Duminică la prânz, la masa părinților: „Terenul îl avem deja, voi plătiți chirie degeaba, hai să facem o casă pe care s-o împărțim.” Mulți dintre cei care construiesc azi la marginea Bucureștiului, a Clujului sau a Brașovului au auzit propoziția asta. Varianta cea mai compactă este casa P+1 cu două locuințe suprapuse: părinții la parter, tânăra familie la etaj, fiecare cu bucătăria, baia și ușa ei. Mai jos sunt întrebările care apar aproape mereu înainte de primul drum la primărie.
Prin ce diferă o casă suprapusă de un duplex lipit pe orizontală?
Cele două locuințe stau una deasupra celeilalte, nu una lângă alta, deci ocupă jumătate din amprenta la sol a unui duplex. Asta contează pe loturile înguste din comunele preorășenești, unde procentul de ocupare a terenului (POT) și retragerile față de vecini lasă puțin loc pentru o clădire lată.
Prețul plătit este că fiecare familie trăiește pe un singur nivel și că planșeul dintre ele devine cel mai sensibil element al casei: pe el se sprijină liniștea, intimitatea și, de multe ori, relația dintre generații.
De câți metri pătrați avem nevoie ca să nu ne simțim înghesuiți?
Pentru două apartamente de câte două-trei camere, suprafața construită desfășurată pornește realist de la circa 180–200 m² și urcă spre 250 m² dacă etajul trebuie să găzduiască și doi copii. Sub acest prag, una dintre locuințe ajunge la dimensiunea unei garsoniere mari.
Un punct de plecare bun este un proiect cu volum simplu, cu bucătăria și băile grupate. Casa tradițională de aproape 200 m², pe două niveluri, are tocmai o formă compactă care se pretează la împărțirea pe etaje, iar varianta în spirit farmhouse de 231 m² oferă puțin mai mult spațiu, util dacă la etaj vor locui patru persoane. Orice proiect ales trebuie însă adaptat de un arhitect autorizat în România, inclusiv structural.
Scară exterioară sau hol comun la interior?
Scara exterioară dă independență totală, iar holul interior dă confort iarna; alegerea depinde de cât de separate vreți să fie viețile voastre. Cu scară pe fațadă, nimeni nu trece pe lângă ușa părinților la două noaptea, iar parterul rămâne un apartament întreg, fără pierderi de suprafață.
Dezavantajele scării exterioare se văd în februarie, la Brașov sau la Cluj: zăpadă, polei și treptele care trebuie curățate. Merită acoperită și închisă măcar parțial, iar proiectantul trebuie să verifice dacă nu încalcă retragerile minime. Holul comun interior, în schimb, consumă de obicei 8–15 m² din amprenta parterului, dar permite copiilor să coboare la bunici în papuci și lasă o singură ușă de intrare la stradă. Un compromis des folosit este un vestibul comun mic, din care pornesc două uși separate.
Primăria vede clădirea ca o casă sau ca două locuințe?
Depinde de cum o declarați și de ce permite planul urbanistic al zonei: dacă proiectul are două unități locative distincte, ea nu mai este, juridic, o locuință unifamilială. Unele PUG-uri sau PUZ-uri admit în zonele de case și locuințe cu două apartamente, altele limitează strict funcțiunea la o singură familie pe lot.
Răspunsul vine în certificatul de urbanism, la capitolul regim funcțional. Cereți-l menționând explicit scopul, de exemplu „locuință cu două unități locative”, nu doar „casă”. Dacă zona nu acceptă așa ceva, singurele variante sunt o casă unifamilială cu un spațiu de tip apartament integrat, fără separare juridică, sau o procedură de urbanism mult mai lungă.
Ce schimbă asta la autorizația de construire?
Când autorizați două locuințe, proiectul trebuie să trateze fiecare unitate separat: suprafețe utile, căi de evacuare, separări cu rezistență la foc și, uneori, avize suplimentare. Documentația devine ceva mai stufoasă, iar costul proiectului crește, de regulă, cu un procent modest.
Tentația este să autorizați „o casă” și să faceți două bucătării după recepție. Este riscant: modificarea destinației fără autorizație poate bloca ulterior intabularea, un credit ipotecar sau vânzarea. Este mai sigur să spuneți adevărul din faza de certificat și să discutați variantele direct cu arhitectul și cu urbanismul primăriei.
Putem împărți mai târziu casa în cartea funciară?
Da, dar doar dacă imobilul a fost autorizat și recepționat ca având două locuințe; atunci fiecare apartament poate primi o carte funciară individuală, cu cotă din teren și din părțile comune. Topograful autorizat întocmește documentația de dezmembrare, iar OCPI o verifică în raport cu autorizația și procesul-verbal de recepție.
