Cea mai frecventă greșeală a celor care își construiesc casa cu o firmă este să creadă că „îi controlează constructorul”. Constructorul execută. Calitatea o controlează un lanț de oameni cu roluri prevăzute de lege, de obicei de Legea nr. 10/1995 privind calitatea în construcții și de Legea nr. 50/1991 privind autorizarea. Iar contractul pe care îl semnezi decide dacă lanțul acesta funcționează sau rămâne pe hârtie.
Mai jos ai pașii, în ordinea în care apar pe un șantier obișnuit de casă parter, P+M sau P+1 din jurul Bucureștiului, Clujului ori Brașovului, cu durate și costuri orientative. Regulile se mai schimbă, așa că verifică detaliile la primărie, la Inspectoratul de Stat în Construcții (ISC) sau cu arhitectul tău.
Pasul 1: Află cine răspunde de ce
Înainte de orice ofertă, e bine să știi cine sunt actorii și pe cine plătești tu, ca beneficiar (investitor):
- Proiectantul (arhitectul și inginerul de structură) răspunde de soluțiile din proiect, inclusiv de calculul la seism după normativul P100. Tot el stabilește, prin programul de control, fazele determinante ale execuției.
- Verificatorul de proiecte atestat verifică proiectul pe cerințele pentru care legea îl cere, de regulă rezistența și stabilitatea. Fără verificare nu obții autorizația de construire.
- Dirigintele de șantier este omul tău. Îl angajezi tu, e autorizat de ISC și verifică, în numele tău, dacă lucrarea respectă proiectul și autorizația.
- Responsabilul tehnic cu execuția (RTE) este omul constructorului. Este atestat și răspunde de calitatea execuției în firma care construiește.
- ISC este controlul statului. Primește anunțul de începere a lucrărilor, poate participa la fazele determinante și poate opri lucrarea dacă găsește neconformități.
Regula simplă: dirigintele și RTE-ul nu pot fi aceeași persoană și nici din aceeași firmă. Dacă constructorul îți „oferă și diriginte”, refuză.
Pasul 2: Angajează dirigintele înainte de a semna cu constructorul
Mulți proprietari caută dirigintele abia când e nevoie de prima semnătură pe un proces-verbal. E prea târziu. Un diriginte bun citește oferta constructorului, compară cantitățile din deviz cu proiectul și îți spune unde lipsesc lucrări care vor deveni „suplimentare”.
Cât durează: 1–2 săptămâni pentru a găsi și a contracta pe cineva. Lista dirigintilor autorizați se poate consulta la ISC. Cât costă: în 2025, pentru o casă unifamilială onorariile pe care le-am văzut au fost de ordinul a câteva mii de lei până la 10.000–15.000 lei pe toată durata lucrării, sau un procent mic din valoarea lucrărilor. Prețul depinde de oraș, de mărimea casei și de cât de des vine pe șantier. Cere în scris câte vizite face și la ce faze.
Pasul 3: Citește programul de control al calității
Proiectul tehnic conține un program de faze determinante, întocmit de inginerul de structură. Acolo scrie la ce momente lucrarea nu are voie să continue fără semnături. Pentru o casă cu structură în cadre de beton armat și zidărie din cărămidă sau BCA, lista include de obicei:
- predarea amplasamentului și trasarea;
- verificarea terenului de fundare la cota săpăturii (adesea cu geotehnicianul);
- armarea fundațiilor, înainte de turnare;
- armarea stâlpilor, a centurilor și a plăcii peste parter;
- la P+1, armarea plăcii peste etaj; la P+M, structura de lemn a acoperișului.
Cere ca această listă să fie anexată la contract. Dacă casa e simplă, de exemplu o casă parter de 105 m² cu 3 dormitoare, fazele sunt mai puține. La o casă pe două niveluri, cum e acest proiect tradițional de 195 m² cu 4 dormitoare, apar în plus placa de peste parter și scara de beton, care se verifică separat.
Pasul 4: Contractul, partea de bani: plata pe etape
Majoritatea disputelor încep de la bani plătiți înainte de lucrarea făcută. Un contract sănătos leagă fiecare plată de o etapă terminată și semnată de diriginte, nu de o dată din calendar.
- Avans cât mai mic, de regulă 10–20% și justificat prin materiale (oțel, beton, cofraje). Dacă cere mai mult, cere factura materialelor livrate pe șantier.
- Fundația turnată și recepționată ca lucrare ascunsă.
- Structura parterului (stâlpi, zidărie, centuri, placă).
- Etajul sau mansarda și acoperișul (casa „la roșu”).
- Tâmplăria și instalațiile, dacă sunt în contract.
- Reținerea de garanție, de exemplu 5–10% din valoare, plătită după recepția la terminarea lucrărilor sau după o perioadă stabilită.
Mai pune în contract trei lucruri. Primul este devizul anexat, cu cantități și prețuri unitare. Al doilea, regula pentru lucrări suplimentare: nimic fără act adițional semnat. Al treilea, clauza pentru creșteri de prețuri la materiale, cu o limită clară. Pentru ordinul de mărime, în 2025 o casă „la roșu” costa, în funcție de oraș și de complexitate, cam 2.000–3.000 lei pe m² construit. Cere oricum mai multe oferte pe același proiect.
Pasul 5: Graficul de execuție și penalitățile
„Terminăm până în toamnă” nu este un termen. Cere un grafic pe săptămâni, anexat la contract, cu fiecare etapă din pasul 4. Pentru o casă parter de 120–130 m², structura poate fi gata în 2–4 luni de la începerea săpăturii, dacă vremea ajută. Pentru P+1, socotește 3–5 luni.
