Cea mai scumpă semnătură din tot proiectul casei nu este cea de pe contractul de execuție. Este cea de pe procesul-verbal de recepție la terminarea lucrărilor. Până în acel moment, constructorul are tot interesul să repare repede ce i-ai semnalat. După ce ai semnat fără observații, fiecare fisură, fiecare ușă care freacă și fiecare priză moartă devine o negociere. De multe ori este o negociere pe care o pierzi.
Ghidul de mai jos este gândit ca o listă de lucru pentru turul casei cu constructorul și cu dirigintele de șantier. Ia-l printat, cu un pix, o lanternă, un dreptar de 2 m, un tester de prize și o sticlă cu apă. Rezervă-ți cel puțin o jumătate de zi și mergi pe lumină naturală. Multe defecte de finisaj se văd doar în lumina razantă de dimineață sau de după-amiază.
Înainte de tur: ce documente ceri și cine participă
Recepția nu este o simplă vizită. Pentru o casă construită cu autorizație de construire, recepția se face în prezența unei comisii. Din ea face parte și un reprezentant al primăriei care a emis autorizația. Procesul-verbal semnat de comisie îți trebuie mai departe pentru întabulare și pentru racordurile definitive. Compoziția exactă a comisiei și actele cerute diferă puțin de la o primărie la alta. Întreabă din timp la urbanism sau la dirigintele de șantier.
Dosarul pe care îl ceri constructorului
- Cartea tehnică a construcției, cu procesele-verbale pe faze determinante semnate pe parcurs.
- Certificatul și schema instalației electrice, întocmite de un electrician autorizat ANRE, plus buletinul de măsurare a prizei de pământ.
- Procesul-verbal de punere în funcțiune a pompei de căldură și, dacă există, raportul de echilibrare a ventilației cu recuperare de căldură.
- Certificatele de calitate și de garanție pentru tâmplărie, învelitoare, centrală, panouri fotovoltaice și invertor.
- Certificatul de performanță energetică, cerut la recepție pentru noile clădiri.
Dacă ai accesat bani prin programul Casa Verde pentru pompa de căldură sau pentru fotovoltaice, păstrează separat facturile și actele de punere în funcțiune. Regulile de decontare se schimbă de la o sesiune la alta, așa că verifică lista actuală a documentelor înainte de a închide dosarul cu instalatorul.
Pereți, tavane și pardoseli: lista pe încăperi
Începe dintr-un colț al casei și mergi sistematic, cameră cu cameră, pe aceeași ordine: tavan, pereți, pardoseală, uși, ferestre, instalații. Notează fiecare defect cu numele încăperii și cu o poză numerotată. La o casă pe parter, de felul unei locuințe compacte de 118 m² cu trei dormitoare, turul durează câteva ore. La un P+1 cu patru dormitoare și mai multe băi, planifică-ți o zi întreagă.
Planeitatea pereților și fisurile din tencuială
Pune dreptarul pe perete în mai multe direcții, inclusiv pe diagonală, și lumină cu lanterna paralel cu suprafața. Golurile mari sub dreptar sau valurile vizibile în lumina razantă înseamnă tencuială sau glet trase prost. Toleranțele admise depind de tipul de finisaj și de ce ați stabilit prin contract. Dacă nu sunt scrise acolo, cere-i dirigintelui să precizeze ce normă aplică.
La fisuri contează forma. Fisurile fine, aleatorii, din contracția tencuielii sunt frecvente în primul an. Întreabă însă dacă vor fi reparate înainte de zugrăveala finală. Fisurile drepte la îmbinarea zidăriei din cărămidă sau din BCA cu stâlpii și grinzile de beton armat apar des acolo unde nu s-a pus plasă de armare. Fisurile în diagonală din colțurile golurilor de uși și ferestre trebuie notate separat și văzute de diriginte. Pot fi doar estetice, dar într-o zonă seismică precum cea a Vrancei e bine ca un specialist să confirme asta în scris.
Gresie, faianță și pante spre sifon
- Bate ușor fiecare placă cu coada pixului. Un sunet gol indică adeziv insuficient, iar placa poate crăpa mai târziu.
- Verifică rosturile: lățime egală, chit fără goluri, colțuri tăiate curat, plăcile aliniate între pardoseală și perete.
