60 de centimetri. Atât cere Codul civil între o construcție și hotarul cu vecinul. Mulți cumpărători de teren se opresc la cifra asta și află abia la certificatul de urbanism că, în zona lor, casa trebuie să stea la cel puțin 3 metri de limitele laterale și la 5 sau 6 metri de cea din spate. Pe scurt: legea națională dă un minim foarte mic, iar distanțele reale le stabilește regulamentul local de urbanism, adică PUG-ul orașului sau al comunei, completat uneori de un PUZ pentru cartierul respectiv. Distanța până la stradă, distanța dintre clădiri și cât de aproape poți pune o fereastră de vecin depind de același set de documente. Ghidul de mai jos explică cine stabilește aceste distanțe, ce valori apar în orașele mari, ce excepții există și cum afli exact regulile parcelei tale înainte să cumperi terenul și să alegi proiectul casei.
Cine stabilește distanțele: de la Codul civil la PUZ-ul cartierului
Regulile de amplasare a unei case sunt organizate pe niveluri. Fiecare nivel poate adăuga condiții și le poate face mai stricte decât cele de deasupra lui. Ordinea este aceasta:
- Codul civil: distanța minimă față de hotar și regulile pentru ferestre de vedere.
- Regulamentul General de Urbanism (RGU, HG 525/1996): cum se raportează construcția la stradă, la vecini și la accesul pompierilor.
- PUG-ul localității, împreună cu regulamentul local de urbanism (RLU): retrageri în metri, înălțimi, procent de ocupare a terenului (POT) și coeficient de utilizare (CUT).
- PUZ-ul, pentru o zonă sau un cartier, care poate modifica regulile din PUG.
- Documentația de detaliu pentru o singură parcelă (până de curând PUD).
Dacă regulamentul local este mai strict decât legea generală, se aplică regulamentul local.
Ce spun regulile naționale
Codul civil (art. 612) cere ca orice construcție, lucrare sau plantație să fie la cel puțin 60 cm de linia de hotar, „dacă prin lege sau prin regulamentul de urbanism nu se dispune altfel”. RGU-ul (art. 24) adaugă că autorizația de construire se emite cu respectarea distanțelor față de limitele laterale și posterioare „conform Codului civil” și a distanțelor necesare intervenției pompierilor, stabilite prin avizul ISU.
Prin urmare, la nivel național nu există o retragere laterală fixă în metri pentru case. Cifrele pe care le auziți de la vecini sau de la agenții imobiliari („H/2, dar minim 3 m”, „5–6 m în spate”) vin din regulamentele locale. Sunt foarte frecvente, dar nu sunt obligatorii peste tot.
Noul Cod al urbanismului
În august 2026 a intrat în vigoare Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor (Legea 169/2026). Sursele dau date diferite: unele indică 10 august, altele 25 august. Codul abrogă Legea 50/1991 privind autorizarea construcțiilor și Legea 350/2001 privind urbanismul. În privința distanțelor, el lasă amplasarea clădirilor pe seama regulamentelor locale.
RGU-ul nu a fost abrogat expres. Specialiștii consideră că se aplică în continuare acolo unde nu contrazice noul Cod, deși unii spun că baza lui legală a devenit fragilă. Pentru cine construiește o casă acum, concluzia practică rămâne aceeași: regula care contează este cea din regulamentul zonei în care se află terenul.
Față de vecini: retrageri laterale, spate și ferestre
Retragerile din regulamentul local
În zonele rezidențiale ale orașelor mari, PUG-urile cer de regulă o retragere laterală de cel puțin 3 m. Uneori formula este „jumătate din înălțimea la cornișă, dar minim 3 m”. Pentru o casă parter, cu cornișa joasă, rămâne valabil minimul de 3 m. La o casă P+1 sau P+1+M, jumătate din înălțime poate depăși 3 m, iar retragerea crește.
Spre limita din spate valorile sunt mai mari. În multe zone se cere o distanță egală cu înălțimea clădirii, dar cel puțin 5 sau 6 m. Regula are un scop practic: grădinile vecinilor nu ajung să fie umbrite de un perete înalt.
