Două oferte pentru aceeași casă „la roșu”, diferență de 20% la preț. De cele mai multe ori nu e vorba de un constructor mai ieftin. Unul a inclus învelitoarea și hidroizolația fundației, celălalt nu. În România termenii la roșu, la gri și la cheie nu sunt definiți de nicio lege. Sunt obiceiuri de piață, iar fiecare firmă le umple cu alt conținut. Lista de mai jos te ajută să compari ofertele corect și să știi ce cumperi când te oprești la o anumită etapă.
Ca ordin de mărime, pentru o casă obișnuită din zidărie cu structură din beton armat, etapa la roșu înseamnă de regulă cam 35–45% din costul total la cheie. Trecerea la gri mai adaugă aproximativ 25–30%, iar finisajele și dotările restul de 25–40%. Ponderea finisajelor depinde mult de ce alegi. În 2025, o casă la cheie cu finisaje medii ieșea frecvent între circa 4.000 și 6.500 RON/m² construit în zonele periurbane ale Bucureștiului, Clujului sau Brașovului. Prețurile variază însă de la un an la altul, așa că cere oferte actuale.
Etapa 1: casa la roșu, adică structura și acoperișul
- Fundații: săpătură, beton de egalizare, fundații din beton armat, plus hidroizolația și termoizolația soclului. Verifică dacă ultimele două apar explicit în ofertă.
- Placa pe sol: umplutura compactată, perna de balast și placa armată. Unele oferte o trec la gri.
- Structura: stâlpi, grinzi, centuri și planșee din beton armat, conform proiectului de rezistență întocmit după normativul seismic P100. În zonele expuse cutremurelor vrâncene nu se negociază aici.
- Zidăria: tipul exact (cărămidă ceramică sau BCA), grosimea și marca blocurilor, pentru pereții exteriori și separat pentru cei interiori.
- Scara: la o casă P+1 sau P+M, scara din beton turnată odată cu structura.
- Acoperișul: șarpanta, folia anticondens, învelitoarea, jgheaburile și burlanele. „Acoperiș fără învelitoare” e una dintre cele mai frecvente surprize.
- Coșul de fum și golurile pentru ventilații, dacă proiectul le prevede.
Să cumperi o casă la roșu sau să contractezi doar până aici are sens dacă ai meșteri de încredere pentru instalații și vrei să controlezi fiecare alegere. Merită și dacă bugetul vine în tranșe, de exemplu dintr-un credit ipotecar eliberat pe etape. Pentru o casă pe un singur nivel, cum este acest plan de casă parter cu 3 dormitoare și 143 m², structura e simplă, iar o echipă mică o poate închide în câteva luni. O casă nu se lasă însă neacoperită peste iarnă. Etapa la roșu se încheie abia cu învelitoarea montată.
Etapa 2: casa la gri, adică închiderea și instalațiile
- Tâmplăria exterioară: material (PVC, aluminiu, lemn), numărul de camere ale profilului, geam tripan sau dublu, montaj cu benzi de etanșare. Pentru o casă apropiată de cerințele nZEB, acest detaliu contează mult.
- Instalațiile electrice: trasee, doze, tablou electric, împământare. Notează dacă sunt incluse și prizele și întrerupătoarele sau doar tuburile.
- Instalațiile sanitare: trasee de apă și canalizare până la fiecare punct de consum, fără obiecte sanitare.
- Instalațiile termice: încălzire în pardoseală sau calorifere, colectoare. Verifică dacă sursa de căldură (centrală sau pompă de căldură) intră aici sau la cheie.
- Tencuielile interioare, mecanizate sau manuale, și șapele, cu termoizolație sub șapă la parter.
- Termosistemul fațadei: polistiren sau vată minerală, grosimea, plasa și adezivul. Unii constructori îl includ la gri, alții doar la cheie.
- Izolația podului sau a mansardei, mai ales la casele P+M.
