75.000 de euro. Atât poate costa în 2026 o parcelă de 500 m² într-o comună bine legată de București sau de Cluj, adică aproape 375.000 de lei plătiți înainte ca primul sac de ciment să ajungă pe șantier. Pentru multe familii, aici se decide totul: cât de mare va fi casa, câte niveluri va avea și dacă mai rămân bani de finisaje. Mai jos găsiți idei de împărțire a bugetului, fiecare legată de un proiect potrivit tipului de teren.
Pentru calcule pornim de la un buget total de 900.000 de lei, un curs de aproximativ 5 lei pentru un euro și un cost orientativ de 6.000 lei/m² pentru o casă la cheie din cărămidă sau BCA, cu structură din beton armat proiectată după P100. Ofertele reale variază mult în funcție de zonă, constructor și finisaje, așa că cereți întotdeauna devize concrete.
1. Știți întâi ce cumpărați: prețurile orientative din 2026
În anunțurile din 2026, terenurile intravilane din jurul celor trei orașe se încadrează, cu aproximație, în aceste intervale:
- Ilfov, zona de nord (Otopeni, Corbeanca, Tunari): de regulă 120–300 EUR/m², mai mult lângă Pipera.
- Ilfov, sud și vest (Bragadiru, Chiajna, Cornetu): aproximativ 70–150 EUR/m².
- Cluj (Florești, Baciu): adesea 100–200 EUR/m².
- Brașov (Sânpetru, Hărman, Ghimbav, Cristian): aproximativ 60–150 EUR/m².
- Sate la 20–30 km de oricare dintre orașe: frecvent 25–60 EUR/m².
Diferența dintre o parcelă din prima centură de comune și una dintr-un sat mai îndepărtat poate fi de cinci ori pe metru pătrat. De aceea pe aceeași sumă puteți avea fie o curte mare, fie o casă aproape de oraș, rareori pe amândouă. Un reper util: o casă pe un singur nivel ca acest bungalow de 147 m² cu trei dormitoare și garaj are nevoie, cu retrageri și curte, de cel puțin 600–700 m² ca să respire. Pe 400 m² în Florești ar fi greu de amplasat.
2. Puneți în buget costurile care vin odată cu parcela
Prețul din anunț nu este prețul final. Înainte de proiect, socotiți:
- Notarul și intabularea: onorariul notarial și taxa de carte funciară ajung, împreună, de obicei la circa 1–2% din preț.
- Cadastrul, dacă terenul nu este intabulat sau trebuie dezmembrat: orientativ 1.500–5.000 lei.
- Utilitățile: dacă rețelele de curent, apă și gaz sunt la poartă, branșamentele costă câteva mii de lei fiecare. Dacă trebuie extinse sute de metri, nota poate ajunge la zeci de mii de lei.
- Drumul de acces: pe străzile noi din parcelări, pietruirea sau o cotă din asfaltare se plătesc adesea de proprietari.
- Certificatul de urbanism și, uneori, un PUZ: dacă zona nu este reglementată prin PUG, procedura PUZ adaugă luni de așteptare și costuri suplimentare.
Pe un teren fără utilități, a alege o casă mai mică, de pildă un parter compact de 85 m² cu trei dormitoare, poate elibera exact suma de care aveți nevoie pentru extinderea rețelelor.
3. 1.200 m² la 25 de km: parterul lat, cu curte în jur
Primul exemplu: 1.200 m² într-un sat la 25 km de oraș, la 30 EUR/m². Terenul costă 36.000 EUR, adică circa 180.000 lei. Adăugăm aproximativ 60.000 lei pentru notar, cadastru, extinderea curentului și un drum pietruit. Terenul și costurile lui iau astfel cam 27% din buget, iar pentru casă rămân în jur de 660.000 lei, adică aproximativ 110 m² construiți.
Aici parterul este alegerea firească: fără scară, cu fundație și acoperiș pe toată suprafața, dar cu loc din belșug. Casa pe parter de 117 m² cu patru dormitoare și două băi intră aproape exact în buget și lasă curtea liberă pentru grădină sau o extindere ulterioară. Pe o parcelă atât de mare, coeficienții POT și CUT rareori vă limitează, dar distanța față de oraș înseamnă două mașini și timp zilnic pe drum, costuri care nu apar în deviz.
4. 500 m² aproape de oraș: compact și pe două niveluri
Al doilea exemplu: 500 m² în prima centură, la 150 EUR/m². Asta înseamnă 75.000 EUR, circa 375.000 lei, plus aproximativ 15.000 lei pentru notar și cadastru, utilitățile fiind de obicei deja la poartă. Terenul înghite cam 43% din buget. Rămân circa 510.000 lei, suficient pentru aproximativ 85 m².
Pe o parcelă scumpă, fiecare metru de amprentă la sol contează. Proiectul de 89 m² pe două niveluri, cu trei dormitoare așază zona de zi la parter și dormitoarele sus, ca o casă P+M sau P+1, și păstrează o curte folosibilă. Dacă bugetul total este mai mare, aceeași logică funcționează și la scară mai largă: o casă de 165 m² pe două niveluri, cu patru dormitoare și garaj ocupă la sol puțin peste jumătate din suprafața utilă.
5. 350 m² îngust: casa care crește pe verticală
Al treilea exemplu: o parcelă de 350 m² cu front de 12–14 m, la 120 EUR/m². Terenul costă 42.000 EUR, circa 210.000 lei, plus cam 15.000 lei pentru acte. Pentru casă rămân aproximativ 675.000 lei, adică în jur de 110 m².
Problema nu mai este banul, ci lățimea. După ce scădeți retragerile față de vecini cerute de regulamentul local și distanțele pentru ferestre din Codul civil, lățimea construibilă poate scădea sub 8 m. Casa modernă de 111 m² pe două niveluri, cu trei dormitoare și 2,5 băi are o amprentă îngustă și lungă, potrivită pentru astfel de loturi. O variantă cu acoperiș în două ape este casa tradițională de 106 m² pe două niveluri. Verificați însă retragerile exacte în certificatul de urbanism înainte să cumpărați terenul, nu după.
6. Lăsați 10–15% rezervă și gândiți în etape
În toate cele trei exemple, suma pentru casă este un maxim teoretic. Prețurile la materiale și manoperă se pot schimba între autorizație și recepție, iar surprizele de la fundație, cum ar fi un teren slab sau pânza freatică ridicată, apar des. O rezervă de 10–15% din costul casei vă scutește de un credit de urgență.
Dacă rezerva nu încape, etapizați. Pe o parcelă mare, o casă mică de 59 m² cu un dormitor, în stil scandinav poate fi prima etapă, locuibilă repede, cu loc lăsat pentru o casă mai mare mai târziu, cu condiția ca PUG-ul să permită două construcții pe lot. Gândiți din start și la cerințele nZEB: o pompă de căldură și panourile fotovoltaice cresc costul inițial, dar programele de tip Casa Verde, atunci când sunt deschise, pot acoperi o parte. Verificați calendarul și condițiile la AFM.
Pe scurt: aproape de oraș terenul poate lua 40–50% din buget, iar casa trebuie să fie compactă și pe două niveluri. La 20–30 km, terenul coboară spre un sfert din buget și vă permite un parter generos. Alegeți întâi felul în care vreți să trăiți zilnic, apoi calculați parcela, costurile ei ascunse și abia la final metri pătrați construiți.