Ferestrele spre vecin: 2 m sau 1 m
Aici intervine din nou Codul civil, iar regula se aplică indiferent de PUG. Conform art. 615, o fereastră de vedere, un balcon sau o deschidere similară orientată spre proprietatea vecinului, îngrădită sau nu, trebuie să fie la cel puțin 2 m de hotar. Dacă deschiderea nu este paralelă cu linia de hotar, de exemplu o fereastră pe un perete perpendicular pe gard, minimul scade la 1 m. Distanța se măsoară perpendicular, de la punctul cel mai apropiat al fațadei sau de la marginea exterioară a balconului.
Pe unele forumuri circulă încă distanța de 19 dm (1,9 m). Valoarea provine din vechiul Cod civil din 1864 și nu se mai aplică.
Codul civil permite însă la orice distanță ferestrele de lumină: deschideri construite astfel încât să nu se poată privi prin ele, cum sunt cele cu sticlă translucidă fixă sau cele amplasate sus pe perete. Soluția este utilă când casa ajunge aproape de vecin pe o latură, prin calcan sau prin acord notarial, și aveți totuși nevoie de lumină într-o baie sau pe un hol.
Streașina și plantațiile
Codul civil mai cere ca apa de pe acoperiș să se scurgă pe terenul propriu, nu la vecin (art. 611). Prevede și distanțe minime pentru arbori și alte plantații (art. 613). Dacă plănuiți un rând de arbori pe limita de proprietate, verificați valorile exacte în textul legii sau cu arhitectul.
Față de stradă: aliniamentul și retragerea frontală
Aliniamentul este limita dintre domeniul public și proprietatea privată, adică linia gardului dinspre stradă. RGU-ul (art. 23) prevede trei reguli pentru raportarea casei la această linie:
- În zonele construite compact, clădirea se amplasează pe aliniamentul existent al străzii.
- Retragerea față de aliniament este permisă doar dacă păstrează coerența și caracterul fronturilor stradale.
- Înălțimea clădirii nu poate depăși distanța până la aliniamentul de vizavi, cu excepția cazului în care un PUZ aprobat prevede altfel.
Nici pentru stradă nu există o retragere frontală națională în metri. În cartierele noi de case, regulamentele locale cer de obicei 3–5 m, iar garajul trebuie adesea retras cel puțin 6 m, astfel încât o mașină să poată staționa în fața lui fără să ocupe trotuarul. În zonele vechi, regula este de multe ori să respectați linia caselor existente pe stradă.
Loturile de colț
Un teren la intersecție are două fronturi la stradă. În multe regulamente, casa trebuie retrasă față de ambele, așa că două dintre laturi primesc retrageri frontale, mai mari decât cele laterale. Un lot de colț de 16–18 m lățime poate oferi, în practică, mai puțin spațiu construibil decât un lot interior de aceeași lățime.
Există și reguli care compensează această situație. În regulamentul Bucureștiului pentru zonele de case (PUG 2000), loturile de colț pot avea o suprafață minimă mai mică cu 50 m² și un front mai mic cu 25% pe fiecare fațadă. Verificați întotdeauna ce prevede regulamentul zonei voastre pentru loturile de colț.
Distanța dintre clădiri: incendiu și însorire
Normativul P118/1-2025
Din 10 mai 2025 se aplică noul normativ de securitate la incendiu P118/1-2025 (aprobat prin Ordinul MDLPA nr. 267/2025), care înlocuiește P118/1999. Proiectele deja aprobate sau în curs nu intră sub incidența lui. Normativul stabilește distanțe minime între clădiri în funcție de nivelul de stabilitate la incendiu al fiecăreia:
| Clădirea / clădirea vecină | Nivel I–II | Nivel III | Nivel IV–V |
|---|---|---|---|
| Nivel I–II | 6 m | 8 m | 10 m |
| Nivel III | 8 m | 10 m | 12 m |
| Nivel IV–V | 10 m | 12 m | 15 m |
Distanțele pot scădea cu până la 25% dacă cel puțin una dintre clădiri are sprinklere. În loc de distanță se poate folosi și un perete antifoc. Prevederea cea mai importantă pentru case: normativul permite gruparea clădirilor fără aceste distanțe, în limita unei suprafețe construite maxime, iar locuințele individuale de până la S+P+2+M pot fi grupate și peste limita de proprietate. Pe această regulă se bazează casele cuplate și înșiruite.
