Marți seara, ora șapte. Un cuplu din Florești intră în biroul arhitectului cu un telefon plin de capturi de ecran de pe Instagram, o schiță pe un șervețel și nicio hârtie despre teren. După o oră pleacă fără nicio decizie, cu o listă de lucruri de adus „data viitoare”. Scena e frecventă, iar costul ei nu apare pe nicio factură: săptămâni pierdute și o temă de proiectare care se schimbă de trei ori.
Prima discuție cu arhitectul nu e o formalitate. Din ea iese tema de proiectare, documentul pe care se sprijină tot: schița, avizele, autorizația și, în final, devizul constructorului. Mai jos aveți un plan în opt pași, cu durate și costuri orientative, ca să ajungeți la întâlnire cu răspunsurile, nu cu întrebările.
Pasul 1: Strângeți dosarul terenului
Arhitectul nu poate desena nimic serios fără să știe ce se poate construi pe parcelă. Aduceți, în copie sau pe stick:
- extrasul de carte funciară de informare, recent (cel mult o lună vechime), cu numărul cadastral;
- planul de amplasament și delimitare din documentația cadastrală;
- ridicarea topografică în sistem Stereo 70, cu cote de nivel, dacă o aveți deja;
- actul de proprietate și, dacă există, servituți de trecere sau acorduri cu vecinii;
- informații despre utilități: unde e stâlpul de curent, dacă există rețea de apă, canalizare și gaz pe stradă sau doar fosă și puț.
Durată: 1–3 săptămâni, mai ales din cauza topografului. Cost orientativ în 2025: extrasul CF costă câteva zeci de lei online, iar o ridicare topo pentru un lot de 500–1.000 m² pornește de la aproximativ 1.000–2.500 lei, în funcție de oraș și de teren.
Pasul 2: Aflați regulile de urbanism ale parcelei
Înainte de primul desen contează trei cifre: POT (procentul de ocupare a terenului), CUT (coeficientul de utilizare) și regimul de înălțime admis. Ele vin din PUG-ul localității sau dintr-un PUZ aprobat pentru zonă și se regăsesc în certificatul de urbanism. În comunele din jurul Bucureștiului, al Clujului sau al Brașovului, multe parcele noi sunt în zone reglementate prin PUZ, cu retrageri și alinieri stricte față de stradă.
Dacă nu aveți încă certificatul de urbanism, întrebați arhitectul dacă îl solicită el, cu ce scop declarat și ce avize prevede. Taxa de eliberare e mică, iar termenul legal se măsoară în săptămâni, dar în practică poate ajunge la o lună sau mai mult. Regulile se schimbă de la o primărie la alta, așa că verificați întotdeauna documentul emis, nu ce vi s-a spus la vânzarea terenului.
Pasul 3: Povestiți o săptămână obișnuită a familiei
Arhitectul nu are nevoie doar de numărul de dormitoare, ci de felul în care trăiți. Scrieți pe o pagină, simplu, o zi de lucru și o zi de weekend:
- cine se trezește primul și unde își bea cafeaua;
- pe unde intrați cu cumpărăturile și unde lăsați încălțămintea de iarnă;
- cine lucrează de acasă și cât zgomot suportă;
- dacă gătiți zilnic sau doar duminica, pentru câte persoane;
- dacă vin des bunicii și rămân peste noapte;
- ce animale aveți și unde dorm.
Din aceste răspunsuri iese, de exemplu, dacă un dormitor la parter are sens. Pentru o familie cu părinți în vârstă, o locuință pe un singur nivel, precum casa parter cu 3 dormitoare și 216 m², rezolvă problema scărilor din start.
Pasul 4: Puneți bugetul pe masă, cu tot cu rezervă
Mulți ascund suma reală de teamă că arhitectul va „umple” bugetul. Efectul e invers: un proiect desenat fără limită ajunge des la reproiectare. Spuneți o cifră totală și împărțiți-o pe capitole:
- construcția: în 2025, o casă finalizată la standard mediu se situa, orientativ, între 3.500 și 5.500 lei/m² construit, cu diferențe mari între București, Cluj și orașele mai mici;
- proiectul și studiile: arhitectură, structură conform P100, instalații, studiu geotehnic, verificări;
- avize, taxe și branșamente: taxa de autorizare pentru locuințe se calculează ca procent din valoarea lucrării, iar racordul la curent poate costa surprinzător de mult dacă rețeaua e departe;
- o rezervă de 10–15% pentru neprevăzute.
Spuneți și ce prioritate aveți dacă banii nu ajung: suprafață mai mică sau finisaje mai simple? Răspunsul schimbă complet direcția proiectului.
