Seara, pe masa din bucătărie, stăteau trei devize pentru aceeași casă. Primul ajungea la puțin peste 150.000 de lei manoperă, al doilea la aproape 200.000, iar al treilea, de la o firmă din București, trecea de 240.000. Proiectul era același, cantitățile erau aceleași, și totuși diferența dintre primul și ultimul deviz depășea 90.000 de lei. Familia despre care scriem are doi copii de școală și locuiește la bloc în Brașov. În acea seară a decis să afle ce înseamnă, rând cu rând, un preț corect pentru munca meseriașilor.
Le-am urmărit drumul de la teren până la mutare. Tarifele de mai jos sunt intervale orientative pentru 2026, adunate din oferte obișnuite de piață. Nu sunt prețuri oficiale, iar fiecare echipă își face calculul propriu.
Terenul din Ghimbav și alegerea între parter și etaj
Au cumpărat un teren de 520 m² la marginea Ghimbavului, cu deschidere de 16 metri spre stradă. Au plătit în euro, cum se negociază de obicei terenurile din zonă. Certificatul de urbanism, emis pe baza PUG-ului, permitea locuințe de cel mult P+1 și impunea retrageri care lăsau liberă o fâșie lată de aproximativ 10 metri. Prima lor dorință a fost o casă pe un singur nivel. S-au uitat la o casă parter de 159 m² cu trei dormitoare și garaj și la un plan parter de 161 m², tot cu trei dormitoare și două băi.
Inginerul cu care s-au sfătuit le-a explicat un lucru pe care nu-l luaseră în calcul. La o casă pe un nivel, fundația și acoperișul se întind pe toată suprafața locuibilă, așa că manopera la aceste două etape crește proporțional. La o casă cu etaj, aceeași suprafață stă pe o amprentă mai mică. În schimb apar un planșeu de beton și o scară. Pe terenul lor îngust, varianta parter ar fi ocupat aproape toată zona construibilă. Până la urmă au ales o casă pe două niveluri de 133 m², cu trei dormitoare și garaj. Au comparat-o și cu un plan de 129 m² pe două niveluri, cu patru dormitoare, pentru cazul în care familia s-ar mări.
Lecția capitolului: forma casei hotărăște unde se duc banii de manoperă. Parterul cere mai multă fundație și mai mult acoperiș pe metru pătrat, iar etajul aduce planșeu și scară. Citiți întâi PUG-ul sau PUZ-ul și certificatul de urbanism, apoi alegeți proiectul.
Fundația și structura: cofraj, fier, beton, zidărie
Cu autorizația de construire în mână, au cerut oferte numai pentru structură, ca să le poată compara. Au aflat repede că un deviz serios se citește pe unități de măsură, nu doar după total. Pentru 2026, tarifele uzuale din zona Brașovului arătau cam așa:
- Cofraj pentru fundații, stâlpi și centuri: 50–90 lei/m² de suprafață cofrată.
- Armare, adică fasonarea și montarea fierului: 1,5–2,5 lei/kg.
- Turnarea betonului cu pompă și vibrare: 60–110 lei/m³.
- Zidărie din BCA de 25–30 cm, cu adeziv: 35–55 lei/m² de perete.
- Zidărie din cărămidă cu goluri: 45–70 lei/m², pentru că blocurile sunt mai grele și se pun mai încet.
Pentru casa lor de 133 m², structura de beton (fundații, placă, stâlpi, centuri, planșeu) a ieșit între 45.000 și 70.000 de lei manoperă. Zidăria exterioară și cea interioară au adăugat încă 12.000–20.000 de lei. Oferta cea mai ieftină avea un preț global pe „structură”, fără cantități, și nu se putea verifica. Proiectul era calculat după normativul P100, iar inginerul a cerut ca armăturile din stâlpi și centuri să fie verificate înainte de fiecare turnare. Familia a trecut această verificare și în contract.
Lecția capitolului: cereți devizul defalcat pe m², m³ și kg. Un preț global pentru „roșu” ascunde exact rândurile la care se fac economii. La structură, regula P100 nu se negociază: dacă cineva cere bani în plus pentru verificarea armăturii, e o plată bine făcută.
Acoperișul, pe care nu-l amâni pentru iarnă
Au vrut ca acoperișul să fie gata înainte de primele brume. La o casă pe două niveluri cu pantele potrivite pentru zona Brașovului, suprafața de acoperiș a ieșit în jur de 110 m². Ofertele pe care le-au primit:
- Șarpanta din lemn, cu tratament și montaj: 80–140 lei/m².
- Învelitoarea din tablă tip țiglă, cu folie anticondens și accesorii: 40–70 lei/m².
- Țiglă ceramică sau de beton: 60–100 lei/m², pentru că se montează mai greu și cere mai multă atenție la coame și dolii.
Au ales țiglă ceramică. Manopera pentru tot acoperișul, inclusiv jgheaburile, a ajuns cam la 17.000–26.000 de lei. Au observat că echipa care pune șarpanta lucrează mai bine dacă se ocupă și de învelitoare, pentru că nu mai are pe cine da vina când apare o infiltrație.
