semnare.
5. Dezmembrarea: lot separat, cu carte funciară separată
Varianta cea mai curată pe termen lung este împărțirea terenului părinților în două loturi. Fiecare lot primește număr cadastral și carte funciară proprie, iar apoi părinții vă donează lotul vostru. Pașii sunt următorii:
- un inginer topograf autorizat întocmește documentația cadastrală;
- OCPI o recepționează;
- notarul încheie actul de dezmembrare și apoi donația, uneori în aceeași zi.
În 2025-2026, documentația pentru o dezmembrare simplă costă de regulă câteva mii de lei. La aceasta se adaugă taxele OCPI și onorariile notariale.
Nu orice curte se poate împărți. Fiecare lot trebuie să respecte suprafața minimă și frontul minim la stradă din PUG sau din Regulamentul general de urbanism. Trebuie să aibă și acces la drum public, direct sau printr-o servitute de trecere înscrisă în cartea funciară. În unele localități, primăria cere și un certificat de urbanism pentru dezmembrare. Pe un lot mai mic din spatele curții contează amprenta la sol. Puteți porni de la casa parter de 86 m² cu trei dormitoare și două băi sau de la varianta pe două niveluri de 89 m², tot cu trei dormitoare. A doua ocupă mai puțin teren.
6. Banca se uită întâi în cartea funciară
Dacă finanțați construcția cu un credit ipotecar, banca vrea o garanție pe care o poate executa. Lotul propriu, cu casa intabulată pe el, este situația cea mai simplă: ipoteca se înscrie pe teren și pe construcție, ca la orice imobil. La donația unei cote, multe bănci cer acordul tuturor coproprietarilor pentru ipotecă. Asta înseamnă că semnează și părinții.
Superficia este acceptată de unele bănci, nu de toate. De regulă trebuie să fie înscrisă în cartea funciară, să aibă o durată lungă, iar proprietarii terenului să fie de acord cu ipotecarea ei. Unele bănci cer ipotecă și pe teren. Întrebați banca în scris ce acceptă înainte să mergeți la notar. Ajută și un credit mai mic: o casă parter de 79 m² cu două dormitoare și două băi sau o locuință P+1 de 64 m² cer un buget mai ușor de acoperit.
7. Ce se întâmplă când terenul ajunge la frați și surori
Gândiți-vă la succesiune încă de la notar. Cu o superficie înscrisă, casa rămâne a voastră chiar dacă terenul este moștenit de toți copiii. Dreptul vostru este opozabil noilor proprietari, dar veți împărți curtea cu frații. La expirarea termenului, problema terenului revine. Cu o cotă donată, rămâneți coproprietari cu frații, iar o eventuală ieșire din indiviziune poate ajunge în instanță.
Lotul separat vă scoate practic din această discuție, cu o nuanță importantă. Donațiile făcute copiilor se raportează la succesiune: valoarea lor se ia în calcul la împărțirea moștenirii, dacă părinții nu v-au scutit expres de raport în actul de donație. Dacă donația depășește partea de care părinții pot dispune liber, frații pot cere reducerea ei pentru a-și primi rezerva succesorală. Cel mai liniștit scenariu este o discuție deschisă în familie, poate cu toți frații la notar, și o împărțire acceptată de toată lumea cât părinții sunt în viață.
Pe scurt: dacă curtea se poate împărți, dezmembrarea urmată de donația lotului este varianta cea mai sigură, atât pentru autorizație, cât și pentru bancă și pentru moștenire. Superficia e o soluție bună când terenul nu se poate împărți, dar cere un act bine scris și o bancă dispusă să o accepte. Donația unei cote este compromisul cu cele mai multe semnături pe viitor. Ordinea corectă este: extras de carte funciară, certificat de urbanism, discuție cu banca, apoi actul la notar și abia după aceea autorizația. Regulile locale și practica băncilor se schimbă, așa că verificați-le la primărie, la notar și cu arhitectul înainte de a semna.
