Pe masa din bucătărie stau două oferte pentru aceeași casă parter cu garaj alipit. Ambii constructori au spus la telefon „cam 1.000 de euro pe metru pătrat, la cheie”. Totalurile de pe ultima pagină diferă însă cu peste 45.000 de euro, adică aproape 230.000 de lei. Niciunul nu greșește la adunare. Fiecare a numărat alți metri pătrați și a pus alt preț pe garaj și pe terasă.
Prețul pe metru pătrat este cea mai folosită unitate din discuțiile despre construcția unei case, dar și cea mai ușor de răstălmăcit. Mai jos sunt cele opt întrebări care transformă o cifră vagă într-o sumă pe care o poți compara.
1. Metru pătrat din ce suprafață?
Prima întrebare, înaintea oricărei negocieri: prețul se aplică la suprafața construită, la cea desfășurată sau la cea utilă? Suprafața construită este amprenta casei măsurată pe conturul exterior al pereților. Suprafața desfășurată adună suprafețele construite ale tuturor nivelurilor, deci la o casă P+1 este aproape dublă față de amprentă. Suprafața utilă este ce rămâne între pereți, adică podeaua pe care calci efectiv.
La o casă parter, construită și desfășurată coincid. Diferența mare apare între construită și utilă, iar aici se ascunde cea mai mare parte a confuziei. Cere ca suprafața de calcul să fie scrisă explicit în ofertă, nu doar „m²”.
2. Cât de mare e diferența dintre construit și util
Pereții exteriori din BCA sau cărămidă, cu termoizolația cerută azi pentru o casă nZEB, ajung ușor la 40–50 cm grosime. La aceștia se adaugă pereții interiori și stâlpii cadrului de beton armat dimensionat după normativul seismic. La o casă parter obișnuită, suprafața utilă reprezintă de regulă în jur de 78–85% din cea construită. La planurile foarte compacte procentul crește, iar la cele cu multe colțuri și încăperi mici scade.
Regula rapidă de conversie: împarte prețul pe metru construit la circa 0,8 și obții un ordin de mărime pentru prețul pe metru util. Așadar 1.000 €/m² construit înseamnă aproximativ 1.200–1.250 €/m² util. Același număr, „o mie”, descrie două case cu prețuri foarte diferite.
3. Garajul alipit: tarif întreg, jumătate sau zero
Garajul are fundații, structură, pereți și acoperiș ca restul casei, deci nu este gratuit. Nu are însă încălzire, băi, pardoseli scumpe sau multe instalații. De aceea, constructorii îl tratează foarte diferit: unii îl includ în suprafața construită la tarif întreg, alții îl taxează la 50–70% din preț, iar unii îl trec ca poziție separată, cu sumă fixă. Niciuna dintre variante nu este greșită în sine. Contează doar să știi care dintre ele se aplică în oferta ta.
Diferența se vede mai ales la casele mici. La un parter compact precum această casă cu trei dormitoare pe un singur nivel, garajul pentru două mașini ocupă o parte importantă din amprentă. Dacă este taxat la tarif întreg, ponderea lui în preț poate depăși ponderea lui în confortul locuinței. La varianta cu garaj pentru o singură mașină și doar 118 m², efectul e mai mic, dar tot merită întrebat.
4. Terasa acoperită nu e nici cameră, nici curte
O terasă acoperită de 20 m² are nevoie de fundație sau placă pe sol, de stâlpi și de prelungirea acoperișului, dar nu are pereți, ferestre sau instalații. În oferte apare de obicei la 30–60% din tariful casei sau ca preț distinct pe metru. Unii constructori o lasă complet în afara calculului și o adaugă abia la „lucrări suplimentare”. Atunci primul total pare mai mic decât este de fapt.
Casele cu prispă generoasă, precum această locuință parter cu aer de cabană, sau cele cu foișor în prelungirea livingului au mulți metri pătrați „pe jumătate”. Verifică dacă terasa e desenată în planul de ofertă și cu ce coeficient intră. Separat de terasa acoperită, pavajul sau deck-ul descoperit din curte ține de amenajarea exterioară, nu de casă.