Lecția capitolului: calculați acoperișul pe suprafața lui reală, nu pe suprafața casei. O șarpantă cu multe frânturi costă vizibil mai mult la manoperă decât una cu două ape. Dacă se poate, dați șarpanta și învelitoarea aceleiași echipe.
De la termosistem la ultima placă de gresie
Cerințele nZEB pentru casele noi i-au convins să pună 15 cm de izolație pe fațadă. Au plănuit de la început și pompa de căldură, cu gândul la o finanțare prin Casa Verde. Condițiile programului se schimbă însă de la o sesiune la alta, așa că le-au verificat direct la AFM înainte de a conta pe bani. Pentru finisaje, tarifele găsite în 2026 au fost:
- Termosistem cu polistiren sau vată minerală, plasă și adeziv: 60–95 lei/m². Cu tencuială decorativă inclusă: 85–130 lei/m².
- Tencuieli interioare mecanizate: 25–40 lei/m².
- Șapă, de obicei semiuscată și turnată cu pompă: 25–45 lei/m².
- Gresie și faianță în formate obișnuite: 60–110 lei/m². Pentru plăci mari, de 60×120 cm, prețul urcă des la 100–160 lei/m².
- Glet și vopsea lavabilă: 25–40 lei/m².
Plăcile mari văzute în showroom le-au ridicat neplăcut factura la băi, așa că pe hol au trecut la un format mai mic. Au mai avut grijă ca șapa să stea câteva săptămâni la uscat înainte de gresie, chiar dacă meseriașii se grăbeau să treacă la etapa următoare.
Lecția capitolului: la finisaje, formatul plăcii și grosimea izolației schimbă prețul mai mult decât orice negociere. Respectați timpii de uscare și nu-i lăsați pe meseriași să sară etape doar ca să termine mai repede.
Brașov, București, Cluj sau un oraș mic? Echipă sau firmă?
Cele trei devize de la început s-au lămurit abia acum. Oferta cea mai mare venea de la o firmă din București care avea șantiere și în Ilfov. În București, Ilfov și Cluj manopera este de regulă cu 15–30% mai scumpă decât în orașele mici și mijlocii. Brașovul se află de obicei între ele, mai aproape de Cluj. Oferta cea mai mică era a unei echipe din Făgăraș, oameni care lucrează cu forme de organizare mai simple și au cheltuieli fixe mai mici.
Diferența dintre o echipă mică și o firmă a fost, în cazul lor, de aproximativ 15–20%. Firma oferea contract cu termene, facturi, garanție pentru lucrări și utilaje proprii. Echipa mică avea un preț mai bun, dar putea începe abia după trei luni și nu lucra cu pompă proprie de șapă. Au ales o soluție mixtă: o firmă din Brașov pentru structură și acoperiș, unde greșelile costă cel mai mult, și echipe separate, cu contracte scrise, pentru finisaje. În fiecare ofertă au verificat dacă prețul conține TVA, pentru că unele oferte îl includeau și altele nu.
Lecția capitolului: când comparați oferte din orașe diferite, comparați același lucru: prețul cu TVA sau fără, cu utilaje sau fără, cu garanție sau fără. Un preț mic fără contract și fără factură vă lasă fără nicio protecție dacă lucrarea iese prost.
Socoteala finală și prima noapte în casă
După paisprezece luni de șantier, s-au mutat în casă la începutul unei veri. Au adunat toate facturile de manoperă pentru casa de 133 m² și au obținut cam următoarele sume:
- structură de beton și zidărie: 57.000–90.000 lei;
- șarpantă și învelitoare: 17.000–26.000 lei;
- termosistem cu finisaj: 19.000–28.000 lei;
- tencuieli, șapă, glet și vopsea: 25.000–40.000 lei;
- gresie și faianță: 6.000–11.000 lei;
- instalații electrice, sanitare și termice, doar manopera: 20.000–35.000 lei.
În total, au plătit în jur de 145.000–230.000 de lei numai pentru manoperă, adică aproximativ 1.100–1.700 lei pe metru pătrat util. Pentru o casă de 120–160 m² construită în 2026, aceeași logică dă cam 130.000–270.000 de lei, în funcție de oraș, de tipul echipei și de materialele alese. O casă parter de dimensiuni apropiate, ca acest plan modern de 154 m² cu trei dormitoare, ar fi avut mai multă manoperă la fundație și acoperiș. O casă cu etaj și trei băi, ca planul de 152 m², ar fi avut mai mult de lucru la instalații și la gresie.
Ce le-a rămas după toată experiența? Un tabel de calcul pe care l-au trimis deja prietenilor care construiesc în Florești, lângă Cluj, și obiceiul de a întreba „cât pe metru?” înainte de „cât în total?”. Cifrele de aici sunt un reper pentru 2026, nu o regulă. Prețurile se schimbă de la o lună la alta, așa că verificați-le cu proiectantul și cu dirigintele de șantier înainte să semnați.
Lecția capitolului: împărțiți totalul manoperei la suprafața utilă și comparați rezultatul cu intervalul de 1.100–1.700 lei/m². Dacă oferta iese mult sub interval, aflați ce lipsește din ea. Dacă iese mult peste, cereți să vi se explice fiecare rând.
