Cea mai frecventă greșeală pe care o fac cei care își construiesc prima casă nu ține de cărămidă sau de beton. Ține de bani: plătesc înainte ca lucrarea să existe. Un avans de 40%, o „tranșă pentru acoperiș” cerută când abia s-a turnat placa, o factură finală achitată integral înainte de recepție. Mai jos sunt răspunsurile la întrebările pe care le auzim cel mai des despre plata constructorului, cu un exemplu de grafic pentru o casă P+1.
Cât avans este normal să dai constructorului?
Un avans rezonabil este de 10–20% din valoarea contractului și ar trebui să acopere doar organizarea de șantier și materialele pentru prima etapă. Dacă firma îți cere 30–50% înainte să sape fundația, întreabă concret pe ce se duc banii. Un constructor serios are nevoie de bani pentru beton, armătură și cofraje, nu de jumătate din casă.
Ca să te protejezi, poți plăti avansul în parte direct furnizorului de materiale, pe factura emisă pe numele tău. La contractele mai mari, unele firme acceptă și o garanție de returnare a avansului, emisă de bancă. Oricum ai face, avansul se trece în contract cu suma exactă și cu termenul de începere a lucrărilor.
Cum legi plățile de etapele terminate?
Fiecare plată se face doar după ce etapa este încheiată, verificată și consemnată într-un proces-verbal semnat de ambele părți. Contractul trebuie să descrie clar ce înseamnă „terminat” pentru fiecare etapă: nu „structura”, ci „zidăria, stâlpii, centurile și planșeul peste parter, decofrate”.
Un principiu simplu: suma plătită până la un moment dat nu trebuie să depășească valoarea lucrărilor executate. Dacă ai plătit 60% din contract, pe teren trebuie să vezi cel puțin 60% din casă. Dirigintele de șantier, pe care îl angajezi tu pentru lucrările autorizate, este omul care te ajută să faci această comparație.
Cum arată un grafic de plăți pentru o casă P+1?
Pentru o casă P+1 de aproximativ 180–200 m², un grafic echilibrat împarte contractul în 8–9 tranșe, cu ultimele 10% legate de finalizare și recepție. Exemplul de mai jos presupune un contract „la gri” de 600.000 RON, o valoare plauzibilă în 2025–2026 pentru o casă de această mărime în zonele din jurul Bucureștiului, Clujului sau Brașovului. Prețurile reale variază mult de la o zonă la alta, așa că cere oferte de la mai mulți constructori.
| Etapa | Procent | Suma (RON) |
|---|---|---|
| Avans la semnare, organizare de șantier | 10% | 60.000 |
| Fundație și placă peste sol | 15% | 90.000 |
| Structură parter și planșeu peste parter | 15% | 90.000 |
| Structură etaj și centura de la ultimul nivel | 12% | 72.000 |
| Șarpantă și învelitoare (casa „la roșu”) | 13% | 78.000 |
| Tâmplărie exterioară montată | 10% | 60.000 |
| Instalații, tencuieli, șape (casa „la gri”) | 15% | 90.000 |
| Finalizare și proces-verbal de recepție | 5% | 30.000 |
| Reținere până la remedierea defectelor | 5% | 30.000 |
Un proiect cu volume simple, ca această casă tradițională P+1 cu 4 dormitoare și 197 m², se împarte ușor în etape clare. La fel și această casă cu etaj de 179 m² și 4 dormitoare, unde planșeul peste parter marchează natural trecerea de la o tranșă la alta.
Ce verifici la fundație înainte de plată?
La fundație verifici, înainte de turnare, armătura și dimensiunile, iar după turnare cotele și planeitatea plăcii. Armătura nu se mai vede după ce betonul a fost turnat, deci momentul controlului este înainte. Fundația este de obicei o fază determinantă, la care participă proiectantul și dirigintele, iar uneori și inspectoratul în construcții, conform programului stabilit prin proiect.
Cere bonurile de livrare ale betonului, cu clasa înscrisă, și compară-le cu ce scrie în proiect. Fotografiază armătura cu ruleta în cadru și păstrează pozele. Nu plăti tranșa până nu ai procesul-verbal de fază determinantă semnat.
Ce verifici la structură și acoperiș, la casa „la roșu”?
La structură verifici stâlpii, centurile și planșeele din proiectul de rezistență, care la noi se calculează după normativul seismic P100. Zidăria din cărămidă sau BCA trebuie să fie în plan și verticală, iar stâlpișorii și centurile să fie exact acolo unde i-a desenat inginerul. O casă compactă, ca această casă de 150 m² pe două niveluri, cu 3 dormitoare, are mai puține elemente de verificat decât una cu console și deschideri mari.
