Anunțul sună bine: teren de 500 m² în Bragadiru, Florești sau Ghimbav, cu o casă P+M ridicată la roșu și un preț sub cel al unei construcții noi. Greșeala obișnuită este să judeci doar după ce vezi pe teren: pereți drepți, acoperiș pus, ferestre pe jumătate. Ce cumperi de fapt este și un dosar: o autorizație care poate fi expirată, un proiect care poate să nu mai corespundă clădirii și o carte funciară care poate să nu pomenească nimic de casă. Mai jos sunt întrebările pe care le pun cel mai des cumpărătorii, cu răspunsuri directe.
Ce cumpăr, juridic, când iau un teren cu o construcție neterminată?
Cumperi terenul și, dacă este înscrisă, construcția în curs de execuție, împreună cu drepturile și obligațiile care decurg din autorizația de construire. Autorizația este emisă pe numele vânzătorului, așa că după cumpărare va trebui transferată pe numele tău la primăria care a emis-o.
„La roșu” nu are o definiție legală unică. Pentru unii înseamnă structură și zidărie, pentru alții și acoperiș, tâmplărie și instalații trase. Cere o descriere scrisă a stadiului în antecontract, ca să știi exact ce primești și să ai cu ce compara la predare.
Cum aflu dacă autorizația de construire mai este valabilă?
Cere vânzătorului autorizația cu planșele vizate spre neschimbare, anunțul de începere a lucrărilor depus la primărie și la Inspectoratul de Stat în Construcții, apoi verifică la primărie datele și eventualele prelungiri. Autorizația are două termene: unul în care lucrările trebuie începute și durata de execuție înscrisă în document.
Conform Legii 50/1991, în forma aplicată în 2025, termenul pentru începerea lucrărilor nu poate depăși în general 24 de luni, iar prelungirea se cere înainte de expirare și se acordă o singură dată, pe o perioadă limitată. Regulile s-au modificat de mai multe ori, așa că verifică la serviciul de urbanism situația exactă a autorizației tale.
Ce fac dacă autorizația a expirat și casa nu e gata?
Pentru lucrările rămase ai nevoie, de regulă, de o nouă autorizație de construire, obținută pe baza unui nou certificat de urbanism. Practic, reiei o parte din procedură: proiect pentru ce a mai rămas de făcut, avize și, foarte des, expertiză tehnică pentru partea deja executată.
Întreabă la primărie ce acte cer concret pentru „finalizarea lucrărilor” și pune în contract cine plătește această etapă. Un preț bun nu mai e atât de bun dacă îți ia încă un an și câteva mii de lei să ajungi din nou la o autorizație valabilă.
Cum verific dacă ce s-a construit corespunde proiectului autorizat?
Mergi pe teren cu planșele vizate și compară, cu ruleta în mână, amprenta la sol, retragerile față de limite, numărul de niveluri, înălțimea la cornișă și golurile de uși și ferestre. Abaterile frecvente sunt un nivel transformat din mansardă în etaj plin, o terasă închisă sau un garaj lipit de vecin.
Abaterile de la autorizație pot duce la amenzi, la obligația de intrare în legalitate sau chiar la desființare, iar în lipsa unei autorizații noi nu vei putea face recepția și intabula casa finală. Un arhitect sau un diriginte de șantier poate face verificarea în câteva ore și îți spune dacă diferențele se pot regulariza.
Când am nevoie de o expertiză tehnică structurală?
Expertiza este necesară când lucrările au stat oprite mult timp, când lipsesc documentele de execuție sau când vrei să modifici structura, și este cerută frecvent de primărie la reautorizare. O face un expert tehnic atestat, care verifică dacă clădirea respectă cerințele de rezistență și seismice din codul P100.
În zona de influență a cutremurelor vrâncene, cum este Bucureștiul și Ilfovul, verificarea contează cu atât mai mult. Cere și cartea tehnică a construcției, procesele-verbale de lucrări ascunse pentru fundații și armături, și numele diriginților care au urmărit lucrarea. Lipsa lor nu înseamnă că structura e proastă, dar înseamnă că expertul va avea nevoie de sondaje și încercări. În 2025, o expertiză pentru o casă obișnuită costa de ordinul a câteva mii de lei, în funcție de mărime și de încercările necesare.
Ce poate strica timpul la o structură lăsată ani de zile în ploaie și ger?
Cel mai des se degradează armăturile lăsate expuse, betonul de la planșee fără protecție și zidăria de BCA sau cărămidă îmbibată cu apă. Mustățile de la stâlpi ruginesc, apa intră în fisuri și îngheață iarna, iar acoperișul neterminat lasă apa să curgă direct pe planșeu.
