E sâmbătă, pereții parterului sunt ridicați și vedeți pentru prima dată, în realitate, cât de strâmt pare livingul. Să mutăm peretele bucătăriei cu 80 de centimetri? Șeful de echipă spune „se poate”, dar nu spune cât costă. Așa încep cele mai multe lucrări suplimentare: o decizie bună, luată în momentul cel mai scump. Mai jos găsiți întrebările pe care le pun cel mai des cei care își construiesc casa, cu răspunsuri directe și ordine de mărime orientative pentru 2026.
Ce sunt, de fapt, lucrările suplimentare?
Sunt toate lucrările care nu apar în devizul-ofertă semnat cu constructorul sau care apar acolo în altă cantitate ori altă calitate. Au trei surse principale: poziții lipsă din deviz, surprize de teren și modificări cerute de voi pe parcurs.
Distincția contează, pentru că fiecare categorie se negociază altfel. O poziție uitată în deviz, deși era clar desenată în proiect, poate fi discutată ca greșeală a ofertantului. O surpriză de teren se plătește aproape sigur, dar ar trebui plătită la un preț stabilit dinainte. O modificare dorită de voi se plătește integral, împreună cu întârzierea pe care o produce în program.
De ce lipsesc lucruri din deviz, dacă am un proiect complet?
Pentru că mulți constructori fac oferta pe propriile măsurători, nu pe listele de cantități din proiectul tehnic, iar ce nu e descris explicit nu e ofertat. Cele mai des uitate poziții sunt hidroizolația și drenajul fundației, trotuarul de gardă, sistematizarea verticală, racordurile până la rețele, glafurile, pervazurile, scafele, golurile și traseele pentru pompa de căldură sau pentru panourile fotovoltaice.
Cereți ca oferta să urmeze, capitol cu capitol, listele de cantități ale proiectului și să enumere separat tot ce este exclus. O formulare de tipul „finisaje conform discuțiilor” este o invitație deschisă la lucrări suplimentare. Ajută și un proiect simplu: o casă parter compactă, de 102 m², are mai puține colțuri, racorduri și detalii în care se pot ascunde poziții uitate decât o casă cu volume decroșate.
Ce se întâmplă dacă la săpătură terenul nu arată ca în studiul geotehnic?
Se adaptează fundația după indicațiile inginerului structurist, iar costul îl suportă de regulă beneficiarul, de aceea prețurile unitare pentru aceste lucrări trebuie fixate înainte de începere. Umpluturile vechi, apa subterană aproape de suprafață sau argilele contractile, frecvente în jurul Bucureștiului, pot cere tălpi mai adânci, perne de balast compactat, beton de egalizare suplimentar sau pomparea apei din săpătură.
Orientativ, coborârea tălpilor cu 50 cm la o casă de 120–150 m² poate adăuga de la câteva mii până la peste 15.000 de lei, în funcție de beton, armătură și transportul pământului. Casele cu subsol sunt cele mai expuse: la o casă cu patru dormitoare și subsol complet sau la o locuință de 300 m² cu demisol pe teren în pantă, apa întâlnită la săpătură poate schimba radical costul hidroizolației. Un studiu geotehnic făcut cu foraje pe propriul teren, nu „împrumutat” de la vecin, este cea mai ieftină asigurare.
Cum calculează constructorul prețul unei lucrări suplimentare?
De obicei într-unul din trei moduri: cu prețul unitar din deviz înmulțit cu cantitatea nouă, în regie (ore-om, ore de utilaj și materiale la cost, plus un procent) sau printr-un preț global negociat pe loc. Prima variantă este cea mai transparentă și cea mai ușor de verificat.
Regia este corectă pentru lucrări mici și imprevizibile, dar fără un tarif orar fixat în contract și fără pontaj semnat zilnic devine o factură greu de contestat. Prețul global „din ochi” este cel mai riscant pentru voi, pentru că se negociază când echipa e deja pe șantier și nu mai aveți alternativă. Nu uitați nici costurile mai puțin vizibile: demontarea a ceea ce s-a făcut deja, evacuarea molozului și zilele pierdute.
Ce prețuri unitare trebuie trecute în contract înainte de începerea lucrărilor?
Pe cele care au cea mai mare probabilitate să varieze, astfel încât orice cantitate în plus sau în minus să se calculeze automat. Lista de bază arată cam așa:
| Poziție | Unitate | De ce contează |
|---|---|---|
| Săpătură manuală și mecanizată | m³ | Fundații mai adânci, gropi locale |
| Transport și depozitare pământ | m³ sau cursă | Pământ excedentar sau neconform |
| Beton turnat, pe clase | m³ | Fundații și elemente structurale suplimentare |
| Armătură montată | kg | Modificări cerute de inginer |
| Zidărie BCA sau cărămidă | m² sau m³ | Pereți mutați sau adăugați |
| Tencuieli, șape, montaj placări pe formate | m² | Schimbări de finisaje |
| Ora-om și ora de utilaj | oră | Lucrări în regie |
| Adaos la materiale suplimentare | % | Materiale cumpărate de constructor |
Adăugați o clauză simplă: aceleași prețuri unitare se aplică și lucrărilor la care renunțați, care se scad din total.
