Doi frați cumpără două loturi lipite lângă Cluj, în aceeași lună. Dacă fiecare își face casa pe cont propriu, vor plăti de două ori transportul utilajelor, de două ori pompa de beton, de două ori containerul de șantier și, foarte des, de două ori aceeași extindere de rețea pe aceeași stradă. Construite împreună, cele două case pot costa vizibil mai puțin. Dar numai dacă știți exact ce se împarte și ce trebuie să rămână, pe hârtie și în fapt, al fiecărei familii.
Mai jos găsiți pașii, în ordinea în care se întâmplă pe un șantier real din România, cu durate și costuri orientative pentru 2025–2026. Prețurile variază mult între București, Cluj, Brașov și restul țării, așa că tratați-le ca pe niște repere, nu ca pe niște oferte.
Pasul 1: Verificați loturile și ce permite zona
Fiecare lot are nevoie de propriul certificat de urbanism, chiar dacă proprietarii sunt rude. Din CU și din PUG (sau PUZ, unde există) aflați POT, CUT, regimul de înălțime, retragerile față de stradă și de limitele laterale. Contează mult: dacă zona permite doar parter, nu are sens să visați la un P+1 identic pe ambele loturi.
Verificați și ca loturile să fie separate în cartea funciară, cu numere cadastrale distincte. Dacă vreți case mai apropiate de limita comună decât permit regulile obișnuite, acordul vecinului trebuie dat în formă autentică. Între frați pare o formalitate, dar acordul rămâne valabil și când unul dintre loturi se vinde peste zece ani.
Durată: câteva săptămâni pentru CU. Cost: taxe mici, de ordinul zecilor sau sutelor de lei. Dacă terenul e în extravilan și are nevoie de PUZ, socotiți luni bune în plus.
Pasul 2: Alegeți un proiect comun, repetat sau oglindit
Aici e prima economie serioasă. În 2025, un proiect complet pentru o casă de 120–150 m² (arhitectură, structură conform P100, instalații, verificări) costa de regulă între 20.000 și 40.000 RON. Pentru a doua casă, pe același proiect, arhitectul nu reia munca de la zero: adaptează planul de situație, cotele de nivel și branșamentele. Negociați explicit onorariul pentru a doua adaptare; mulți proiectanți cer doar o parte din prețul inițial.
Pentru loturi largi, un parter simplu se repetă cel mai ușor. O casă pe parter cu trei dormitoare și acoperiș în două ape sau varianta modernă, un parter de 137 m² cu volume curate, se oglindesc fără complicații. Pe loturi înguste, un P+1 ocupă mai puțin teren: casa pe două niveluri cu patru dormitoare lasă curte de ambele părți chiar și pe o deschidere modestă.
Atenție la oglindire: dacă livingul uneia dintre case ajunge spre nord, câștigul la proiect se pierde în confort și facturi. Inginerul structurist trebuie să verifice oricum fiecare variantă.
Pasul 3: Comandați studiile de teren împreună
Ridicarea topografică și studiul geotehnic se pot face cu o singură deplasare a echipei, cu foraje pe ambele loturi. Rapoartele însă trebuie să fie separate, pe numele fiecărui proprietar. Două loturi lipite pot avea totuși terenuri diferite, iar fundațiile se dimensionează după rezultatul real, nu după cel al vecinului.
Durată: 1–3 săptămâni. Cost: în 2025, aproximativ 1.500–3.500 RON pentru geotehnic și 1.000–2.500 RON pentru topografie, pe lot. La comandă comună, cereți o reducere pentru deplasare.
Pasul 4: Obțineți autorizațiile separat, dar în paralel
Fiecare casă are dosarul ei: DTAC, avizele cerute prin CU, calculul de performanță energetică pentru cerințele nZEB și propria autorizație de construire. Nu există „autorizație comună” pentru două case pe două loturi. Ce puteți face e să depuneți dosarele în aceeași săptămână, ca să primiți autorizațiile cam în același timp.
Durată: de obicei 1–3 luni după ce documentația e completă. Cost: taxa de autorizare, calculată ca procent din valoarea lucrărilor, plus avizele. Verificați la primărie valoarea exactă.
Pasul 5: Un singur constructor, două contracte
Cereți oferte pentru „pachetul” de două case, dar semnați două contracte separate, fiecare cu beneficiarul lui, cu deviz, grafic de plăți și garanție proprii. Firma își mută utilajele și echipa o singură dată, organizează munca în cascadă (o echipă toarnă la o casă în timp ce alta zidește la cealaltă) și are mai puțini timpi morți. În practică, o reducere de câteva procente la manoperă e realistă; obțineți-o în scris.
Introduceți în ambele contracte o clauză simplă: ce se întâmplă dacă o casă se oprește. Constructorul trebuie să poată continua cealaltă fără penalități pentru familia care plătește la timp.
Durată: 3–6 săptămâni pentru oferte și negociere.
Pasul 6: Organizați un singur șantier
Un container, o toaletă ecologică, un gard provizoriu, o zonă de depozitare și un branșament de șantier pentru curent și apă pot servi ambele loturi. Pentru o singură casă, organizarea de șantier ajungea în 2025 la ordinul a 15.000–35.000 RON pe toată durata lucrărilor; împărțită la doi, diferența se simte.