Nivelul de stabilitate la incendiu al unei case nu se poate deduce doar din material, fie zidărie din cărămidă sau BCA cu structură din beton armat, fie lemn. Îl stabilește proiectantul conform normativului. Nu porniți de la o valoare presupusă când calculați distanța până la casa vecinului.
Lumina naturală
Ordinul Ministerului Sănătății nr. 119/2014 cere ca locuințele să primească cel puțin 1½ ore de soare la solstițiul de iarnă. Regula se aplică atât casei noi, cât și locuințelor vecine existente. Conform presei de specialitate, atunci când clădirile sunt mai apropiate decât jumătate din înălțimea celei mai înalte, se cere un studiu de însorire. Pe un lot îngust, lângă o casă P+1 existentă, studiul poate decide dacă mai puteți construi un etaj.
Regulile pe orașe și zone: tabel comparativ
Tabelul de mai jos compară regulile naționale cu regulamentele locale din orașele unde se construiesc cele mai multe case noi. Valorile provin din documentele publicate ale primăriilor și sunt orientative. Regulamentele se modifică, iar un PUZ poate schimba totul pentru o singură stradă.
| Zona | Front / suprafață minimă lot | Retragere față de stradă | Retragere laterală | Retragere spate | Între clădiri pe același lot | Gard | POT / CUT |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Minim național (Cod civil, RGU) | 12 m / 200 m² izolat sau cuplat; 8 m / 150 m² înșiruit | aliniamentul existent sau retragere coerentă cu strada | 60 cm; ferestre de vedere la 2 m (1 m dacă nu sunt paralele) | 60 cm; aceleași reguli pentru ferestre | distanțe de incendiu (P118/1-2025) | fără înălțime națională | din PUG |
| Cluj-Napoca, ULiu (locuințe mici noi, 2020) | izolat 15 m / 360 m²; cuplat 12 m / 300 m²; înșiruit 5 m / 150 m² | 3–5 m, prin PUZ; garaj minim 6 m | minim 3 m | minim H, cel puțin 6 m | minim înălțimea celei mai înalte, cel puțin 6 m | max. 2,2 m; spre stradă soclu opac max. 80 cm și partea de sus transparentă | 35% / 0,9 |
| Cluj-Napoca, Lip (zone existente de case, 2020) | 6 m (10 m dacă vecinii au front peste 10 m) / 300 m² | minim 3 m sau aliniamentul existent; garaj minim 6 m | minim 3 m sau lipit de calcanul vecinului, până la 25 m adâncime | minim H, cel puțin 6 m | jumătate din înălțimea celei mai înalte, cel puțin 3 m; 6 m dacă se văd camere principale | ca în ULiu | 35% / 0,9 |
| București, zone L1 (PUG 2000, de verificat pe documentul oficial) | L1d: 14 m / 500 m²; lot de colț cu reducere | minim 4 m pe străzi de categoria III, 5 m pe categoriile I–II; L1c minim 5 m | minim H/2 la cornișă, cel puțin 3 m | minim H/2, cel puțin 5 m | egală cu înălțimea la cornișă; poate scădea la jumătate (minim 4 m) fără camere de locuit față în față | stradă max. 2,0 m (soclu 0,6 m); lateral și spate opac max. 2,5 m | 45% / 0,9–1,3 |
| Timișoara | PUG-ul din 2023 a fost anulat definitiv în octombrie 2026; autorizațiile se emit din nou pe baza PUG-ului din 2002. Retragerile exacte se află doar din certificatul de urbanism. | ||||||
| Comunele din jurul orașelor mari (Ilfov, zona metropolitană Cluj, Brașov) | Fiecare comună are PUG și regulament propriu, iar multe cartiere noi sunt construite pe baza unui PUZ. Valorile pot fi mai permisive sau mai stricte decât în orașul vecin. |
Valorile pentru București provin dintr-o copie neoficială a regulamentului, deoarece documentul oficial al primăriei nu a putut fi consultat. Bucureștiul lucrează în continuare cu PUG-ul din 2000, iar noul plan nu era aprobat la data scrierii articolului. În Capitală și în Timișoara, înainte de orice decizie, întrebați explicit ce versiune a regulamentului se aplică terenului.