La acoperiș te uiți la secțiunile lemnului, la prinderea șarpantei de centură, la folia anticondens și la etanșarea în jurul coșului și a ferestrelor de mansardă. Un acoperiș simplu, în două ape, ca la această casă modernă de 160 m² cu 3 dormitoare, se verifică mai ușor și ascunde mai puține surprize. Plătești tranșa doar după ce învelitoarea este montată complet, nu „aproape gata”.
Ce înseamnă concret „la gri” și cum recepționezi această etapă?
„La gri” înseamnă de obicei structura, acoperișul, tâmplăria exterioară, traseele instalațiilor, tencuielile și șapele, dar fiecare firmă înțelege altceva prin acest termen. De aceea contractul trebuie să conțină o listă de lucrări, nu doar expresia „casă la gri”. Unii includ termoizolația fațadei, alții nu. Unii trag instalația de încălzire până la centrală, alții lasă doar țevile în pereți.
Înainte de plată, testează instalațiile: proba de presiune la apă și încălzire, continuitatea circuitelor electrice. Verifică tencuielile cu un dreptar de 2 m și uită-te la colțuri și la glafuri. Dacă vrei o casă nZEB, cu pompă de căldură și panouri fotovoltaice finanțate eventual prin Casa Verde, asigură-te că pregătirile pentru ele sunt făcute acum, nu după finisaje.
Ce este reținerea și cât ar trebui să fie?
Reținerea, numită adesea garanție de bună execuție, este o parte din preț, de obicei 5–10%, pe care o plătești abia după ce defectele constatate la recepție au fost remediate. Este singura pârghie reală pe care o mai ai după ce casa este gata. Fără ea, o fisură, o infiltrație sau o ușă care nu se închide devin problema ta.
Reținerea poate fi oprită ca o tranșă finală, ca în tabelul de mai sus, sau scăzută din fiecare factură, de exemplu 5% din fiecare plată. A doua variantă este mai sigură, pentru că te protejează și dacă relația se rupe la mijlocul lucrării. Important este ca procentul și condițiile de eliberare să fie scrise în contract.
Când eliberezi reținerea?
Reținerea se eliberează după recepția la terminarea lucrărilor și după remedierea tuturor observațiilor din procesul-verbal, sau, dacă așa ați convenit, după o perioadă de garanție. La recepție participă de regulă beneficiarul, constructorul, dirigintele și proiectantul, iar lipsurile se trec într-o listă cu termene de remediere.
Multe familii aleg să elibereze jumătate din reținere după remedieri și cealaltă jumătate după prima iarnă, când se văd condensul, infiltrațiile și problemele de încălzire. Cum se organizează recepția și ce documente sunt necesare se schimbă în timp, așa că verifică regulile actuale cu dirigintele sau cu un avocat înainte de a semna.
Cum faci plățile dacă ai credit ipotecar eliberat în tranșe?
Când casa este finanțată printr-un credit pentru construcție, banca eliberează banii în tranșe, după ce un evaluator constată că etapa anterioară a fost executată. De aceea graficul de plăți către constructor trebuie potrivit cu graficul tranșelor din contractul de credit. Altfel ajungi să datorezi bani constructorului înainte ca banca să elibereze următoarea tranșă.
De obicei banca îți cere să acoperi întâi avansul propriu, care se duce în primele etape. Discută cu constructorul încă de la ofertă că plățile depind de vizita evaluatorului și lasă câteva zile de rezervă în calendar. Pentru o casă mai mare, ca această casă de 231 m² cu 4 dormitoare și garaj dublu, tranșele sunt mai mari și o întârziere costă mai mult, deci planificarea contează și mai mult.
Cine cumpără materialele: tu sau constructorul?
Ambele variante funcționează, dar trebuie să știi exact cine plătește ce, ca să nu plătești de două ori. Dacă tu cumperi materialele, scazi riscul avansului mare, dar preiei riscul livrărilor întârziate și al cantităților greșite. Dacă le cumpără constructorul, cere facturile de achiziție pentru materialele importante: beton, oțel, cărămidă sau BCA, tâmplărie.
O soluție de mijloc: constructorul face comenzile, iar tu plătești direct furnizorul pentru materialele scumpe. Materialele livrate pe șantier, dar încă nepuse în operă, nu se plătesc ca manoperă executată.
Ce faci dacă ți se cer bani pentru lucrări neterminate sau suplimentare?
Nu plătești nimic care nu este prevăzut în contract sau într-un act adițional semnat. Lucrările suplimentare apar aproape la orice casă, dar fiecare trebuie descrisă, evaluată și aprobată în scris înainte de execuție. „Am pus și asta, vorbim la final” este începutul celor mai multe conflicte.
Dacă o etapă este făcută doar pe jumătate, poți plăti proporțional, dar numai pe baza unei situații de lucrări verificate de diriginte. Păstrează toate plățile prin transfer bancar, cu detaliul etapei în descriere. La final, dosarul tău cu procese-verbale, fotografii și extrase de cont valorează mai mult decât orice promisiune verbală.
