Este o dimineață de aprilie, iar betoniera a ajuns deja la poarta terenului. Fierul pentru tălpile de fundație e legat, cofrajele sunt bătute, echipa e gata. Proprietarii se uită la telefon: dirigintele de șantier nu a semnat încă procesul-verbal pentru armare, iar inspectorul ISC nu a fost anunțat. Turnarea se amână cu două zile, iar betonul comandat se plătește oricum. Povestea de mai jos pornește de la acest tip de scenă, una dintre cele mai frecvente pe șantierele de case din România, și urmărește o familie tipică, de la alegerea terenului până la mutare.
Terenul, proiectul și un document pe care nimeni nu îl citește
Familia noastră, doi părinți cu doi copii mici, a cumpărat un teren de aproximativ 500 m² într-o comună din Ilfov, la marginea Bucureștiului. Prețul s-a negociat în euro, ca aproape peste tot în zonă. Înainte de semnare, au cerut certificatul de urbanism informativ și au verificat în PUG procentul de ocupare a terenului (POT), coeficientul de utilizare (CUT) și regimul de înălțime permis. Terenul era într-o zonă reglementată, fără nevoie de PUZ, ceea ce le-a scurtat drumul cu luni bune.
La alegerea proiectului au cântărit două variante. Prima a fost o casă pe parter, de tipul casei moderne pe parter de 103 m² cu 3 dormitoare, compactă și ieftină de întreținut. A doua, o casă pe un nivel de 155 m² cu garaj inclus, mai generoasă, dar care ocupa mult din suprafața construibilă. Pentru că POT-ul era limitat, au ajuns la concluzia că o casă P+1 le folosește terenul mai bine.
Au ales în final o casă P+1 de 172 m² cu 3 dormitoare și garaj pentru o mașină, în stil contemporan scandinav. Proiectul a fost adaptat de un arhitect local, iar structura, din zidărie de BCA cu stâlpi și centuri din beton armat, a fost calculată de inginerul de rezistență conform normativului P100, pentru zona seismică a Bucureștiului, puternic influențată de Vrancea. Odată cu proiectul tehnic, inginerul a întocmit și un document pe care puțini proprietari îl citesc atent: programul de control al calității lucrărilor pe faze determinante.
Lecția capitolului: programul de faze determinante face parte din documentația proiectului și se avizează la Inspectoratul Județean în Construcții (structura teritorială a ISC). Cereți-l de la proiectant, citiți-l și dați-l constructorului înainte de semnarea contractului de execuție.
Autorizația și anunțul de începere
După emiterea autorizației de construire, familia a aflat că nu poate începe lucrările a doua zi. Legea cere anunțarea începerii lucrărilor la primăria emitentă și la inspectoratul în construcții, iar odată cu anunțul se plătesc cotele legale calculate din valoarea lucrărilor declarate în autorizație. Termenele și formularele se schimbă din când în când, așa că le-au verificat direct la ghișeul ISC din județ.
În această etapă au angajat și un diriginte de șantier, adică o persoană autorizată de ISC care reprezintă interesele proprietarului pe șantier. Mulți îl privesc ca pe o formalitate, dar fără semnătura lui procesele-verbale ale fazelor nu au valoare. Firma de construcții și-a desemnat la rândul ei un responsabil tehnic cu execuția (RTE), atestat, care răspunde de calitatea lucrărilor din partea constructorului.
Programul primit de la inginer cuprindea, pentru casa lor, câteva faze clare: trasarea și predarea amplasamentului, verificarea terenului de fundare la cota de săpătură, armarea fundațiilor înainte de turnare, armarea stâlpilor și a centurilor de la parter, armarea plăcii peste parter și, la final, recepția la terminarea lucrărilor. Unele dintre acestea erau marcate drept faze determinante, la care participarea inspectorului ISC era prevăzută explicit.
Lecția capitolului: anunțați începerea lucrărilor înainte de primul târnăcop și angajați dirigintele de la început, nu la jumătatea șantierului. Fazele determinante, numărul lor și cine participă sunt scrise în program, nu se negociază pe loc cu echipa.
Groapa fundației: momentul în care pământul vorbește
Săpătura a durat trei zile. Când s-a ajuns la cota indicată în proiect, dirigintele a chemat geotehnicianul care întocmise studiul geotehnic. În sudul țării, unde apar adesea pământuri loessoide sensibile la umezire, verificarea nu e o formalitate: trebuie confirmat că stratul de la baza fundației este cel presupus în calcule.
Pe șantier au fost prezenți dirigintele, RTE-ul constructorului, geotehnicianul și inginerul proiectant. S-au verificat cota de fundare, natura terenului, dimensiunile gropii și lipsa apei sau a umpluturilor neconsolidate. Totul s-a consemnat într-un proces-verbal de recepție a terenului de fundare. Dacă terenul ar fi fost altul decât cel din studiu, proiectantul ar fi decis pe loc o adâncire sau o soluție de îmbunătățire, iar decizia ar fi fost scrisă tot acolo.
Un vecin al familiei, care construia în aceeași perioadă, a sărit această etapă ca să câștige timp. La câteva luni distanță au apărut fisuri în placa pe sol, iar fără un document care să arate pe ce s-a fundat, discuția cu constructorul s-a transformat într-o dispută fără sfârșit.
Lecția capitolului: nu se toarnă beton de egalizare și nu se montează armături înainte ca terenul de fundare să fie recepționat în scris. Procesul-verbal vă protejează pe voi, nu pe constructor.