Diferența se simte la moștenire, la o eventuală vânzare a unuia dintre etaje sau când tinerii vor un credit cu ipoteca doar pe apartamentul lor. Cu o casă unifamilială intabulată ca atare, toate acestea devin complicate. Regulile notariale și cadastrale se schimbă, deci confirmați pașii actuali cu un notar înainte de a depune proiectul.
Contoare separate sau comune pentru curent, gaz și apă?
Separate, aproape întotdeauna, mai ales dacă aveți în plan împărțirea în cartea funciară. Fiecare locuință cu contorul ei înseamnă facturi proprii, fără socoteli la sfârșitul lunii și fără tensiuni când una dintre familii pleacă în concediu, iar cealaltă ține caloriferele pe 24 de grade.
Pentru electricitate, fiecare loc de consum are nevoie de propriul aviz de racordare; la gaz și apă, distribuitorul local vă spune dacă acceptă două branșamente sau un branșament comun cu contoare separate după el. În 2025, un branșament suplimentar adăuga de obicei câteva mii de lei, în funcție de distanța față de rețea. O soluție intermediară sunt subcontoarele pentru apă și energie termică, utile între rude, dar fără valoare față de furnizor.
Cum facem să nu se audă la parter fiecare pas de la etaj?
Zgomotul de impact se oprește cu o șapă flotantă pe un strat elastic, nu cu un planșeu mai gros. Placa de beton armat, dimensionată oricum conform P100 pentru zona seismică, oprește bine vocile, dar transmite pașii, scaunele trase și mingea copiilor.
Câteva reguli de proiectare contează la fel de mult ca materialele:
- dormitorul părinților nu se așază sub camera copiilor sau sub baia de la etaj;
- coloanele de scurgere trec prin ghene închise și izolate fonic, nu pe lângă pereții dormitoarelor;
- șapa flotantă se dezlipește de pereți cu bandă perimetrală, altfel stratul elastic își pierde efectul;
- pompele de căldură și unitățile exterioare se montează departe de ferestrele de la parter.
Normativul român de acustică stabilește cerințele minime între locuințe; cereți proiectantului să vi le explice concret pe secțiunea prin planșeu.
Cine ar trebui să stea jos și cine sus?
Bunicii la parter, aproape fără excepție: fără scări de urcat la 75 de ani, cu acces direct la grădină și cu baia proiectată de la început cu duș la nivelul pardoselii și spațiu pentru o eventuală cadă înlocuită. Etajul primește lumina mai bună și o terasă, compensare corectă pentru urcatul treptelor cu cumpărăturile.
Gândiți totuși pe termen lung: peste douăzeci de ani, tinerii de azi vor fi ei înșiși vârstnici. O scară interioară cu lățime generoasă și un perete pregătit pentru o platformă-lift fac casa utilizabilă și pentru generația următoare. Un proiect cu cinci dormitoare și patru băi lasă, prin numărul de băi, mai multă libertate la împărțirea între cele două apartamente.
Cât costă în plus față de o casă obișnuită de aceeași suprafață?
Diferența ține mai ales de a doua bucătărie, de băile suplimentare, de branșamente și de izolarea fonică, nu de structură. Pentru o casă P+1 din cărămidă sau BCA, cu cadre din beton armat, toate aceste extra-uri adunau în 2025, cu titlu orientativ, de la câteva zeci de mii de lei până spre o sută de mii, în funcție de finisaje și de echipamente.
Pe partea cealaltă a balanței stă un singur teren, un singur acoperiș și o singură fundație pentru două familii, deci costul pe metru pătrat locuibil rămâne mai mic decât la două case separate. Proiecte cu volum mai amplu, precum casa modernă cu cinci dormitoare, fără garaj, sau varianta contemporană de aproape 300 m², arată cum se poate împărți generos suprafața când lotul o permite. Verificați și condițiile actuale ale programului Casa Verde pentru fotovoltaice și pompe de căldură: eligibilitatea pentru două locuințe în aceeași clădire depinde de regulile fiecărei sesiuni.
Ce facem dacă peste ani una dintre familii pleacă?
Dacă ați construit corect de la început, apartamentul liber se poate închiria sau vinde separat, fără lucrări majore. Aici se vede valoarea deciziilor din faza de proiect: intrări independente, contoare proprii și cărți funciare distincte transformă casa familiei într-un activ flexibil, nu într-o problemă de împărțit la succesiune.
Dacă, dimpotrivă, ați ales o casă unifamilială cu o bucătărie în plus, reunificarea este simplă, dar separarea ulterioară trece din nou prin primărie și cadastru. Discutați scenariul plecării încă de la prima întâlnire cu arhitectul; este cea mai ieftină asigurare pe care o puteți cumpăra.