5. Balcoanele și terasele de la etaj
La casele P+1 sau P+M, balcoanele în consolă și terasele peste garaj sunt elemente scumpe pe metru pătrat. Ele presupun placă de beton armat, hidroizolație atentă, scurgeri, parapet sau balustradă. Paradoxal, tocmai aceste suprafețe sunt cel mai des trecute „la jumătate” sau ignorate în calculul pe metru pătrat. Asta înseamnă că sunt fie subevaluate, fie recuperate discret în alt capitol al ofertei.
Un etaj cu balcon, cum are această casă contemporană pe două niveluri, trebuie să apară în ofertă ca poziție distinctă. Cere suprafața balconului, coeficientul aplicat și ce include: balustrada din sticlă sau metal poate costa singură câteva mii de euro.
6. Podul necirculabil și mansarda
La o casă parter cu acoperiș în pante, sub șarpantă rămâne un pod necirculabil. Acesta nu este suprafață de locuit și nu ar trebui să apară în niciun calcul pe metru pătrat. Acoperișul, cu tot cu termoizolația planșeului, este deja plătit prin prețul casei. Dacă vezi „pod” trecut ca suprafață, întreabă ce se ascunde în spatele lui.
La o casă P+M situația se complică. În mansardă, zonele joase de sub pantă au podea, dar nu au înălțime suficientă pentru a fi folosite. Practica obișnuită este ca porțiunile sub o anumită înălțime liberă să nu fie considerate utile sau să fie socotite redus. Pragul exact îl stabilește arhitectul conform normelor în vigoare, așa că verifică-l cu el. La o casă precum această locuință tradițională pe două niveluri, diferența dintre „m² de podea” și „m² utili” la etaj poate însemna zeci de metri pătrați plătiți fără să fie locuibili.
7. Un calcul pe o casă parter cu garaj alipit
Să luăm o casă parter cu 120 m² utili de locuit și o suprafață construită de 148 m². La aceasta se adaugă un garaj alipit de 25 m² utili (30 m² construiți) și o terasă acoperită de 20 m². Ca dimensiuni, e ceva între un parter cu patru dormitoare și 164 m² și variantele mai compacte de mai sus.
- Constructorul A, „1.000 €/m² construit”: casa 148.000 €, garajul la tarif întreg 30.000 €, terasa la 50% încă 10.000 €. Total: 188.000 €, aproximativ 940.000 lei la un curs de circa 5 lei pentru un euro.
- Constructorul B, „1.000 €/m² util”: casa 120.000 €, garajul la 50% din suprafața utilă 12.500 €, terasa neinclusă. Total afișat: 132.500 €, circa 662.500 lei. Dacă adaugi terasa la jumătate de tarif, ajungi la 142.500 €.
Doar regula pentru garaj (tarif întreg pe 30 m² față de jumătate pe 25 m²) produce o diferență de 17.500 €. Terasa mai adaugă 10.000 €, după cum e inclusă sau nu. Pentru o comparație corectă, împarte totalul complet la aceeași bază, de exemplu metrii utili de locuit: A ajunge la circa 1.570 €/m², iar B, cu terasa inclusă, la circa 1.190 €/m². Abia după acest pas poți discuta despre calitatea materialelor și ce include fiecare ofertă.
8. Cum ceri ofertele ca să le poți compara
Trimite tuturor constructorilor același set de suprafețe, luate din proiect: construită, utilă pe încăperi, garaj, terase, balcoane. Cere ca fiecare să completeze tariful aplicat fiecărei categorii, nu doar un preț global. Precizează și același nivel de finisare: la roșu, la gri sau la cheie înseamnă lucruri diferite de la o firmă la alta. Cere și lista a ceea ce nu este inclus: racordurile la utilități, fundația specială pe un teren dificil, sistematizarea verticală, pompa de căldură sau panourile fotovoltaice.
Un proiect clar ajută mult. La o casă pe un nivel cu garaj integrat, precum această locuință cu patru dormitoare și dublu garaj, suprafețele sunt simplu de extras din planuri. Cu ele, orice ofertă poate fi refăcută pe hârtie în câteva minute.
Pe scurt
„Prețul pe metru pătrat” nu este un preț, ci o formulă de calcul. Înainte să compari două cifre, află la ce suprafață se aplică, cu ce coeficient intră garajul, terasa și balcoanele și dacă podul sau zonele joase ale mansardei au fost socotite. Adu apoi totalul fiecărei oferte la metrii utili de locuit. Abia atunci vei vedea care constructor este de fapt mai ieftin, iar adesea nu va fi cel cu cifra mai mică de la telefon.