Turnările de beton se pot programa în aceeași zi: pompa vine o dată, iar taxa de deplasare se plătește o singură dată. Puteți avea și același diriginte de șantier, dar tot cu contracte distincte pentru fiecare casă.
Pasul 7: Cumpărați materialele la pachet
Volumul dublu contează la depozit și la stația de betoane. Cele mai mari câștiguri apar la:
- BCA sau cărămidă: comandă pe paleți întregi, camioane pline, preț negociat pentru ambele case;
- armătură: fasonare comandată odată, mai puțin deșeu;
- beton: aceeași rețetă, aceeași stație, transport optimizat;
- învelitoare și termoizolație: comenzi mari, de multe ori cu reducere de volum.
Reducerile obișnuite sunt de câteva procente, la care se adaugă transportul economisit. Regula de aur: facturi separate, pe numele fiecărei familii, chiar dacă marfa vine în același camion. Fără ele, aveți probleme la bancă, la garanții și la orice program de finanțare.
Proiectele mai compacte cer mai puține materiale și se ridică mai repede: o casă de 106 m² pe două niveluri sau un parter de sub 100 m² cu două băi sunt bune exemple pentru un buget atent.
Pasul 8: Extindeți rețelele de utilități împreună
De multe ori aceasta e cea mai mare economie. Dacă pe stradă nu ajung gazul, apa sau canalizarea, extinderea rețelei poate costa zeci de mii de lei, în funcție de distanță. Făcută pentru două case, se plătește o dată și se împarte. Branșamentele și contoarele rămân separate.
Porniți demersurile la furnizori în paralel cu autorizațiile, pentru că pot dura luni. Dacă vreți pompă de căldură sau panouri fotovoltaice prin Casa Verde, fiecare familie aplică separat; condițiile se schimbă de la o sesiune la alta, așa că verificați-le la AFM înainte de a comanda echipamentele.
Pasul 9: Puneți pe hârtie înțelegerea dintre familii
Cele mai multe conflicte nu apar cu constructorul, ci între vecini. Scrieți un acord simplu, ideal revizuit de un avocat:
- Ce costuri sunt comune (organizare de șantier, extinderi de rețea, studii) și cum se împart: jumătate-jumătate sau după suprafața construită.
- Cine plătește facturile comune și în cât timp își decontează celălalt partea.
- Ce se întâmplă dacă o familie rămâne fără bani: lucrările ei se opresc, cealaltă continuă, iar materialele cumpărate împreună se împart după facturi.
- Cum se iau deciziile comune (de exemplu, schimbarea furnizorului de BCA).
Dacă una dintre familii construiește cu credit ipotecar, banii vin în tranșe, după fiecare etapă verificată de evaluator. O întârziere la bancă poate bloca ritmul comun; includeți această posibilitate în calendar din start.
Pasul 10: Recepții, intabulare și garanții separate
La final, fiecare casă are propria recepție la terminarea lucrărilor, cu comisia de la primărie, propriul certificat energetic și propria intabulare. Garanțiile din contractul cu constructorul curg separat pentru fiecare. Dacă o casă se termină mai devreme, recepția ei nu trebuie să aștepte după cealaltă.
Cât economisiți, de fapt
Pentru două case de 120–150 m², cu finisaje de nivel mediu, economiile cumulate (proiect, studii, organizare de șantier, materiale, pompă, utilități) se situează de regulă în jur de 4–8% din costul total al fiecărei case. Dacă o casă terminată costă în 2025–2026 aproximativ 700.000–900.000 RON, înseamnă de ordinul a 30.000–70.000 RON pe familie. Cifra crește mult acolo unde extinderea rețelelor e scumpă și scade dacă proiectele diferă. Pentru loturi mai generoase, un parter modern de 150 m² repetat de două ori păstrează avantajul unui singur proiect și al unor comenzi identice.
Calendar orientativ
| Etapă | Durată orientativă | Împreună | Separat |
|---|---|---|---|
| Certificat de urbanism, verificare PUG/PUZ | 2–6 săptămâni | Analiza zonei | Câte un CU pe lot |
| Proiect repetat sau oglindit | 1–3 luni | Același arhitect, același proiect de bază | Adaptarea pe fiecare lot |
| Topografie și geotehnic | 1–3 săptămâni | O singură deplasare | Rapoarte pe fiecare lot |
| Avize și autorizații | 1–3 luni | Depunere în paralel | Dosar și autorizație proprii |
| Alegerea constructorului | 3–6 săptămâni | Ofertă de pachet | Două contracte |
| Structură și acoperiș | 3–6 luni | Șantier, pompă, materiale | Facturi și plăți |
| Rețele și branșamente | 2–6 luni, în paralel | Extinderea rețelei | Branșamente și contoare |
| Instalații și finisaje | 4–8 luni | Comenzi comune, dacă se potrivesc | Alegeri și buget proprii |
| Recepție și intabulare | 1–2 luni | — | Câte o recepție pe casă |