Pasul 5: Completați lista de dorințe pe încăperi
Printați tabelul de mai jos, completați-l separat fiecare adult și comparați apoi răspunsurile. Marcați fiecare rând cu A (obligatoriu), B (de dorit) sau C (doar dacă rămâne buget).
| Zonă | Ce notați | Prioritate (A/B/C) |
|---|---|---|
| Living și dining | Câte persoane stau la masă de sărbători? Bucătărie deschisă sau închisă? Șemineu? | |
| Bucătărie | Cămară separată, insulă, loc pentru al doilea frigider sau congelator | |
| Dormitoare | Număr, dressing la dormitorul matrimonial, dormitor de oaspeți la parter | |
| Băi | Câte, cu cadă sau duș, grup sanitar de serviciu lângă intrare | |
| Birou | Lucru zilnic de acasă, apeluri video, nevoie de liniște | |
| Depozitare | Debara, spălătorie separată, loc pentru biciclete, schiuri, anvelope | |
| Garaj și parcare | Câte mașini, garaj închis sau copertină, priză pentru mașină electrică | |
| Exterior | Terasă acoperită, foișor, grădină de legume, loc de joacă, grătar | |
| Încălzire și răcire | Pompă de căldură, centrală pe gaz, încălzire în pardoseală, aer condiționat | |
| Energie și apă | Panouri fotovoltaice, recuperare apă de ploaie, ventilație cu recuperare de căldură | |
| Altele | Animale, hobby-uri, atelier, spațiu pentru un părinte care se mută cu voi |
La instalații, amintiți-vă că o casă nouă trebuie să respecte cerințele nZEB, adică consum foarte mic de energie și o parte acoperită din surse regenerabile. Dacă vă gândiți la pompă de căldură sau fotovoltaice prin programul Casa Verde, întrebați arhitectul cum se integrează în proiect și verificați la AFM dacă există o sesiune deschisă și ce condiții are.
Pasul 6: Aduceți planuri din catalog ca referință
O imagine spune mai mult decât trei pagini de explicații, dar o poză frumoasă de fațadă spune prea puțin. Alegeți două-trei planuri complete și notați ce vă place la fiecare: împărțirea zilei și a nopții, poziția scării, legătura cu terasa. De exemplu, casa pe un nivel de 136 m² cu 3 dormitoare și garaj dublu arată cât de compact se poate organiza un parter pentru o familie de patru persoane, iar planul minimalist de 121 m² e o bună referință pentru un buget atent.
Dacă terenul e îngust și POT-ul mic, vă interesează mai degrabă variantele pe două niveluri, de tip P+M sau P+1. Casa cottage pe două niveluri, de 116 m², ocupă puțin teren, iar casa clasică de 176 m² cu 4 dormitoare arată cum încap dormitoarele la etaj fără holuri inutile. Pentru o fațadă modernă, uitați-vă la casa contemporană de 195 m² pe două niveluri.
Spuneți clar arhitectului că sunt referințe, nu comenzi: el le va adapta la orientarea parcelei, la regulile din certificatul de urbanism, la zona seismică și la sistemul constructiv local, de obicei zidărie de cărămidă sau BCA cu cadre și centuri din beton armat.
Pasul 7: Întrebările de pus la prima întâlnire
Notați răspunsurile pe loc. Ele devin, mai târziu, clauze în contract.
- Calendarul: cât durează schița, DTAC-ul pentru autorizație, proiectul tehnic și detaliile de execuție?
- Reviziile: câte variante de schiță sunt incluse în onorariu și cât costă o modificare după aprobarea schiței?
- Echipa: cine face structura conform P100 și instalațiile? Verificarea de proiect e inclusă?
- Avizele: cine depune cererile pentru avizele din certificatul de urbanism (rețele de energie, apă-canal, gaz, mediu, după caz) și cine plătește taxele?
- nZEB: cine întocmește calculul energetic și ce soluție de încălzire propune?
- Vizitele pe șantier: câte sunt incluse în asistența tehnică și cât costă o vizită suplimentară?
- Livrabilele: primiți planșele și în format editabil? Există o listă de cantități utilă la ofertele constructorilor?
- Plata: pe ce etape se împarte onorariul și ce se întâmplă dacă renunțați după schiță?
Pasul 8: Recitiți tema și semnați doar după ce e clară
În câteva zile după întâlnire, cereți un rezumat scris al temei: suprafața țintă, numărul de niveluri, încăperile, bugetul și prioritățile. Corectați-l cu atenție, pentru că e ultimul moment ieftin pentru schimbări. Abia apoi semnați contractul, cu etapele, termenele și numărul de revizii trecute negru pe alb.
Durată: 1–2 săptămâni. Cost: onorariile pentru un proiect complet de casă variau în 2025, orientativ, de la circa 70 la peste 200 lei/m² construit, în funcție de oraș, de complexitate și de ce include pachetul. Cereți oferte detaliate și comparați-le pe aceleași servicii.
Calendarul orientativ
| Pas | Ce faceți | Durată estimată |
|---|---|---|
| 1 | Dosarul terenului: CF, cadastru, topografie | 1–3 săptămâni |
| 2 | Reguli de urbanism, certificat de urbanism | 2–6 săptămâni |
| 3 | Descrierea rutinei familiei | 1 seară |
| 4 | Bugetul pe capitole, cu rezervă | câteva zile |
| 5 | Lista de dorințe pe încăperi | 1 săptămână |
| 6 | Alegerea planurilor de referință | 1 săptămână |
| 7 | Prima întâlnire și întrebările | 1–2 ore |
| 8 | Tema scrisă și contractul | 1–2 săptămâni |
Pașii 3–6 se pot face în paralel cu așteptarea documentelor de la topograf și de la primărie. Cu o organizare bună, ajungeți la prima întâlnire în aproximativ o lună și ieșiți din ea cu o direcție clară, nu cu o listă de teme pentru acasă.
