Aproximativ 195.000–270.000 de lei: atât a ajuns, în ofertele strânse în 2026, o casă de 150 mp la roșu cu acoperișul pus. Adică undeva între 1.300 și 1.800 de lei pe metru pătrat, cu TVA, din care cam trei cincimi merg pe materiale și restul pe manoperă. Suma nu include proiectul, avizele, branșamentele sau tâmplăria. Ca să vedem de unde vin cifrele, am urmărit o familie cu doi copii, de la terenul cumpărat într-o comună de lângă Cluj până în ziua în care au dus cutiile înăuntru. Au pus pe hârtie trei variante de aceeași suprafață: parter, P+M și P+1.
Un teren îngust și primul calcul făcut pe genunchi
Terenul avea 620 mp și doar 17 metri la stradă. Pe hârtie arăta generos. Certificatul de urbanism a schimbat însă discuția: procentul de ocupare permis și retragerile obligatorii față de vecini lăsau loc pentru o amprentă la sol de cel mult 130–140 mp. Un parter de 150 mp utili, cu pereții exteriori groși, abia încăpea și ar fi mâncat aproape toată curtea din spate.
Primul lor buget a fost făcut cum îl fac mulți: un preț pe metru pătrat auzit de la un cunoscut, înmulțit cu 150. Ieșeau 180.000 de lei, iar familia a crezut că are o marjă confortabilă. Abia când au cerut trei oferte reale au înțeles că prețul pe metru nu e o constantă. Depinde de câte niveluri ai, de cât de mare e acoperișul și de ce cere inginerul pentru seism.
Lecția capitolului: înainte să alegi un proiect, citește certificatul de urbanism și calculează cât din teren poți acoperi. Un preț pe metru auzit „din piață” e doar un punct de plecare. Bugetul real se face pe elemente: fundație, structură, pereți, planșeu, acoperiș.
Trei case de aceeași suprafață, trei facturi diferite
Pentru varianta pe un singur nivel s-au uitat la un proiect contemporan de exact 150 mp, cu zona de zi deschisă spre grădină. Au mai răsfoit un parter tradițional cu acoperiș în patru ape și o propunere mai liberă, cu doar două dormitoare și băi pentru fiecare. Toate trei arătau bine. Toate cereau însă o fundație lungă și un acoperiș pe măsură. Mai multe idei au găsit în colecția de case parter.
Varianta cu mansardă i-a atras pentru că lasă curtea liberă. Un proiect cu acoperiș abrupt, gândit pentru zonă de deal, avea însă și subsol, iar casa de 148 mp cu pivniță le-a arătat repede cât de mult urcă excavația și hidroizolația. Au trecut apoi la etaj plin: o casă pe două niveluri cu trei dormitoare sus și un model modern de 153 mp cu volume simple. Pe cele mai multe le-au găsit în colecția case cu etaj.
Lecția capitolului: compară proiecte cu aceeași suprafață utilă, nu cu aceeași „impresie”. Un subsol sau o garaj integrat schimbă bugetul de roșu mai mult decât stilul fațadei.
Sub pământ și în beton: fundația și cadrele cerute de P100
Studiul geotehnic a găsit argilă umflătoare la mică adâncime. Inginerul a cerut fundații continue duse sub limita de îngheț și o placă armată peste. Normativul seismic P100 a dictat restul: stâlpi la colțuri și la intersecțiile pereților, centuri la fiecare nivel, buiandrugi legați de structură. Zona Clujului are o hazard seismic mai mic decât sudul și estul țării, aflate în umbra Vrancei. Calculul tot se face, iar cantitatea de oțel nu se negociază cu meșterul.
Ofertele, defalcate pe cele trei variante, au arătat așa:
- Fundația la parter (amprentă de circa 170 mp): materiale 30.000–40.000 lei, manoperă 15.000–20.000 lei.
- Fundația la P+M (circa 100 mp la sol): materiale 20.000–26.000 lei, manoperă 10.000–13.000 lei.
- Fundația la P+1 (circa 85 mp la sol): materiale 17.000–23.000 lei, manoperă 9.000–12.000 lei.
- Structura de beton armat: la parter 18.000–24.000 lei materiale și 14.000–18.000 lei manoperă. La P+M 22.000–28.000 plus 16.000–21.000 lei. La P+1 26.000–33.000 plus 19.000–24.000 lei, pentru că stâlpii urcă două niveluri și cofrajul se lucrează la înălțime.
Concluzia i-a surprins: ce economisești la fundație când urci pe verticală pierzi parțial la cadre. Parterul cheltuie mult în pământ, etajul cheltuie mai mult în aer.
Lecția capitolului: nu sări peste studiul geotehnic ca să câștigi o săptămână. El decide adâncimea fundației, iar fundația e linia pe care se fac cele mai multe surprize de buget.