- În dușurile walk-in, toarnă apă pe pardoseală. Trebuie să se scurgă singură spre sifon, fără bălți în colțuri.
- Uită-te la plinte și la trecerea dintre încăperi: praguri drepte, fără denivelări la îmbinarea dintre parchet și gresie.
Casele cu multe băi cer cea mai mare atenție aici. Un plan precum această casă pe două niveluri cu patru dormitoare și trei băi înseamnă trei încăperi umede de verificat placă cu placă. Același lucru e valabil pentru bungalow-ul de 171 m² cu câte o baie pentru fiecare dormitor.
Ferestre, uși și etanșări
Reglajul tâmplăriei
Deschide și închide fiecare fereastră în toate pozițiile: batant, oscilant și închis. Mânerul trebuie să se rotească fără forță, iar cercevelele nu trebuie să atingă rama. Garnitura trebuie să fie presată uniform pe tot perimetrul. Un test simplu: prinde o foaie de hârtie în fereastră și trage de ea în mai multe puncte. Dacă iese ușor într-un loc, reglajul nu e bun. La ușile interioare verifică dacă rămân pe loc când sunt lăsate întredeschise și dacă distanța față de toc este egală pe toată înălțimea.
Montajul și siliconul
La o casă care trebuie să respecte cerințele nZEB, contează și cum a fost montată tâmplăria, nu doar profilul. Pe interior trebuie să existe o bandă etanșă la vapori, iar pe exterior o bandă care lasă umezeala să iasă. Spuma lăsată la vedere ori acoperită doar cu silicon e un semn rău. Pervazurile exterioare trebuie să aibă pantă spre afară și lăcrimar. În băi și în bucătărie, siliconul sanitar de la cadă, duș și blat trebuie să fie continuu, fără bule, fără desprinderi și fără urme de mucegai deja la predare.
Instalații: electricitate, pompă de căldură, ventilație
Aici sunt defectele care nu se văd și care costă cel mai mult după mutare. Nu te mulțumi cu „merge tot”. Cere să fie pornit totul de față cu tine.
Fiecare priză și fiecare circuit
- Testează fiecare priză cu un tester care arată faza, nulul și împământarea. Notează pe plan prizele moarte sau inversate.
- Apasă butonul de test al fiecărui întrerupător diferențial din tablou. Trebuie să declanșeze imediat.
- Verifică dacă etichetele din tablou corespund realității: oprești un circuit și vezi exact ce se stinge.
- Aprinde fiecare corp de iluminat, de la fiecare întrerupător, inclusiv la comenzile cap-scară pe scări și pe holuri.
Pompa de căldură, încălzirea în pardoseală și ventilația
Cere instalatorului să explice reglajele și să-ți predea procesul-verbal de punere în funcțiune, cu temperaturile și presiunile notate. Verifică dacă fiecare buclă de încălzire în pardoseală are capul termostatic etichetat și dacă presiunea din instalație este cea din documente. La ventilația cu recuperare de căldură, ține o foaie de hârtie la fiecare gură de aerisire. Trebuie să simți circulația aerului în toate încăperile. Raportul de echilibrare arată ce debite s-au reglat. Dacă lipsește, notează asta ca observație. Un test de etanșeitate (blower door) nu este peste tot obligatoriu, dar la o casă nZEB îți spune clar dacă anvelopa e bine făcută.
Acoperiș, jgheaburi și soclu
Exteriorul se verifică de jos și, unde se poate, din pod. Ia binoclu sau cere constructorului poze recente făcute de sus.
Acoperișul și apa pluvială
Uită-te după țigle sau tablă deplasate, coame fixate incomplet și șorțuri lipsă la coșuri și la pereții care ies din acoperiș. Din pod, caută urme de apă pe folia anticondens și pe astereală. Jgheaburile trebuie să aibă pantă constantă spre burlane, iar burlanele trebuie să ducă apa în rețeaua de canalizare pluvială sau departe de fundație, nu direct la baza peretelui. Casele cu acoperiș complex și multe coame, cum este această casă clasică de 185 m² pe două niveluri, au mai multe îmbinări de verificat decât una cu acoperiș în două ape.
