O duminică de primăvară, un apartament de trei camere din Craiova și o hartă printată pe masa din sufragerie, cu patru cercuri trase cu pixul: Ișalnița, Șimnicu de Sus, Cârcea și Malu Mare. Familia care a desenat-o, doi părinți care lucrează în oraș, un băiat în clasa a doua și o fetiță la grădiniță, hotărâse în 2024 că vrea curte și o casă a ei. Până la prima noapte în casa nouă au trecut aproape doi ani și jumătate. Povestea lor nu are nimic excepțional, și tocmai de aceea e utilă: așa arată drumul pe care îl fac acum multe familii din Craiova, iar fiecare comună din jur vine cu alte compromisuri.
Bugetul, înaintea hărții
Prima greșeală pe care au fost la un pas s-o facă a fost să caute teren înainte să știe cât costă casa. Au făcut până la urmă calculul invers. La prețurile din 2025, o casă terminată în zona Craiovei ieșea, orientativ, între 4.500 și 6.500 de lei pe metru pătrat construit, în funcție de finisaje și de sistemul de încălzire. Pentru aproximativ 140 m² însemna o sumă între 630.000 și 900.000 de lei. Din creditul aprobat și din economii, terenului îi mai rămâneau cel mult 35.000–40.000 de euro.
Anunțurile pentru terenuri intravilane din cele patru comune cereau atunci, cu aproximație, între 20 și 60 de euro pe metru pătrat. Prețurile mari apăreau lângă centură și în parcelările noi cu utilități, cele mici la marginea satelor. Erau însă prețuri de anunț, nu de tranzacție, și aproape toate s-au dovedit negociabile.
Lecția: calculează mai întâi casa, abia apoi terenul. Terenul se cotează de obicei în euro, construcția se plătește în lei, așa că urmărește cursul. Mai păstrează 10–15% din buget pentru branșamente, gard, alee și sistematizarea curții, pe care aproape nimeni nu le pune în primul calcul.
Aproape de Jiu: Ișalnița și Malu Mare
Primele vizionări au fost la nord-vest, în Ișalnița. Comuna e pe DN6, spre Filiași, așa că ieșirea din oraș e rapidă. Loturile mai joase, spre lunca Jiului, erau vizibil mai ieftine decât cele de pe străzile mai ridicate. Înainte de a merge mai departe, tatăl a căutat hărțile de hazard la inundații publicate de administrația apelor și a întrebat la primărie ce s-a întâmplat la ultimele ape mari. Au mai luat în calcul și vecinătatea termocentralei: au venit o dată pe vânt, ca să vadă cum e aerul.
Malu Mare, la sud, pe drumul spre Bechet, avea cele mai prietenoase prețuri din toată lista și loturi mai generoase. Un teren care le plăcea mult avea pânza freatică aproape de suprafață, după cum le-a spus vecinul care tocmai își turnase fundația. Asta i-a convins de un lucru valabil oriunde vor construi: casa lor nu va avea subsol.
Lecția: lângă un râu, verifică harta de inundabilitate și istoricul străzii, nu doar aspectul terenului în ziua vizionării. Cere un studiu geotehnic înainte de a semna, nu după. Pe terenuri cu apă freatică sus, renunță la subsol și ridică puțin cota parterului față de teren. Vecinătățile industriale se judecă la fața locului, în zile diferite.
Naveta, școala și țevile de pe stradă: Cârcea și Șimnicu de Sus
Mama lucrează în zona industrială din estul orașului, așa că a doua rundă a fost la Cârcea, pe DN6 spre Caracal, aproape de aeroport. Pentru ea drumul era scurt. Pentru tată, care lucrează în centru, intrarea în Craiova la ora de vârf schimba totul: traseul de 15 minute de duminică a devenit 35–45 de minute într-o marți la 7:30. Au mai stat o oră lângă lotul ales, ca să audă cum trec avioanele. Zgomotul nu i-a deranjat, dar alte familii pot judeca altfel.
Șimnicu de Sus, la nord, i-a cucerit cu liniștea și cu priveliștea. Terenul în pantă însemna însă o fundație mai scumpă și un studiu geotehnic atent. Legătura cu orașul se făcea pe centură sau pe drumul care intră prin nordul Craiovei, la fel de aglomerat dimineața.
La școli au procedat simplu: au sunat la grădinițele din fiecare comună și au întrebat dacă mai sunt locuri și dacă există program prelungit. Au mai întrebat câți părinți își duc totuși copiii la școală în Craiova. Răspunsul la ultima întrebare spunea mult despre naveta reală. Rețelele s-au dovedit cea mai mare surpriză. În parcelările noi apa exista de regulă, dar canalizarea și gazul nu ajunseseră pe toate străzile, iar situația diferea de la o stradă la alta, nu doar de la o comună la alta.