Garajul, anexele și gardul
Garajul este construcția care se apropie cel mai mult de vecini, așa că regulamentele îl tratează separat. În Cluj-Napoca, de exemplu, garajul poate fi lipit de limita laterală dacă peretele de pe hotar nu depășește 2,8 m înălțime, și trebuie să păstreze minimum 6 m până la limita din spate. Este o soluție bună pe loturile înguste: garajul ocupă una dintre retrageri, iar casa rămâne la 3 m de cealaltă limită.
Pentru anexe (bucătărie de vară, foișor, magazie de grădină), regulile depind din nou de regulament. Conform presei, noul Cod al urbanismului introduce o procedură simplificată, prin notificare, cu termen de 15 zile, pentru casele parter de până la 150 m² și anexele de până la 50 m² din mediul rural, în afara zonelor metropolitane. Prevederea nu a fost încă verificată pe textul legii, așa că întrebați la primărie înainte să vă bazați pe ea.
Pentru garduri, RGU-ul prevede doar că pot fi opace sau transparente și că trebuie să se potrivească cu aspectul clădirii. Nu stabilește o înălțime națională. Înălțimile vin din regulamentele locale: 2,2 m în Cluj, iar în București 2,0 m spre stradă și până la 2,5 m pe laturi și în spate, ca în tabelul de mai sus. Spre stradă, multe regulamente cer un soclu opac jos și o parte superioară transparentă. Întrebați la primărie și dacă gardul are nevoie de autorizație, pentru că regimul acestor lucrări sub noul Cod încă nu este clar.
Lățimea construibilă: cât de lată poate fi casa
Calculul care contează cel mai mult înainte de cumpărare este simplu: frontul lotului minus cele două retrageri laterale. Pe un lot de 15 m din zona ULiu a Clujului, cu 3 m de fiecare parte, rămân aproximativ 9 m pentru lățimea casei. Pe un lot de 12 m, minimul național pentru o casă izolată, cu aceleași retrageri rămân 6 m. Este lățimea unei case foarte înguste, fără garaj alăturat.
Adâncimea se calculează la fel: lungimea lotului minus retragerea de la stradă (3–5 m, sau 6 m dacă garajul este în față) și minus retragerea din spate (adesea minim 6 m sau egală cu înălțimea casei). Multe regulamente limitează și adâncimea până la care se poate construi, uneori la aproximativ 25 m de la stradă. Rezultatul este „amprenta” maximă a casei. Verificați apoi și POT-ul: la un POT de 35%, pe un teren de 400 m² casa poate ocupa la sol cel mult 140 m², chiar dacă retragerile ar permite mai mult.
Ce proiect se potrivește pe ce lot
Pe loturile late, de 18–20 m sau mai mult, o casă parter poate ocupa toată lățimea disponibilă, iar grădina rămâne în spate. Un exemplu este casa parter în stil ranch, cu garaj pe latură, care are nevoie de un front generos. Variante mai compacte găsiți în colecția case parter. Proiectul parter modern de 150 m², cu trei dormitoare are o suprafață apropiată de pragul de 150 m² anunțat pentru procedura simplificată din mediul rural.
Pe loturile de 12–15 m, casa trebuie să crească pe înălțime, nu în lățime. O soluție P+M păstrează cornișa joasă, deci și retragerea H/2 rămâne mică, și pune dormitoarele sub acoperiș. Merită să priviți colecția case cu mansardă. Un P+1 aduce mai multă suprafață pe aceeași amprentă, dar un etaj plin ridică cornișa, iar în zonele cu regula H/2 retragerea laterală poate depăși 3 m. Casa contemporană cu patru dormitoare pe mai multe niveluri, fără garaj arată cum se poate obține spațiu pentru o familie mare pe o amprentă restrânsă. Alte idei găsiți în colecția case cu etaj.