Soclul și trotuarul
Soclul este zona în care se adună umezeala. Verifică dacă termoizolația soclului e protejată și finisată până sub cota terenului, dacă tencuiala nu este fisurată și dacă trotuarul are pantă spre exterior. Între trotuar și perete trebuie să existe un rost etanșat. La o casă cu subsol, de felul acestei locuințe cu patru dormitoare și nivel îngropat, cere și pozele cu hidroizolația pereților de subsol, făcute înainte de umplutură. Odată acoperită cu pământ, nu o mai poți controla.
Tabel de lucru: ce verifici și cu ce
| Zona | Ce verifici | Instrument |
|---|---|---|
| Pereți și tavane | Planeitate, fisuri, colțuri, zugrăveală | Dreptar 2 m, lanternă |
| Băi și bucătărie | Plăci goale, rosturi, pante, silicon | Pix, apă, nivelă |
| Ferestre și uși | Reglaj, garnituri, benzi de montaj, pervazuri | Foaie de hârtie |
| Electric | Prize, diferențiale, etichete, iluminat | Tester de prize |
| Încălzire și ventilație | Proces-verbal de punere în funcțiune, debite, presiune | Documente, hârtie |
| Acoperiș | Țigle, coame, șorțuri, jgheaburi, burlane | Binoclu, lanternă în pod |
| Soclu și trotuar | Fisuri, protecția izolației, pantă, rost | Nivelă, poze din șantier |
Pentru o casă cu mai multe niveluri, cum este această locuință modernă cu patru dormitoare, fă câte o copie a tabelului pentru fiecare etaj. Astfel nu amesteci observațiile de la parter cu cele de la mansardă.
Cum treci defectele în procesul-verbal și cum le legi de bani
Comisia poate admite recepția fără observații sau cu observații. Poate și să o amâne ori să o respingă, atunci când lipsesc lucrări importante sau există vicii grave. Pentru defectele mărunte, varianta obișnuită este admiterea cu observații. Asta înseamnă că recepția se semnează, dar defectele sunt trecute într-o anexă.
Cum formulezi o observație
- Locul exact: „baia de la etaj, peretele cu dușul, al treilea rând de faianță de jos”.
- Defectul, descris obiectiv: „două plăci sună a gol, rost lipsă pe 30 cm”, nu „faianță proastă”.
- Remedierea cerută: înlocuire, reglaj, refacere.
- Termenul: o dată calendaristică, nu „cât mai repede”.
- Poza: numărul fotografiei din dosarul tău.
Reținerea și garanția de bună execuție
Leagă anexa cu defecte de banii pe care încă nu i-ai plătit. Multe contracte prevăd o garanție de bună execuție, adică un procent reținut din valoarea lucrării și eliberat după expirarea perioadei de garanție. Procentul depinde de ce ați negociat, dar frecvent este între 5 și 10%. De exemplu, la un contract de 900.000 RON, 5% înseamnă 45.000 RON. Scrie în procesul-verbal că eliberarea reținerii este condiționată de remedierea tuturor observațiilor din anexă, confirmată printr-un nou proces-verbal semnat de tine și de diriginte. Dacă contractul tău nu prevede nicio reținere, discută cu un avocat sau cu dirigintele înainte de recepție, nu după.
Întrebări frecvente
Pot refuza să semnez procesul-verbal de recepție?
Poți să nu fii de acord și să-ți treci obiecțiile în scris. Comisia poate amâna sau respinge recepția dacă lucrarea nu este terminată sau are defecte grave. Pentru defecte mărunte, e mai util să semnezi cu observații și termene clare decât să blochezi întreaga procedură.
Ce se întâmplă cu defectele care apar după recepție?
Constructorul răspunde pentru ele în perioada de garanție din contract. Pentru viciile ascunse ale structurii, răspunderea este stabilită de lege pe o durată mai lungă. Notează orice problemă nouă imediat, cu poze, și trimite-o în scris. La sfârșitul perioadei de garanție urmează recepția finală.
Merită să plătesc un inspector independent pentru tur?
Dacă nu ai experiență în construcții, da. Mai ales la instalații și la acoperiș, un inginer sau un diriginte cu experiență vede în câteva ore ce tu ai descoperi abia după prima iarnă. Costul lui este de obicei mic comparat cu reținerea pe care o protejezi.
Trebuie să fie casa curată și mobilată la recepție?
Curată, da. Mobilată, ideal nu. Mobila ascunde pereți, pardoseli și prize. Fă turul în casa goală și mută-te abia după ce ai lista de observații semnată.
