120, 145 sau 160 de metri pătrați? Pentru aceeași casă P+M, toate trei cifrele pot fi „corecte”. Totul depinde de cine vorbește: arhitectul, agentul imobiliar sau constructorul. Dacă pui alături proiecte și oferte de preț fără să știi ce suprafață se citează, poți subestima costul cu peste 30% sau poți alege o casă mai mică decât îți trebuie. Mai jos luăm pe rând cele mai frecvente confuzii și le verificăm pe un exemplu concret.
Mit 1: Metrii pătrați din anunț sunt metrii în care locuiești
Fact: Pe un proiect de casă din România apar de regulă trei mărimi diferite. Suprafața utilă (Su) este suma suprafețelor încăperilor, măsurate între fețele finisate ale pereților, fără grosimea zidurilor. Suprafața construită (Sc, numită și construită la sol) este amprenta casei: conturul exterior al pereților la nivelul parterului, inclusiv termoizolația. Suprafața construită desfășurată (Scd) este suma suprafețelor construite ale tuturor nivelurilor. Doar prima îți spune cât spațiu ai efectiv pentru mobilă și viață de zi cu zi.
Să luăm o casă P+M cu amprenta de 10 × 8 m, cu pereți exteriori din BCA de 30 cm plus 10–15 cm de termoizolație, cu o terasă acoperită de 12 m² la parter.
| Ce se măsoară | Calcul | Rezultat |
|---|---|---|
| Suprafață utilă | parter 66 + mansardă cu înălțime de cel puțin 1,80 m 54 | 120 m² |
| „Suprafață totală” din unele anunțuri | parter 66 + toată pardoseala mansardei 67 + terasă 12 | 145 m² |
| Suprafață construită la sol | 10 × 8 m | 80 m² |
| Suprafață construită desfășurată | parter 80 + mansardă 80 | 160 m² |
Raportul dintre utilă și desfășurată, aici 75%, este obișnuit pentru o casă P+M cu pereți groși și termoizolați. La o casă P+1 cu pereți drepți la etaj, raportul crește de obicei spre 80%.
Mit 2: Construită și desfășurată înseamnă același lucru
Fact: Cele două cifre coincid doar la o casă parter. Imediat ce apare un al doilea nivel, desfășurata este practic dublă față de construita la sol. La proiectele compacte pe două niveluri, cum este casa cu 3 dormitoare și garaj, de 108 m² sau varianta modernă cu 3 dormitoare, de 109 m², merită să verifici în fișa tehnică ce reprezintă aria indicată. Contează mai ales pentru terenurile înguste din jurul Bucureștiului sau al Clujului, unde amprenta la sol decide dacă proiectul încape pe lot.
Mit 3: Toată mansarda este suprafață utilă
Fact: În practica de proiectare, la mansardă se consideră utilă de regulă doar zona în care înălțimea liberă este de cel puțin 1,80 m. Cu un perete de nivelare de 1 m și o pantă a acoperișului de 40°, pe fiecare latură lungă rămâne o fâșie de aproape un metru sub această înălțime. În exemplul nostru, asta înseamnă 13 m² de pardoseală bună pentru dulapuri, dar nu pentru suprafața utilă. Acoperișurile foarte înclinate, ca la casa în stil chalet cu 3 dormitoare, de 143 m², arată spectaculos, dar pierd mai mult spațiu sub pante. Cere secțiunile transversale și uită-te unde trece linia de 1,80 m. Podul neamenajat, la rândul lui, nu intră nici în utilă, nici în desfășurata folosită la impozit.
Mit 4: Terasele și balcoanele fac parte din suprafața casei
Fact: Terasele, balcoanele și logiile se trec de obicei separat de suprafața utilă a locuinței. Un anunț care spune „145 m²” poate include terasa fără să precizeze. Pentru POT, terasele neacoperite de la nivelul solului nu se socotesc de regulă. O terasă acoperită de volumul casei sau de un acoperiș pe stâlpi poate fi luată în calcul, după cum prevede regulamentul local. Balcoanele intră în desfășurata folosită de primărie la impozitul pe clădiri, terasele neacoperite nu.