Pentru loturile foarte înguste, de 8–10 m, cum sunt cele pentru case înșiruite sau terenurile vechi din oraș, contează planurile gândite în adâncime. Casa îngustă de 117 m², cu două dormitoare, organizată pe verticală este un exemplu: nu are garaj și ocupă puțin din lățimea lotului. Casa parter mid-century fără garaj merge pe un lot mediu dacă mașina stă în curte, iar bungaloul tradițional de 140 m² lasă loc pentru retrageri și o grădină decentă și pe un lot de aproximativ 400 m².
Atenție la casele înalte: la o casă farmhouse cu mai multe niveluri și garaj pentru trei mașini, înălțimea la cornișă stabilește retragerea laterală și pe cea din spate în zonele cu reguli H/2 sau H. Cereți arhitectului să verifice proiectul pe terenul real, cu cotele din regulament, înainte să cumpărați.
Excepții și derogări: când se poate construi mai aproape
- Acordul vecinului la notar. Distanța de 60 cm din Codul civil poate fi redusă numai printr-un act autentic, încheiat la notar de ambii proprietari. Acordul nu anulează însă retragerile din PUG. Dacă regulamentul local cere 3 m, un acord privat nu este suficient.
- Construirea pe calcan. Unele regulamente permit lipirea casei de peretele orb (calcanul) al casei vecine. În zona Lip din Cluj, de exemplu, este permisă pe o adâncime de până la 25 m. Situația apare des pe străzile vechi cu front continuu.
- Casele cuplate și înșiruite. Normativul de incendiu permite gruparea locuințelor individuale de până la S+P+2+M peste limita de proprietate, iar regulamentele locale prevăd retrageri laterale doar pentru capetele șirului.
- Peretele antifoc. Înlocuiește distanța de incendiu dintre două clădiri.
- PUZ-ul. Poate modifica retragerea față de stradă și alte reguli pentru o zonă întreagă. Procedura este lungă și implică avize și consultarea publicului, dar este calea obișnuită pentru parcelările noi.
- Proiectul urbanistic de detaliu. În noul Cod, fostul PUD devine un proiect întocmit în cadrul procedurii de autorizare, pentru o singură parcelă, cu o anumită marjă de adaptare a regulilor. Limitele acestei marje nu sunt încă clare în practică, așa că discutați cu arhitectul și cu serviciul de urbanism înainte să contați pe ea.
O greșeală frecventă este să cumpărați terenul cu gândul că „se rezolvă printr-o derogare”. O derogare nu este garantată, durează luni de zile și poate fi refuzată. Cumpărați terenul pe care proiectul dorit încape după regulile în vigoare.
Pas cu pas: cum afli regulile terenului tău
- Identificați terenul exact. Cereți vânzătorului extrasul de carte funciară și planul cadastral. Retragerile se măsoară de la limitele din cadastru, nu de la gardul existent, care poate fi mutat cu câțiva zeci de centimetri.
- Cereți un certificat de urbanism. Noul Cod prevede și un certificat de urbanism în scop de informare, pe care îl puteți obține înainte de cumpărare. Documentul precizează zona din PUG sau PUZ, retragerile, POT, CUT și înălțimea maximă. Pentru certificatul solicitat în vederea construirii, Codul prevede un termen de 15 zile lucrătoare. Taxele le stabilește fiecare consiliu local, iar în mediul rural sunt mai mici.
- Citiți fișa zonei din regulamentul local. Unele primării, cum este cea din Cluj-Napoca, publică online regulamentul fiecărei unități teritoriale. Căutați capitolele despre amplasarea față de aliniament, de limitele laterale și posterioare și între clădiri.
- Verificați dacă există sau dacă se cere un PUZ. Dacă terenul este într-o parcelare nouă, întrebați dacă există un PUZ aprobat și cereți-l. Dacă PUZ-ul este doar „necesar” și nu a fost făcut, construcția poate întârzia mult.
