Peste 100.000 de lei. Atât poate adăuga TVA-ul la costul unei case de 120–160 m² construite pe cont propriu. Multă lume își face bugetul pe baza unor oferte care arată bine pe hârtie, apoi descoperă la prima factură mențiunea „+TVA”. De la 1 august 2025 cota standard de TVA în România este de 21%. Pentru o persoană fizică, care nu poate recupera această taxă, fiecare leu de TVA este un cost final.
Mai jos găsești cele șapte lucruri pe care merită să le știi înainte să semnezi primul contract. Exemplele folosesc sume rotunde, în lei, ca să poți reface ușor calculul pentru proiectul tău.
1. Ca persoană fizică, plătești TVA-ul și nu îl recuperezi
O firmă plătitoare de TVA își deduce taxa plătită pe achiziții. Tu, ca persoană fizică ce își construiește locuința, nu ai această posibilitate. TVA-ul de pe cărămidă, BCA, oțel-beton, beton, ferestre, centrala sau pompa de căldură se adaugă direct la costul casei. De aceea, în buget trebuie să lucrezi mereu cu prețuri „cu TVA inclus”. Prețul fără TVA e util doar pentru comparații între oferte.
Calculul e simplu. Pentru a afla prețul final, înmulțești valoarea fără TVA cu 1,21. O ofertă de 100.000 de lei + TVA te costă în realitate 121.000 de lei.
2. Materialele cumpărate direct: TVA-ul e deja în prețul de la raft
Când cumperi singur materialele din depozit sau din magazinele de bricolaj, prețul afișat pentru persoane fizice include de regulă TVA-ul. Pe bonul fiscal vezi separat cât reprezintă taxa. Dintr-un preț cu TVA inclus, cota de 21% înseamnă aproximativ 17,4% din suma plătită, adică 21/121. Pentru o comandă de structură de 80.000 de lei, cam 13.900 de lei sunt TVA.
Atenție la ofertele de la distribuitori, care sunt adesea gândite pentru firme și afișează prețuri fără TVA. Întreabă explicit ce preț se aplică pentru tine ca persoană fizică. La o casă pe parter de dimensiuni medii, cum este acest proiect cu 3 dormitoare și 117 m², materialele reprezintă de obicei cea mai mare parte a bugetului. Aici diferența dintre cele două tipuri de preț se simte cel mai tare.
3. Manopera: contează dacă firma este plătitoare de TVA
Constructorul îți facturează manopera, iar uneori și materialele pe care le cumpără el. Dacă firma este înregistrată în scopuri de TVA, adaugă 21% la toată factura. Dacă este o firmă mică sau un PFA neplătitor de TVA, sub plafonul de scutire, factura vine fără TVA. Asta nu înseamnă automat că lucrarea e cu 21% mai ieftină. Firma neplătitoare plătește și ea TVA pe materialele și utilajele pe care le folosește și nu îl poate deduce, așa că îl include în prețul ei.
Poate ai auzit de „taxare inversă” la lucrările de construcții. Ea se aplică între firme plătitoare de TVA, nu atunci când beneficiarul este o persoană fizică. Pe factura ta, TVA-ul trebuie să apară normal, cu cota de 21%. Dacă un constructor îți propune „fără factură, fără TVA”, riscul e al tău. Rămâi fără garanție, fără dovada costurilor și fără un document pe care să te bazezi într-o eventuală dispută.
4. Proiectul, dirigintele și instalațiile au și ele TVA
Serviciile intră la aceeași cotă: proiectul de arhitectură și cel de rezistență conform P100, documentațiile pentru certificatul de urbanism și autorizația de construire, dirigintele de șantier, studiul geotehnic și montajul instalațiilor. Excepție fac doar prestatorii neplătitori de TVA. Pentru o casă P+M precum acest proiect cu 4 dormitoare pe două niveluri, de 129 m², instalațiile sunt mai complexe decât la parter: trasee verticale, a doua baie, eventual încălzire în pardoseală pe ambele niveluri. Cu TVA cu tot, ele pot depăși ușor 60.000–80.000 de lei, în funcție de echipare.
Pompa de căldură și sistemul fotovoltaic, cerute în practică de standardul nZEB, au și ele TVA. Dacă vrei să aplici la programul Casa Verde, verifică în ghidul sesiunii în vigoare dacă finanțarea se calculează la valoarea cu sau fără TVA. Regulile s-au schimbat de la o sesiune la alta. Diferența îți arată cât trebuie să acoperi din buzunar.