Cât costă să muți un perete interior după ce a fost zidit?
De câteva ori mai mult decât pe planșă, unde costul este practic doar timpul arhitectului. Orientativ, în 2026, demolarea și rezidirea unui perete despărțitor din BCA de 3–4 metri, cu evacuarea molozului, ajung la 2.000–5.000 de lei, iar suma crește dacă peretele era deja tencuit sau avea prize, țevi ori trasee de ventilație.
Dacă peretele este structural, adică zidărie confinată cu stâlpișori și centuri, așa cum cere proiectarea seismică în cea mai mare parte a țării, nu se mută fără inginer și, uneori, fără o nouă documentație. Soluția e să stați o seară cu planul la scară și să desenați mobilierul real. La o casă parter de 160 m² cu trei dormitoare, câțiva centimetri câștigați pe hârtie între dormitoare și baie nu costă nimic.
Pot adăuga o fereastră după ce s-au ridicat pereții?
Se poate, dar este una dintre cele mai scumpe modificări mici, pentru că implică tăierea golului, un buiandrug nou, uneori stâlpișori suplimentari și avizul inginerului. Pe plan, plătiți doar tâmplăria: în 2026, o fereastră PVC de dimensiuni obișnuite, cu geam triplu, costă orientativ 2.000–4.000 de lei montată. Pe șantier, la acest preț se adaugă ușor încă 2.000–6.000 de lei pentru lucrările de zidărie și refacerea tencuielii.
Mai există un efect: o fereastră în plus schimbă calculul energetic al casei și, dacă apare pe o fațadă vizibilă din stradă, poate ieși din ceea ce a fost autorizat. Chiar și la o casă minimalistă de 120 m², cu fațade curate, proporția golurilor se decide la proiect, nu cu flexul.
Cum se plătește un upgrade de gresie sau faianță?
Plătiți diferența de material și, adesea, o manoperă mai mare. Contractul ar trebui să prevadă pentru finisaje o sumă provizorie pe metru pătrat: dacă devizul are, de exemplu, 80 de lei/m² pentru gresie, iar voi alegeți o placă de 200 de lei/m², la 60 m² de băi și bucătărie diferența de material este 7.200 de lei.
Manopera crește vizibil la formatele mari, de tipul 60x120, la montajul în diagonală, la nișe, profile sau colțuri tăiate la 45 de grade. Cereți tariful de montaj pentru fiecare format înainte de a alege placa. Efectul se multiplică în casele cu mai multe încăperi umede, cum e această casă cu etaj, în stil Fachwerk, cu două băi și jumătate.
Cum aprob corect o modificare, ca să nu am surprize la decont?
Niciodată verbal: fiecare modificare primește o notă de lucrări suplimentare, cu preț și termen, semnată înainte de execuție. Un circuit simplu arată așa:
- Cereți modificarea în scris, pe e-mail sau pe formularul prevăzut în contract.
- Constructorul răspunde cu cantități, prețuri unitare din contract și impactul asupra termenului.
- Proiectantul sau dirigintele de șantier confirmă dacă modificarea afectează structura sau autorizația.
- Semnați aprobarea, iar lucrarea apare separat în situația de lucrări.
Includeți în contract și regula inversă: lucrările executate fără aprobare scrisă nu se plătesc.
O modificare făcută pe șantier poate cere o nouă autorizație?
Da, dacă schimbă structura, fațadele, volumul, suprafața construită sau indicatorii stabiliți prin PUG ori PUZ; modificările interioare nestructurale de regulă nu o cer. Problema apare la recepție și la intabulare, când casa reală trebuie să corespundă documentației autorizate.
Regulile și interpretările diferă de la o primărie la alta, așa că verificați orice modificare de fațadă sau structură cu arhitectul înainte de a o aproba pe șantier.
Cât să păstrez ca rezervă pentru neprevăzute?
O rezervă de 10–15% din bugetul de construcție este o regulă prudentă, cu tendință spre limita de sus la terenuri incerte sau case cu subsol. La un buget de 500.000 de lei, asta înseamnă 50.000–75.000 de lei păstrați deoparte, nu cheltuiți pe finisaje mai scumpe din prima lună.
Cea mai bună rezervă rămâne însă un proiect decis până la detaliu înainte de semnarea contractului. Când alegeți, de pildă, o casă P+1 de 185 m² cu patru dormitoare, puneți toate întrebările despre pereți, ferestre și finisaje înainte de prima săpătură: pe hârtie, răzgândirea este gratuită.