Lecția: testează naveta într-o zi lucrătoare, la ora la care chiar pleci. Sună la grădiniță înainte de a cumpăra. Pentru fiecare lot întreabă operatorii de apă, canalizare, gaz și curent ce rețele sunt pe stradă și cât costă branșamentul sau extinderea. O fosă septică „temporară” poate rămâne acolo ani de zile.
Ce spune certificatul de urbanism
Au rămas două variante. Prima era un lot de circa 600 m² într-o parcelare nouă din Cârcea, cu deschidere de 16 m la stradă. A doua era o fâșie lungă de peste 1.000 m² în Șimnicu de Sus, cu doar 14 m la drum, tipică pentru loturile vechi de sat. Înainte de antecontract, au cerut pentru fiecare teren un certificat de urbanism în scop de informare.
Documentul a lămurit ce nu spunea niciun anunț: zona funcțională din PUG, procentul de ocupare (POT), coeficientul de utilizare (CUT), retragerile față de stradă și de vecini și regimul de înălțime admis. Pentru lotul din Cârcea, casa putea fi parter, P+M sau P+1. Lotul din Șimnicu era însă parțial în extravilan, iar construcția cerea un PUZ, adică luni de aviz și costuri în plus. Au ales Cârcea.
Lecția: certificatul de urbanism se cere înainte de plată, nu după. Din el afli ce casă ai voie să construiești și ce avize îți vor trebui. Atenție la loturile cu front îngust: după retrageri, lățimea construibilă scade repede. Dacă vânzătorul îți spune că „se rezolvă cu un PUZ”, consideră că încă nu s-a rezolvat nimic.
Casa care încape pe lot
Cu 16 m la stradă și retragerile cerute, le rămâneau cam 11–12 m lățime construibilă. Primul instinct a fost o casă pe parter, fără scări, cu totul la un nivel. Au comparat un parter compact de 114 m², care reușește să strângă patru dormitoare pe o amprentă mică, cu o variantă minimalistă de 138 m² cu trei dormitoare și zonă de zi deschisă. Au mai pus lângă ele un parter de 128 m² cu garaj lipit de casă, potrivit pentru cine vrea mașina la adăpost pe un lot îngust.
La socoteală, un parter de 140 m² mânca o bună parte din curte. Așa că s-au uitat și la case pe două niveluri. Casa de 145 m² pe două etaje lăsa liberă aproape jumătate din amprenta unui parter echivalent. Proiectul tradițional de 160 m² avea câte o baie pentru fiecare dormitor, un lucru pe care părinții l-au apreciat imediat. Pentru loturile late și lungi din Malu Mare sau din satele vechi de lângă Șimnicu au păstrat ca reper un parter de 177 m² întins pe lățime și casa de 199 m² cu garaj dublu, pe care lotul lor din Cârcea nu le-ar fi primit.
Au ales varianta pe două niveluri: zona de zi la parter, dormitoarele sus, casa așezată spre fundul lotului, curtea în față. Proiectul a fost adaptat de un arhitect local. Structura a rămas pe zidărie din BCA cu stâlpișori și centuri din beton armat, calculată după P100. Anvelopa și instalațiile au fost gândite pentru cerințele nZEB: pompă de căldură și panouri fotovoltaice. Pentru acestea au urmărit sesiunile programului Casa Verde, ale căror condiții se schimbă de la an la an.
Lecția: alege planul după lot, nu invers. Pe loturile înguste, un P+M sau un P+1 păstrează curtea. Pe loturile late, un parter rămâne cea mai comodă soluție. Orice proiect, oricât de bine arată, trebuie adaptat de un arhitect și un inginer de structuri pentru seismicitatea locului și pentru autorizare.
Autorizația, șantierul și cheia în ușă
Documentația pentru autorizația de construire, cu avizele cerute prin certificat, a durat câteva luni. Fundația a fost turnată primăvara, iar acoperișul a fost pus înainte de prima brumă. Iarna s-au făcut instalațiile, iar vara următoare finisajele. Ce a durat cel mai mult n-a fost zidăria, ci branșamentele: racordul la gaz a venit ultimul, iar până atunci pompa de căldură a făcut toată treaba. S-au mutat toamna, cu grădinița la cinci minute de mers pe jos.
Lecția, pe scurt, comună cu comună:
- Ișalnița: acces rapid pe DN6. Verifică inundabilitatea spre luncă și vecinătatea termocentralei. Pe loturile medii merge bine un P+M fără subsol.
- Malu Mare: terenuri mai accesibile și mai generoase. Atenție la apa freatică. Loturile late primesc bine o casă pe parter.
- Cârcea: aproape de zona industrială și de aeroport, cu parcelări noi pe loturi de 500–700 m². Aici se potrivesc case pe două niveluri sau parterre compacte.
- Șimnicu de Sus: liniște și relief, dar pante și loturi lungi și înguste. Contează studiul geotehnic, iar casa trebuie să fie îngustă și adâncă pe lot.
Oricare ar fi comuna, regulile exacte le confirmă primăria, prin certificatul de urbanism, și arhitectul tău.