Cărămidă sau BCA: discuția care a durat o lună
Bunicul insista pe cărămidă, „că așa ține casa”. Constructorul propunea BCA de 30 cm, mai ușor și mai rapid de pus. Arhitectul le-a explicat că ambele variante sunt corecte dacă structura e dimensionată pentru ele. Blocurile ceramice cu goluri verticale au o masă mai mare și se poartă bine la cutremur în cadre de beton. BCA-ul izolează mai bine singur și se taie ușor pentru instalații, dar cere mortar adeziv și mână atentă.
Pentru pereții exteriori și cei structurali interiori, ofertele au ieșit astfel, în BCA:
- parter: materiale 16.000–21.000 lei, manoperă 8.000–11.000 lei;
- P+M: materiale 18.000–23.000 lei, manoperă 10.000–13.000 lei, cu pereții de genunchi ai mansardei incluși;
- P+1: materiale 22.000–28.000 lei, manoperă 12.000–15.000 lei, pentru că suprafața de perete exterior e cea mai mare.
Cu blocuri ceramice, aceeași linie de buget creștea cu 10–20%, în funcție de producător și de grosime. Familia a ales BCA. Diferența a mers într-un termosistem mai gros, gândit de la început pentru cerințele nZEB.
Lecția capitolului: alegerea materialului pentru pereți trebuie făcută odată cu calculul energetic, nu separat. Un perete mai ieftin poate cere o izolație mai scumpă, iar punțile termice de la centuri se rezolvă acum, nu după tencuială.
Planșeul și acoperișul, unde s-a jucat de fapt diferența
Aici cele trei variante s-au despărțit cel mai clar. Parterul are nevoie de un singur planșeu peste camere. Unii îl fac din grinzi de lemn ca să economisească. Inginerul lor a preferat beton, ca șaibă rigidă la seism. P+M are planșeul peste parter, plus golul scării. P+1 are două planșee, dacă și ultimul e turnat.
- Planșeu parter: materiale 22.000–28.000 lei, manoperă 13.000–17.000 lei.
- Planșeu P+M, cu scara: materiale 22.000–28.000 lei, manoperă 14.000–18.000 lei.
- Planșee P+1: materiale 34.000–42.000 lei, manoperă 20.000–25.000 lei.
La acoperiș situația se inversează. Parterul de 150 mp are cam 230 mp de învelitoare cu tot cu streșini: 45.000–60.000 lei materiale (șarpantă, folie, țiglă ceramică sau tablă tip țiglă, jgheaburi) și 22.000–30.000 lei manoperă. Mansarda are o suprafață puțin mai mică, dar lucarnele și ferestrele de acoperiș cer multe îmbinări: 42.000–56.000 lei materiale și 24.000–32.000 lei manoperă. Etajul are cel mai mic acoperiș, de circa 120 mp: 24.000–32.000 lei materiale și 12.000–16.000 lei manoperă. Pentru o casă cu mansardă merită cerută separat oferta de dulgherie, pentru că acolo variază cel mai mult prețurile.
Puse cap la cap, sumele au dat circa 203.000–269.000 lei pentru parter, 198.000–258.000 lei pentru P+M și 195.000–250.000 lei pentru P+1. Diferența finală e mică. Ce diferă e locul în care se duc banii.
Lecția capitolului: un acoperiș simplu, în două sau patru ape, fără lucarne, e cea mai sigură economie la roșu. Fiecare frântură în plus costă material și ore de dulgher.
Alegerea finală și ziua mutării
Pe terenul lor îngust, familia a ales până la urmă etajul. Au mai cântărit o vreme un proiect pe trei niveluri, cu 153 mp așezați pe o amprentă mică. Au renunțat când au văzut cât costă a treia centură și scara în plus. Au mai pus deoparte 10% din suma de roșu pentru neprevăzute. Banii aceia s-au dus pe o ploaie lungă în septembrie, care a întârziat turnarea planșeului, și pe un camion de pietriș în plus sub placă.
Roșul a durat cam cinci luni. Au urmat tâmplăria, instalațiile, pompa de căldură și panourile fotovoltaice. Pentru acestea s-au interesat de sesiunile de finanțare și au verificat condițiile la zi înainte de a semna cu instalatorul. După încă un an de finisaje, s-au mutat. Prima iarnă le-a confirmat că anvelopa făcută bine la roșu se vede direct în factura de încălzire.
Dacă și tu faci acum primul calcul, pornește de la teren și de la regulile din certificatul de urbanism. Cere oferte defalcate pe aceleași cinci linii și discută cu un inginer structurist înainte să te îndrăgostești de o fațadă. Când știi câtă amprentă îți permiți, uită-te prin proiectele de case pe două niveluri și compară-le cu variantele parter de aceeași suprafață.
Lecția capitolului: pentru 150 mp, parterul, mansarda și etajul ajung la sume apropiate la roșu. Decide terenul: lățimea lui, retragerile și cât spațiu verde vrei să-ți rămână. Prețurile de mai sus sunt orientative pentru 2026, așa că verifică-le cu oferte locale și cu proiectantul tău.