- Calculați amprenta construibilă. Desenați pe planul cadastral retragerile din regulament, inclusiv pe ambele laturi dinspre stradă, dacă lotul este de colț. Comparați rezultatul cu POT-ul.
- Verificați vecinii. Notați la ce distanță sunt casele existente și dacă au ferestre spre terenul vostru. Distanțele de incendiu și cerința de însorire vă pot obliga să vă îndepărtați mai mult decât cere PUG-ul.
- Abia apoi alegeți proiectul. Verificați lățimea și adâncimea casei, înălțimea la cornișă, ferestrele de pe fațadele laterale (cel puțin 2 m față de hotar) și poziția garajului. Arhitectul local va adapta proiectul la teren și va pregăti documentația pentru autorizația de construire, pe care noul Cod o prevede într-un termen de 30 de zile calendaristice.
Lista scurtă înainte de cumpărare
- Frontul și suprafața lotului respectă minimele din RGU și din regulamentul local.
- Lățimea construibilă (frontul minus retragerile laterale) este suficientă pentru casa dorită.
- Adâncimea construibilă rămâne suficientă după retragerea de la stradă, retragerea din spate și eventuala limită de adâncime.
- Ați verificat dacă lotul este de colț.
- Ați verificat dacă se cere un PUZ.
- Ați stabilit ce versiune de PUG se aplică, mai ales în București și Timișoara.
- Casele vecine sunt la o distanță compatibilă cu cerințele de incendiu și de însorire.
Întrebări frecvente
Pot construi casa la 1 metru de gardul vecinului?
Codul civil permite 60 cm față de hotar, dar numai dacă regulamentul local nu cere mai mult. În majoritatea zonelor rezidențiale ale orașelor mari se cer cel puțin 3 m. O fereastră de vedere spre vecin trebuie să fie oricum la 2 m de hotar. La 1 m puteți construi practic doar acolo unde regulamentul permite și doar cu un perete fără ferestre de vedere.
Vecinul a construit mai aproape decât mine. De ce mie nu mi se permite?
Casa vecinului poate fi construită pe un regulament mai vechi, pe baza unui PUZ diferit, pe calcan sau fără autorizație. Pentru terenul vostru contează doar regulile în vigoare la data cererii, așa cum apar în certificatul de urbanism.
Retragerea se măsoară de la gard sau de la limita din cadastru?
De la limita de proprietate, adică linia din documentația cadastrală. Pentru ferestre, Codul civil cere măsurarea perpendiculară, de la punctul cel mai apropiat al fațadei sau de la marginea balconului.
Garajul trebuie să respecte aceleași distanțe ca și casa?
Nu întotdeauna. Multe regulamente permit garajul pe limita laterală, cu un perete scund (în Cluj maximum 2,8 m), dar îi cer o retragere de la stradă de cel puțin 6 m. Verificați fișa zonei voastre.
Ce se întâmplă dacă nu respect retragerile?
Autorizația de construire nu va fi emisă pe un proiect care încalcă regulamentul. Dacă se construiește diferit față de autorizație, riscați amenzi, oprirea lucrărilor și chiar obligația de a demola partea neconformă. În plus, vecinul se poate adresa instanței pe baza Codului civil.
Surse
- Codul civil, art. 612 – Distanța minimă în construcții
- Codul civil, art. 615 – Distanța minimă pentru fereastra de vedere
- Regulamentul General de Urbanism (HG 525/1996), art. 24
- Regulamentul General de Urbanism (HG 525/1996), art. 30
- Portalul legislativ: Normativul P118/1-2025 privind securitatea la incendiu
- Primăria Cluj-Napoca – Regulamentul unității teritoriale ULiu
- Primăria Cluj-Napoca – Regulamentul unității teritoriale Lip
- Noul PUG București – etapele elaborării
- Artevis – Noul Cod al urbanismului 2026
- deBanat – Timișoara revine la PUG-ul din 2002
Regulile de urbanism se modifică des, iar noul Cod este încă în primele luni de aplicare. Verificați întotdeauna distanțele valabile pentru terenul vostru la serviciul de urbanism al primăriei, prin certificatul de urbanism, sau cu un arhitect local.