Mit 5: Garajul și subsolul sunt metri „gratuiți”
Fact: Un garaj lipit de casă intră în amprenta la sol, deci în POT, și în desfășurată. De obicei nu intră însă în suprafața utilă a locuinței, ci se trece separat. Subsolul este adesea partea cea mai scumpă pe metru pătrat. Are săpătură, pereți din beton armat, hidroizolație și, pe un teren în pantă, sprijiniri. Constructorul îl include în desfășurată, deci îl plătești. Pentru CUT, multe regulamente nu socotesc subsolurile tehnice, cele pentru garaj sau cele cu înălțime mică, dar regula exactă o găsești în PUG sau PUZ. Când te uiți la casa cu subsol și 3 dormitoare, de 182 m² sau la proiectul cu 4 dormitoare și subsol, de 283 m², întreabă-te întâi dacă cifra include subsolul. Cele două răspunsuri duc la bugete foarte diferite.
Mit 6: Prețul pe metru pătrat se compară direct între oferte
Fact: Majoritatea constructorilor dau prețul pe m² de suprafață construită desfășurată, dar unii folosesc utila, iar alții o cifră proprie. Să zicem că o ofertă la cheie este de 4.500 lei/m² desfășurat. Pentru casa noastră, totalul este 160 × 4.500 = 720.000 lei. Aceeași sumă înseamnă însă 6.000 lei/m² util. Orientativ, în 2025, în zonele periurbane ale Bucureștiului, Clujului și Brașovului, prețurile pe m² desfășurat erau cam așa:
- la roșu (structură în cadre de beton armat dimensionată după P100, zidărie, acoperiș): aproximativ 1.300–2.000 lei;
- la cheie, cu finisaje medii și instalații: aproximativ 3.500–5.500 lei.
Pompa de căldură și panourile fotovoltaice cerute de nZEB pot fi sau nu incluse în preț. Când pui alături proiecte diferite, de exemplu casa cu 4 dormitoare pe două niveluri, de 136 m² și casa cu 3 dormitoare și garaj, de 177 m², cere fiecărei oferte prețul pe aceeași bază. Întreabă și cum se taxează terasele, garajul și subsolul: uneori la jumătate de preț, alteori la preț întreg.
Mit 7: POT și CUT se calculează din suprafața utilă
Fact: POT (procentul de ocupare a terenului) se calculează din suprafața construită la sol, iar CUT (coeficientul de utilizare a terenului) din suprafața construită desfășurată, ambele raportate la suprafața lotului. Să luăm un teren de 500 m² cu POT maxim 35% și CUT maxim 0,9. Pe el poți avea cel mult 175 m² amprentă și 450 m² desfășurată. Casa noastră ocupă 80 m², deci un POT de 16%, sau circa 18% dacă terasa acoperită se socotește. CUT-ul ei este de 0,32. Limitele concrete și ce anume se include, de la mansardă la subsol și terase, le afli din certificatul de urbanism și din regulamentul PUG sau PUZ. Unele cartiere noi din jurul marilor orașe au valori mai mici decât te-ai aștepta.
Mit 8: Autorizația, impozitul și banca folosesc aceeași suprafață
Fact: Fiecare instituție se uită la altă cifră.
- Taxa pentru autorizația de construire. Pentru locuințele persoanelor fizice era, în 2025, de 0,5% din valoarea autorizată a lucrărilor. Valoarea vine din devizul proiectului, care pornește în practică de la suprafața desfășurată. La finalizare urmează o regularizare.
- Impozitul pe clădire. Primăria îl calculează pe suprafața construită desfășurată. Dacă aceasta nu poate fi măsurată, se folosește de regulă suprafața utilă înmulțită cu 1,2.
- Evaluarea pentru bancă. Evaluatorul autorizat compară de obicei casa cu proprietăți similare din zonă, în lei sau euro pe m² util. Pentru un credit de construire, banca se uită și la deviz și la desfășurată.
Cotele și regulile se pot schimba de la un an la altul, așa că verifică valorile actuale la primărie și cu arhitectul.
Pe scurt
Înainte să compari două case, cere tabelul de arii pe niveluri, cu utilă, construită și desfășurată, plus terasele, garajul și subsolul trecute separat. Apoi folosește fiecare cifră la locul ei:
- utila pentru confort și pentru valoarea de piață;
- desfășurata pentru costul construcției, impozit și CUT;
- construita la sol pentru POT și pentru cât din teren rămâne grădină.
Cu aceste trei cifre puse corect, ofertele constructorilor devin comparabile, iar casa P+M de „160 m²” nu te mai surprinde când descoperi că are, de fapt, 120 m² în care locuiești.
