Sunteți împreună de șapte ani, aveți un copil și o pre-aprobare de credit. Unul dintre voi a moștenit o parcelă la marginea Clujului. Proiectul e ales, iar constructorul are loc în calendar din primăvară. A rămas o singură întrebare, pe care multe cupluri o pun abia la notar sau, mai rău, la despărțire: a cui va fi casa?
În România, concubinajul nu are un regim matrimonial. Simplul fapt că locuiți împreună nu creează „bunuri comune”. Contează doar ce scrie în acte și ce apare în cartea funciară. Mai jos sunt câteva idei care leagă alegerea proiectului de alegerea actelor, astfel încât o casă plătită din doi bani să rămână și pe două nume.
1. Cumpărați terenul împreună, cu cote scrise negru pe alb
Cea mai curată variantă este ca amândoi să semnați contractul de vânzare-cumpărare și să fiți intabulați drept coproprietari. Cotele nu trebuie să fie neapărat 50/50. Dacă unul a pus 70% din avans, actul poate spune 70/30. Dacă actul nu precizează nimic, Codul civil prezumă că cotele sunt egale. Casa ridicată pe un teren deținut în coproprietate urmează, ca regulă, aceeași împărțire.
Pentru o parcelă obișnuită din Ilfov sau din jurul Brașovului, un parter compact precum acest bungalow tradițional de 121 m², cu 3 dormitoare și 1,5 băi, încape fără probleme în procentul de ocupare a terenului permis de multe PUG-uri. Plata mai mică pentru teren poate lăsa mai mult buget pentru finisaje.
2. Terenul e al unuia singur? Rezolvați partea celuilalt înainte de fundație
Aici se fac cele mai multe greșeli. Regula accesiunii spune că o construcție ridicată pe un teren aparține proprietarului terenului. Partenerul care a plătit jumătate din casă fără niciun act poate rămâne, în cel mai bun caz, cu o pretenție în bani, pe care va trebui să o dovedească.
Există două soluții uzuale, ambele la notar. Prima: proprietarul transmite celuilalt o cotă din teren, prin vânzare sau donație, iar costurile fiscale diferă de la caz la caz. A doua: se constituie un drept de superficie, adică dreptul de a deține construcția, sau o cotă din ea, pe terenul altuia. Acest drept se notează în cartea funciară. Un proiect ca casa pe parter de 133 m² cu 3 dormitoare și garaj pentru o mașină e tipic pentru terenurile moștenite din zonele periurbane. Tocmai pe astfel de terenuri contează actul semnat înainte de primul ban pus în fundație.
3. Certificatul de urbanism și autorizația, pe amândoi
Certificatul de urbanism și autorizația de construire se emit pe numele celui care are un drept asupra terenului. Coproprietarii apar împreună sau își dau acordul în formă autentică. Numele de pe autorizație nu vă face singur proprietari. Este însă important ca toate documentele să spună aceeași poveste: beneficiarul autorizației, contractul cu constructorul și facturile de materiale.
Pe loturile înguste din jurul Bucureștiului, PUZ-ul limitează des amprenta la sol. Un P+1 precum casa pe două niveluri de 124 m², cu 3 dormitoare, lasă mai multă curte liberă decât un parter de aceeași suprafață. Verificați însă POT-ul și CUT-ul exacte cu arhitectul înainte să depuneți dosarul.
4. Codebitori la bancă, dar casa pe măsura unui singur salariu
Multe bănci acceptă parteneri necăsătoriți drept codebitori. Veniturile se adună, iar fiecare răspunde de regulă pentru întreaga datorie, nu doar pentru „jumătatea lui”. Condițiile diferă de la o bancă la alta: unele cer ca ambii codebitori să fie și coproprietari, altele acceptă un garant ipotecar. Întrebați explicit înainte de a semna antecontractul pentru teren.
Gândiți și scenariul mai puțin plăcut. Dacă vă despărțiți, unul dintre voi va vrea probabil să păstreze casa și să preia creditul singur. O casă mai compactă face asta posibil. Un P+M precum proiectul de 90 m² cu 3 dormitoare și 1,5 băi oferă o familie întreagă de spațiu, cu o rată pe care o poate susține, la nevoie, un singur venit.