Varianta la gri e de multe ori cel mai bun compromis pentru cine cumpără o casă gata construită. Instalațiile sunt deja trase, iar finisajele le alegi după gustul tău. Înainte să semnezi, cere schemele instalațiilor și fotografii făcute înainte de tencuire. Altfel nu mai știi pe unde trec țevile. La o casă pe două niveluri, cum este acest proiect cu 4 dormitoare, 3 băi și 170 m², numărul de băi crește mult costul instalațiilor sanitare. Oferta trebuie să le enumere pe toate.
Etapa 3: casa la cheie, adică finisajele și dotările
- Gletul și vopsitoriile: câte straturi și ce clasă de vopsea.
- Pardoselile: gresie, parchet laminat sau stratificat, cu prețul de referință pe m² inclus în ofertă.
- Faianța din băi și bucătărie, cu suprafața estimată.
- Obiectele sanitare: vas WC, lavoar, cadă sau duș, baterii. Cere brandul sau o clasă de preț.
- Ușile interioare și ușa de intrare, dacă nu au fost montate la gri.
- Sursa de căldură: centrală pe gaz sau pompă de căldură, plus eventualele panouri fotovoltaice. Pentru acestea poți urmări programele de tip Casa Verde ale AFM, când sunt deschise. Verifică condițiile în ghidul în vigoare.
- Finisajul fațadei (tencuială decorativă, placaj) și scara interioară finisată.
- Corpurile de iluminat, prizele și întrerupătoarele, dacă nu sunt deja incluse.
„La cheie” rareori înseamnă că te muți cu valiza. Mobilierul de bucătărie, gardul, aleile și racordurile la utilități sunt aproape întotdeauna separate. Racordurile au termene proprii la furnizori. Ca să ții bugetul sub control, alege o casă compactă. Acest plan de casă mică parter, 85 m² și 3 dormitoare are puține băi și pereți drepți, deci finisajele costă mai puțin. Același lucru e valabil pentru acest proiect modern pe un nivel cu 98 m².
Etapa 4: oferta, adică ce verifici înainte să semnezi
- Devizul pe articole: cantități și prețuri unitare, nu doar un preț pe m². Doar așa compari două oferte.
- Proiectul de bază: oferta trebuie făcută pe proiectul tehnic aprobat, cu autorizația de construire emisă pe baza certificatului de urbanism și a regulilor din PUG sau PUZ.
- Suprafața de calcul: suprafața construită sau cea utilă. Diferența poate ajunge la 15–20%.
- Calendarul și plata pe etape: tranșe legate de lucrări finalizate și recepționate, nu de date calendaristice.
- Materialele: cine le cumpără și cine suportă scumpirile. Caută o clauză clară de actualizare a prețului.
- Dirigintele de șantier și verificarea pe faze determinante. Sunt obligatorii, dar cine plătește?
- Garanția lucrărilor, condițiile de recepție și documentele pentru cartea tehnică a construcției.
- Exclusiile: o listă scrisă cu ce nu este inclus. E la fel de importantă ca lista cu ce este inclus.
Cere aceeași structură de ofertă de la toți constructorii. Dă-le chiar tu un tabel cu etapele de mai sus. Pentru o familie mai mare, un proiect cu 5 dormitoare și 185 m² pe două niveluri sau această casă cu 4 dormitoare și 182 m² pot avea costuri foarte diferite la finisaje, deși la roșu costă aproape la fel. De aceea separarea pe etape e esențială. Pentru detaliile tehnice și reglementările actuale, consultă un arhitect și primăria de care ține terenul.
Cele mai frecvente greșeli
- Compari prețuri pe m² fără să verifici ce intră efectiv în fiecare etapă.
- Accepți „acoperiș” în ofertă fără să clarifici dacă include învelitoarea și jgheaburile.
- Uiți termosistemul, care poate ajunge în nicio etapă.
- Plătești avansuri mari înainte ca lucrările să fie recepționate.
- Nu bugetezi racordurile, gardul, aleile și bucătăria, care rămân în afara oricărei oferte „la cheie”.
- Cumperi o casă la gri fără scheme ale instalațiilor și fără documentația de execuție.
