1,4 metri. Atât coboară terenul de la poartă până în fundul curții pe multe loturi din jurul Clujului sau Brașovului, iar diferența se vede abia când vine topograful. E prea puțin pentru un demisol întreg și prea mult ca să fie ignorat. Pentru astfel de terenuri, casa cu niveluri decalate, numită și split-level, este adesea soluția cea mai firească. Mai jos sunt întrebările pe care le auzim cel mai des de la cei care cântăresc această variantă.
Ce este, de fapt, o casă split-level?
Este o casă în care nivelurile nu se suprapun complet, ci sunt decalate cu aproximativ o jumătate de etaj, de regulă 1,2–1,5 m. În loc de un parter și un etaj legate printr-o scară lungă, ai trei sau patru platouri legate prin rampe scurte de 7–9 trepte.
Partea casei aflată spre deal stă pe cota mai înaltă a terenului, iar partea spre vale coboară cu o jumătate de nivel. Fundația preia diferența de nivel în interiorul casei, așa că nu mai trebuie corectată prin săpături și umpluturi în toată curtea.
Pentru ce fel de teren are sens această soluție?
Se potrivește cel mai bine terenurilor care coboară 1–2 m pe lungimea casei, adică o pantă de aproximativ 8–15% pentru o amprentă de 10–14 m. Sub un metru diferența se rezolvă de obicei cu un soclu mai înalt pe o parte. Peste 2,5–3 m merită discutat un demisol propriu-zis sau chiar două niveluri pe partea din vale.
Contează și orientarea pantei. Dacă terenul coboară spre sud sau spre grădină, nivelul de zi poate ieși direct în curte, la cota de jos, iar dormitoarele rămân mai sus, mai retrase. Dacă panta coboară spre stradă, garajul ajunge firesc la cota inferioară, chiar lângă poartă.
De ce nu un demisol complet sau o platformă orizontală?
Pentru că la 1–2 m diferență ambele variante plătesc pentru ceva ce nu folosesc. Un demisol complet înseamnă să sapi și pe partea de sus a terenului până la 2,5–3 m. Rezultă pereți îngropați pe trei laturi, hidroizolație scumpă și încăperi cu puțină lumină naturală.
Platforma orizontală pare mai simplă, dar e la fel de costisitoare. Fie tai partea de sus și ai nevoie de un zid de sprijin în spatele casei, fie umpli partea de jos și fundezi pe pământ adus, care trebuie compactat atent sau depășit cu fundații mai adânci. În ambele cazuri, casa ajunge să stea într-o „cutie” săpată, nu pe teren.
Cât se economisește la săpături și ziduri de sprijin?
Pe un exemplu simplu, economia este de obicei de ordinul zecilor de metri cubi de pământ și al câtorva metri de zid de sprijin. Să luăm o amprentă de 11 × 10 m pe un teren care coboară 1,5 m. Dacă cobori toată platforma la cota de jos, sapi în medie 0,75 m pe 110 m², adică în jur de 80 m³ doar sub casă. Cu spațiul de lucru și taluzurile, ajungi ușor la 120–150 m³, plus un zid de sprijin de 1,5 m pe latura din deal.
La varianta split-level, peretele dintre cele două jumătăți ale casei devine el însuși elementul care susține pământul. Săpătura se reduce în mare parte la tranșeele fundațiilor și la jumătatea casei care coboară, iar volumul total poate scădea la jumătate sau mai puțin. Ca ordin de mărime, în 2025–2026 un zid de sprijin exterior din beton armat de circa 1,5 m înălțime ajunge frecvent la 1.500–3.000 lei pe metru liniar, cu drenaj și hidroizolație. La asta se adaugă transportul pământului în surplus. Cereți totuși oferte locale, pentru că prețurile variază mult de la o zonă la alta.
Unde se pune garajul?
Garajul ajunge aproape întotdeauna la cota cea mai joasă, „înfipt” în pantă sub o parte a casei. Astfel, accesul auto rămâne aproape plat, fără rampe abrupte iarna. Pe garaj se sprijină o jumătate de nivel locuibil, de obicei dormitoarele, iar zidul din spatele garajului susține pământul.
Un exemplu de organizare compactă pe trei cote, cu un loc de parcare în corpul casei, este această casă contemporană de 177 m². Pentru două mașini, proiectul cu trei dormitoare distribuite pe trei niveluri arată cum garajul dublu poate ocupa baza casei fără să mănânce din zona de zi.
Unde ajung livingul, bucătăria și dormitoarele?
Schema clasică are trei platouri. Jos sunt garajul, holul de intrare și o cameră tehnică. La cota din mijloc se află zona de zi cu ieșire în grădină. Cu o jumătate de nivel mai sus, deasupra garajului, se găsesc dormitoarele și băile. Pe un teren care coboară spre curte, ordinea se poate inversa: intri sus, din stradă, și cobori o jumătate de nivel spre living și terasă.