5. De ce cota redusă pentru locuințe noi nu se aplică, de regulă, la casa construită de tine
Poate ai citit că locuințele noi se vând cu TVA redus. Cota redusă se aplică la livrarea unei locuințe, adică atunci când un dezvoltator plătitor de TVA îți vinde o casă sau un apartament finalizat. Mai există și condiții de suprafață utilă, de preț și de cumpărător, care au fost modificate de mai multe ori în ultimii ani. Când îți construiești singur casa, nu cumperi o locuință. Cumperi separat materiale, manoperă și servicii, iar fiecare dintre ele are cota standard de 21%.
Concluzia practică: nu include în buget nicio cotă redusă pentru construcția în regie proprie. Doar un consultant fiscal sau ANAF îți pot confirma o excepție pentru situația ta. Pragurile și cotele pentru locuințe s-au schimbat în 2023, 2024 și 2025, așa că orice informație găsită pe forumuri trebuie verificată la data la care semnezi.
6. Cum îți dai seama dacă o ofertă este cu sau fără TVA
Ofertele de construcții sunt redactate des pentru clienți firme, iar mențiunea despre TVA poate fi ascunsă în subsol. Verifică următoarele:
- Mențiunea explicită: „preț fără TVA”, „+TVA”, „TVA inclus” sau „firma nu este plătitoare de TVA”. Dacă lipsește, cere-o în scris.
- Codul fiscal al firmei: prefixul „RO” în fața CUI-ului arată de regulă că firma e înregistrată în scopuri de TVA. Poți verifica statutul gratuit, pe site-ul ANAF.
- Prețul pe m²: dacă un constructor spune „350 de euro pe metru la roșu”, întreabă dacă e cu sau fără TVA și la ce curs se face plata în lei.
- Contractul: suma totală trebuie să apară cu TVA inclus. Contractul trebuie să spună și ce se întâmplă dacă cota se modifică în timpul lucrării, cum s-a întâmplat în august 2025.
Ultimul punct are efect concret. Trecerea de la 19% la 21% a adăugat 2 puncte procentuale la tot ce încă nu fusese facturat. La 400.000 de lei de lucrări rămase, diferența este de 8.000 de lei.
7. Cât adaugă TVA-ul la o casă de 120–160 m²: exemple în lei
Să pornim de la un cost ilustrativ de 4.500 de lei/m² fără TVA pentru o casă finalizată cu finisaje medii, structură din cărămidă sau BCA cu cadre de beton armat. Pentru 2025–2026, cifra se încadrează în intervalele uzuale din jurul Bucureștiului, Clujului sau Brașovului. Prețurile reale variază mult, așa că înlocuiește valoarea cu oferta ta.
- Casă de 120 m²: 540.000 lei fără TVA, plus 113.400 lei TVA, rezultă 653.400 lei.
- Casă de 140 m²: 630.000 lei fără TVA, plus 132.300 lei TVA, rezultă 762.300 lei.
- Casă de 160 m², de exemplu un parter amplu ca acest proiect de 160 m² cu 3 dormitoare și garaj sau o casă pe două niveluri ca acest proiect de 160 m² cu 4 dormitoare și 3 băi: 720.000 lei fără TVA, plus 151.200 lei TVA, rezultă 871.200 lei.
Scenariul mixt e mai realist. La casa de 140 m², să spunem că manopera, aproximativ 35% din cost (220.500 lei), e făcută de o echipă neplătitoare de TVA. Restul de 409.500 lei pentru materiale, instalații și proiect vine cu TVA. Taxa plătită scade atunci la circa 86.000 de lei. Prețul echipei include însă deja o parte din TVA-ul pe care ea l-a plătit pe scule și consumabile, așa că economia reală e mai mică decât pare.
Suprafața rămâne cea mai eficientă pârghie. Fiecare metru pătrat în minus scade și costul, și TVA-ul aferent. Un parter compact precum acest proiect de 128 m² cu 4 dormitoare și garaj sau acesta de 143 m² cu 3 dormitoare și 2 băi poate economisi zeci de mii de lei față de o variantă de 160 m², doar din TVA.
Pe scurt
La construcția în regie proprie, TVA-ul de 21% se aplică pe aproape tot: materiale, manoperă facturată de firme plătitoare, proiect, instalații și echipamente. Tu nu îl poți recupera. Cota redusă pentru locuințe noi se aplică la cumpărarea de la dezvoltator, nu la casa pe care o ridici singur. Lucrează în buget doar cu sume cu TVA inclus, cere fiecărui ofertant să precizeze în scris statutul de TVA și verifică regulile în vigoare cu un consultant fiscal sau la ANAF înainte de a semna. Pentru o casă de 120–160 m², o marjă de 110.000–150.000 de lei doar pentru TVA e un punct de plecare realist.