Uită-te după pete de rugină pe beton, fisuri la colțurile golurilor, zidărie cu eflorescențe albe și apă băltită în subsol sau la fundație. Nu înseamnă automat că totul trebuie demolat, dar sunt exact lucrurile pe care expertul trebuie să le vadă înainte de a le acoperi cu tencuială.
Cum apare construcția neterminată în cartea funciară?
Construcția poate fi înscrisă în cartea funciară ca „în curs de execuție”, pe baza autorizației, a unui proces-verbal de constatare a stadiului lucrărilor emis de primărie și a unei documentații cadastrale. Mulți vânzători nu au făcut această înscriere, iar în extras apare doar terenul.
Cere un extras de carte funciară pentru informare recent, de la OCPI sau online, și verifică proprietarul, sarcinile, ipotecile și eventualele interdicții. Dacă construcția nu e înscrisă, din punct de vedere al registrului cumperi doar teren, iar casa urmează să fie intabulată abia după recepția la terminarea lucrărilor. Notarul îți poate explica exact ce se trece în contract.
Pot lua credit ipotecar pentru o casă neterminată?
Da, dar mai greu: multe bănci finanțează doar terenul și construcția înscrise în cartea funciară, cu autorizație valabilă, iar banii pentru finalizare îi dau în tranșe, după stadiul lucrărilor. Fără autorizație valabilă sau cu abateri față de proiect, șansele scad mult.
Evaluatorul băncii va estima valoarea construcției în stadiul actual, nu valoarea casei terminate, iar avansul se calculează în funcție de asta. Discută cu banca înainte de antecontract și pune în el o clauză care îți returnează arvuna dacă finanțarea nu se aprobă din motive legate de acte.
S-a schimbat PUG-ul sau PUZ-ul între timp. Mai pot termina casa așa cum este?
Dacă autorizația e valabilă, de regulă poți termina casa conform ei; dacă trebuie reautorizată, se aplică reglementările din certificatul de urbanism nou. În localitățile de lângă București, Cluj și Brașov, PUG-urile și PUZ-urile se revizuiesc des, iar indicii POT și CUT, înălțimea maximă sau retragerile pot fi acum mai restrictive.
Cere un certificat de urbanism pentru informare înainte de cumpărare. Dacă noile reguli nu mai permit un etaj plin, poate fi nevoie să transformi un P+1 într-un P+M sau chiar să renunți la o parte din construcție. E mai ieftin să afli asta înainte să plătești.
Casa terminată acum trebuie să respecte cerințele nZEB?
Dacă obții o autorizație nouă pentru lucrări, proiectul trebuie să respecte cerințele energetice în vigoare, inclusiv cele nZEB pentru clădirile noi. Asta poate însemna izolație mai groasă, tâmplărie performantă, o pompă de căldură sau panouri fotovoltaice pentru acoperirea unei părți din energie din surse regenerabile.
Partea bună: finalizarea e momentul ideal să le faci, înainte de tencuieli și șape. Urmărește sesiunile programului Casa Verde de la AFM pentru pompe de căldură și fotovoltaice, dar condițiile și sumele se schimbă de la un an la altul, așa că verifică regulile la zi.
Cât costă terminarea și când e mai bine să o iei de la zero?
De la roșu la cheie, în 2025, costurile pentru o casă obișnuită erau de ordinul a 2.000 până la 3.500 de lei pe metru pătrat construit, în funcție de finisaje, instalații și ce lipsește de fapt. La asta adaugi expertiza, proiectul pentru lucrările rămase, taxele și eventualele consolidări.
Dacă expertiza cere consolidări mari sau dacă împărțirea interioară nu ți se potrivește deloc, uneori merită să compari cu o casă nouă pe același teren. Pentru o familie care vrea patru dormitoare pe două niveluri, o casă tradițională de 129 m² cu 4 dormitoare sau un plan european de 170 m² cu 4 dormitoare și garaj îți dau un reper concret de suprafață; pentru familii mari, casa pe două niveluri de 159 m² cu 5 dormitoare arată cât spațiu încape pe o amprentă compactă.
Dacă vrei să rămâi pe un singur nivel, casa parter de 127 m² cu 3 dormitoare sau varianta modernă de 115 m² cu 2 dormitoare și garaj sunt bune pentru comparație. Orice proiect ales trebuie adaptat de un arhitect român și verificat structural conform P100 pentru zona ta, dar cifrele te ajută să judeci dacă prețul cerut pentru casa neterminată are sens.