Avantajul real este separarea fără distanțe mari. Copiii sunt la o jumătate de etaj de bucătărie, nu la un etaj întreg, iar livingul poate avea tavan mai înalt acolo unde se întâlnesc cotele. Pentru familii mai mari, casa cu cinci dormitoare pe trei niveluri arată cum se poate separa partea de oaspeți de cea a familiei.
Cum numără primăria regimul de înălțime?
Primăria nu are o categorie aparte pentru split-level. Casa este încadrată după regulamentul PUG sau PUZ, de obicei prin regimul maxim admis, de tipul D+P+1 sau P+M, și prin înălțimea maximă la cornișă și la coamă. Aceste înălțimi se măsoară față de teren, iar pe pante se iau adesea în punctul cel mai defavorabil, adică spre vale.
Capcana apare pe fațada din vale. O casă pe care o gândiți ca P+1 poate apărea acolo ca D+P+1 sau chiar ca trei niveluri suprapuse. Dacă jumătatea de nivel de jos este parțial îngropată, ea poate fi încadrată ca demisol. Unele regulamente acceptă acest lucru, altele nu, iar modul în care se calculează CUT-ul diferă și el. Cereți certificatul de urbanism înainte să cumpărați terenul. Discutați cu arhitectul cotele exacte și secțiunea prin teren înainte de a alege proiectul, iar la nevoie consultați serviciul de urbanism al primăriei.
Este mai complicată structura în zonă seismică?
Da, puțin, și de aceea calculul trebuie făcut de un inginer structurist după normativul P100, nu adaptat după ureche. Planșeele aflate la cote diferite creează stâlpi „scurți” la zona de decalaj. Acești stâlpi sunt mai rigizi și atrag mai multă forță la cutremur. Pe deasupra, peretele care susține pământul are de preluat și împingerea acestuia.
Soluțiile sunt cunoscute: diafragme de beton armat în zona decalajului, grinzi dimensionate pentru ambele planșee și, uneori, un rost care separă corpurile. Toate se rezolvă la proiectare. Pe șantier, după ce s-a turnat fundația, devin scumpe.
Ce înseamnă niveluri decalate pentru izolare și nZEB?
Înseamnă mai multe detalii de rezolvat, dar nu o casă mai greu de încălzit, dacă proiectul e făcut corect. Peretele îngropat dintre cote are nevoie de hidroizolație, drenaj perimetral și izolație continuă. Altfel, acolo apar punți termice și umezeală.
În schimb, volumul compact și lipsa unui demisol mare de încălzit ajută la cerințele nZEB. Scările deschise între platouri permit unei singure surse, de exemplu o pompă de căldură cu încălzire în pardoseală, să distribuie uniform căldura. Pentru subvenții la pompă de căldură sau panouri fotovoltaice, verificați condițiile programului Casa Verde din anul în care construiți, deoarece acestea se schimbă de la o sesiune la alta.
Care sunt dezavantajele pentru vârstnici sau pentru o familie care va îmbătrâni în casă?
Principalul dezavantaj sunt scările: într-o zi obișnuită urci și cobori mai des decât într-o casă P+1, chiar dacă fiecare rampă e scurtă. Pentru un părinte în vârstă sau pentru cineva cu probleme de genunchi, trei platouri pot fi mai obositoare decât o singură scară. Mobilarea e și ea mai dificilă, pentru că fiecare platou e mai mic.
Dacă vă gândiți la ani mulți în aceeași casă, cereți ca la nivelul de zi să existe un dormitor și o baie completă. Lăsați lățime suficientă pe o rampă pentru o eventuală platformă de scară. Alternativ, o casă mică, cu toate camerele principale aproape de intrare, cum este această casă tradițională de numai 108 m², poate fi așezată pe pantă doar cu un soclu mai înalt spre vale.
Pot porni de la un proiect de catalog?
Da, cu condiția ca arhitectul să-l adapteze la ridicarea topografică a terenului vostru, nu invers. Proiectele pe mai multe niveluri se adaptează cel mai ușor, pentru că au deja zone distincte care pot fi decalate. Un exemplu este casa de 238 m² cu patru niveluri și fără garaj în corpul principal, care poate primi un garaj separat la cota străzii.
Și o casă pe două niveluri poate fi „despicată” pe mijloc. La proiectul compact de 146 m² cu un singur volum, decalajul ar trece natural între zona de zi și cea de noapte. Pentru cine vrea o arhitectură mai clasică, cu acoperiș în două ape, casa tradițională cu patru dormitoare poate fi studiată în aceeași logică. Orice adaptare înseamnă însă refacerea structurii și o nouă verificare la urbanism, așa că includeți-o în buget de la început.