- Penalități de întârziere pe zi, ca procent din valoarea etapei, de exemplu 0,05–0,1%, cu un plafon. Penalitățile foarte mari sunt adesea negociate în jos sau contestate, așa că e mai bine să fie rezonabile, dar reale.
- Excepții clare: vremea (betonul nu se toarnă la îngheț fără măsuri speciale), întârzierile tale de plată, schimbările de proiect cerute de tine.
- Dreptul de reziliere dacă întârzierea depășește un prag (de exemplu 30–60 de zile), cu inventarierea lucrărilor făcute.
Pasul 6: Anunță începerea și urmărește fazele pe șantier
Înainte de prima săpătură, legea cere anunțarea începerii lucrărilor la primărie și la ISC. Fă asta tu sau dirigintele, nu lăsa în seama constructorului. Formularul e simplu și nu costă nimic separat. Taxele către ISC, calculate ca procent din valoarea lucrărilor, se achită de regulă la autorizare și se regularizează la final.
Pe șantier, regula de aur este: nu se toarnă beton peste armătură nesemnată. La fiecare fază, dirigintele și RTE-ul semnează un proces-verbal de lucrări ascunse. La fazele determinante semnează și proiectantul, iar ISC e convocat. Ce verifică dirigintele, pe scurt:
- diametrele și numărul barelor, etrierii îndesiți la capete, acoperirea cu beton (distanțierii);
- clasa betonului de pe bonul de livrare, comparată cu proiectul, și probele prelevate;
- la zidărie, legătura cu stâlpișorii și centurile, esențială în zona Vrancea.
Fă poze la fiecare armare, cu ruleta în cadru. Le vei vrea dacă apare o fisură peste ani. La o casă cu garaj integrat, ca acest proiect parter de 121 m² cu garaj pentru două mașini, atenție la deschiderea mare a ușii de garaj: grinda de deasupra e de obicei armată mai puternic.
Pasul 7: Garanțiile și răspunderea pentru vicii
Pe lângă garanția din contract, Legea 10/1995 prevede răspunderea proiectantului, a verificatorului și a executantului pentru viciile ascunse apărute într-un anumit număr de ani de la recepție. Pentru viciile structurii de rezistență, răspunderea se întinde pe toată durata de existență a construcției. Formularea exactă și termenele le confirmi cu un jurist, dar contractul trebuie să spună clar:
- perioada de garanție a executantului, adesea 1–3 ani pentru lucrările curente;
- în cât timp intervine constructorul după o reclamație scrisă (de exemplu 15 zile);
- ce se întâmplă dacă nu vine: ai dreptul să remediezi pe banii lui, din reținerea de garanție;
- cine plătește expertiza tehnică în caz de dispută.
Cu cât casa e mai complexă, cu mai multe detalii care contează. Un acoperiș cu mansardă și lucarne, ca la acest proiect pe două niveluri de 133 m², are mai multe puncte de infiltrație. Merită o clauză separată de garanție pentru hidroizolație și învelitoare.
Pasul 8: Recepția la terminarea lucrărilor și cartea tehnică
La final, comisia de recepție constată că lucrarea respectă autorizația și proiectul. Din ea fac parte tu, un reprezentant al primăriei și specialiști, cu dirigintele ca secretar și constructorul invitat. Lista de remedieri se trece în procesul-verbal, cu termene. Nu plăti reținerea de garanție până nu sunt rezolvate.
Dirigintele predă apoi cartea tehnică a construcției: procesele-verbale, certificatele materialelor, buletinele de beton și planurile de execuție. Păstreaz-o. Îți trebuie la intabulare, la o eventuală vânzare și la orice extindere. Dacă vrei să accesezi Casa Verde pentru pompă de căldură sau panouri fotovoltaice, condițiile sesiunii curente se publică de AFM. Documentele casei terminate și recepționate sunt de obicei printre primele cerute.
Recepția finală vine după perioada de garanție și închide oficial răspunderea curentă a constructorului. Pune-ți în calendar data, ca să verifici casa înainte, mai ales dacă e o casă mare, ca acest proiect parter de 187 m² cu 4 dormitoare, sau o casă la munte, lângă Brașov, ca această casă parter de 118 m² în stil montan, unde iarna testează serios acoperișul.
Calendarul pe scurt
| Etapa | Cine semnează | Durată orientativă | Plată legată de etapă |
|---|---|---|---|
| Alegerea dirigintelui | Tu | 1–2 săptămâni | Onorariu diriginte (eșalonat) |
| Analiza ofertei și semnarea contractului | Tu, constructorul | 2–4 săptămâni | Avans 10–20% |
| Anunțarea începerii lucrărilor | Tu sau dirigintele | Câteva zile | - |
| Săpătură și fundație | Diriginte, RTE, proiectant, ISC convocat | 3–6 săptămâni | Tranșa fundației |
| Structura parterului | Diriginte, RTE, proiectant | 4–8 săptămâni | Tranșa parterului |
| Etaj sau mansardă și acoperiș | Diriginte, RTE | 4–8 săptămâni | Tranșa „la roșu” |
| Recepția la terminarea lucrărilor | Comisia de recepție | 1–4 săptămâni | Ultima tranșă, fără reținere |
| Perioada de garanție și recepția finală | Comisia de recepție | 1–3 ani, după contract | Eliberarea reținerii de garanție |