5. Un acord autentificat înainte de primul camion de BCA
Pentru concubini nu există un „contract-tip” în lege, dar nimic nu vă împiedică să încheiați la notar o convenție între voi. Ea poate spune cine contribuie cu ce sumă și cum se transformă contribuțiile în cote. Mai poate stabili ce se întâmplă dacă unul pleacă în timpul șantierului și după ce formulă se calculează prețul de răscumpărare. Codul civil permite și o înțelegere de amânare a partajului pe o perioadă limitată. Notarul vă spune care sunt limitele în vigoare.
Păstrați apoi dovezile: transferuri bancare cu explicații clare, facturi pe ambele nume, contractul cu constructorul. Cu cât casa e mai mare și șantierul mai lung, cu atât documentele se adună mai repede. Un bungalow precum proiectul scandinav de 126 m², cu 3 dormitoare, 2 băi și garaj, înseamnă o investiție serioasă, pe care merită să o urmăriți bancă cu bancă și factură cu factură.
6. Recepția și intabularea: aici se vede cine deține casa
După terminarea lucrărilor urmează procesul-verbal de recepție și certificatul de atestare a edificării de la primărie. Apoi actualizați documentația cadastrală și intabulați construcția la OCPI. Cereți la final un extras de carte funciară și citiți-l rând cu rând: apar amândoi, cu cotele corecte? O greșeală descoperită acum costă o rectificare. Descoperită peste zece ani, poate costa un proces.
Atenție și la finanțările pentru eficiență energetică. O casă nouă trebuie să respecte cerințele nZEB, iar programe precum Casa Verde pentru pompe de căldură sau panouri fotovoltaice cer, de regulă, ca solicitantul să fie proprietarul imobilului. La o casă P+1 precum proiectul tradițional de 139 m² cu 3 dormitoare, sistemul de încălzire și acoperișul pentru panouri trebuie gândite din proiect. Hotărâți din timp pe numele cui depuneți dosarul.
7. O despărțire fără dramă începe cu o casă ușor de vândut
Fără divorț, ieșirea din coproprietate se face prin partaj voluntar la notar sau, dacă nu vă înțelegeți, în instanță. O singură casă rareori poate fi împărțită fizic. Opțiunile reale sunt două: unul îl despăgubește pe celălalt pentru cota lui, sau vindeți casa și împărțiți banii.
De aceea contează ca proiectul să fie ușor de vândut. Un parter cu trei dormitoare, două băi și garaj, precum bungalow-ul tradițional de 127 m², se adresează celor mai mulți cumpărători din zonele periurbane. Nu uitați nici succesiunea: concubinii nu se moștenesc unul pe altul. Doar un testament poate lăsa partenerului cota voastră, în limitele rezervei succesorale a copiilor sau a părinților.
8. Dacă vă căsătoriți mai târziu, actele vechi nu dispar
Cotele dobândite înainte de căsătorie rămân, de regulă, bunuri proprii ale fiecăruia, chiar și sub regimul comunității legale. Lucrurile se complică atunci când, după nuntă, plătiți din bani comuni o extindere, o mansardare sau rambursarea anticipată a creditului. Puteți rezolva asta printr-o convenție matrimonială: fie separație de bunuri, fie o comunitate convențională în care aduceți casa în mod expres.
Dacă plănuiți să extindeți familia, un proiect cu rezerve de spațiu, precum casa pe parter de 136 m² cu 3 dormitoare și garaj dublu, vă poate scuti de o extindere costisitoare. Puteți evita astfel și discuția despre cine a plătit ce după căsătorie.
O casă se proiectează o dată, dar actele ei vă urmăresc decenii. Alegeți întâi structura juridică: teren în coproprietate, superficie sau convenție la notar. Abia apoi semnați contractul cu constructorul. Regulile și costurile se schimbă, așa că verificați situația voastră concretă cu un notar și, pentru partea de urbanism, cu arhitectul și primăria.