Armătura înainte de beton: ce se verifică și cum se anunță
Episodul cu betoniera din deschidere s-a petrecut chiar aici. Fierul fusese legat într-o vineri, iar constructorul voia să toarne luni. Dirigintele a explicat că armarea fundațiilor era fază determinantă și că inspectoratul trebuie convocat în scris, cu un termen prevăzut de reglementări și precizat în program. Ca să nu repete greșeala, au stabilit de atunci o regulă simplă: comanda de beton se dă abia după ce data verificării este confirmată.
La verificare, inspectorul ISC, dirigintele, RTE-ul și proiectantul de rezistență au urmărit, cu proiectul în mână:
- diametrul, numărul și pozitia barelor, conform planșelor de armare;
- distanțele dintre etrieri, mai ales în zonele critice de la capetele stâlpilor, unde P100 cere îndesire;
- lungimile de suprapunere și de ancorare a mustăților pentru stâlpi;
- distanțierele care asigură stratul de acoperire cu beton;
- curățenia cofrajelor și certificatele de calitate ale oțelului livrat.
Au ieșit două observații: câțiva etrieri lipseau la un colț și mustățile unui stâlp erau prea scurte. Echipa le-a corectat în aceeași zi, iar procesul-verbal a consemnat remedierea. Abia apoi s-a dat acordul pentru turnare. Același ritual s-a repetat la stâlpii și centurile parterului și la placa peste parter. Lucrările care nu erau faze determinante, dar urmau să fie acoperite, cum ar fi hidroizolația fundației, au primit procese-verbale de lucrări ascunse, semnate de diriginte și de RTE.
Prietenii lor, care construiau o casă P+1 de 185 m² cu 4 dormitoare și garaj dublu, au trecut prin aceleași etape. Altă cunoștință, cu o casă tradițională pe două niveluri de 210 m² cu 4 dormitoare, a avut o fază în plus pentru că scara interioară din beton armat era turnată monolit. Numărul fazelor ține de structură, nu de cât de mare e casa.
Lecția capitolului: convocați ISC în scris, cu termenul cerut, și păstrați dovada trimiterii. Nu comandați betonul până când data verificării nu e confirmată. Fiecare observație se remediază și se consemnează înainte de turnare.
Dosarul care crește odată cu casa: cartea tehnică
Pe măsură ce casa se ridica, dirigintele a ținut un dosar ordonat: procesele-verbale ale fazelor determinante, cele de lucrări ascunse, buletinele de încercare pentru beton, certificatele materialelor și dispozițiile de șantier ale proiectantului. Toate acestea intră în cartea tehnică a construcției, documentul pe care proprietarul îl păstrează pe toată durata de viață a casei.
Familia a înțeles valoarea dosarului abia la final. Casa a fost gândită aproape de cerințele nZEB, cu termoizolație serioasă, ferestre performante și pompă de căldură, iar pentru panourile fotovoltaice au urmărit sesiunile programului Casa Verde. Documentele de execuție bine ținute au contat și aici, ca și la discuțiile cu banca pentru tranșele creditului, unde se cereau dovezi ale stadiului fizic al lucrărilor.
Lecția capitolului: cereți dirigintelui copii după fiecare proces-verbal imediat după semnare și păstrați-le și voi. Un dosar complet costă doar ordine, în timp ce unul refăcut după terminarea casei costă bani și nervi.
Recepția și mutarea: ce se întâmplă când lipsește o fază
După aproape un an și jumătate, familia a cerut recepția la terminarea lucrărilor. Comisia constituită de primărie a parcurs cartea tehnică fază cu fază. Pentru că toate procesele-verbale existau, recepția s-a încheiat fără probleme, iar procesul-verbal de recepție a permis apoi înscrierea construcției în cartea funciară și întocmirea documentelor pentru impozitul pe clădire.
Nu toți au acest noroc. Atunci când o fază determinantă a fost sărită, comisia poate amâna sau refuza recepția. De obicei, singura cale rămâne o expertiză tehnică făcută de un expert atestat, uneori cu carotări în beton sau decopertări ca să se vadă armătura. Costul poate ajunge la câteva mii sau zeci de mii de lei, în funcție de casă. Pe lângă acestea, nerespectarea obligațiilor privind calitatea în construcții poate atrage amenzi aplicate de ISC. Cuantumurile se actualizează periodic, așa că merită verificate la inspectorat. Până la recepție, casa nu poate fi intabulată, iar o vânzare sau o refinanțare devin complicate.
Chiar și pentru o casă mică, precum o casă pe parter de 86 m² cu 3 dormitoare, regulile sunt aceleași: dacă structura are beton armat și autorizație de construire, fazele din program trebuie parcurse și consemnate.
Lecția capitolului: recepția verifică documentele, nu doar zidurile. O fază lipsă nu se rezolvă cu o semnătură dată ulterior, ci cu o expertiză plătită de proprietar. Cel mai ieftin moment pentru control este întotdeauna înainte de turnarea betonului.
Familia din Ilfov s-a mutat în toamnă, cu un dosar gros și fără restanțe. Fazele determinante li s-au părut la început o formalitate birocratică. Au ajuns să le vadă ca pe niște opriri obligatorii, în care cineva cu experiență se uită la ce urmează să fie ascuns în beton pentru totdeauna. Dacă vă pregătiți să construiți, discutați programul cu proiectantul înainte de autorizație și verificați procedurile actuale la inspectoratul din județul vostru.
