Mulți proprietari pun autorizația de construire într-un dosar, o lasă acolo un an „până se strâng banii” și o caută abia când vine constructorul. Atunci descoperă că termenul aproape a expirat sau că a expirat deja. Din acel moment, câteva luni de documentații, avize și taxe trebuie reluate. Autorizația nu este doar o hârtie de început. Are termene, obligații și reguli care te urmăresc până la recepția casei.
Mai jos sunt cele mai importante reguli pentru o casă unifamilială, parter, P+M sau P+1, așa cum se aplică ele în general în baza Legii nr. 50/1991. Legea a fost modificată de multe ori, iar primăriile au propriile formulare și practici. Verifică întotdeauna termenele exacte în textul autorizației tale și la compartimentul de urbanism al primăriei care a emis-o.
1. Ai cel mult 24 de luni ca să începi lucrările
Termenul de valabilitate al autorizației îl stabilește emitentul, adică primăria sau consiliul județean. Regula generală este de maximum 24 de luni de la data emiterii. În acest interval trebuie să începi efectiv lucrările. Termenul exact este scris în autorizație. Nu presupune că ai automat doi ani: unele autorizații au termene mai scurte.
Calculează termenul de la data emiterii, nu de la data la care ai ridicat documentul de la ghișeu. Notează data în calendar și planifică invers: când semnezi cu constructorul, când torni fundația, când comanzi BCA-ul sau cărămida și armătura.
2. Odată începute lucrările, autorizația ține pe durata de execuție
Pe lângă termenul de începere, autorizația prevede și o durată de execuție a lucrărilor, stabilită pe baza proiectului. Dacă ai anunțat începerea în termen, autorizația rămâne valabilă pe toată această durată. Aici greșesc mulți dintre cei care construiesc „din mers”. Faptul că ai turnat fundația nu îți dă timp nelimitat pentru restul casei.
Pentru o casă pe parter, de tipul acestei case de 145 m² cu 3 dormitoare, pe un singur nivel, o echipă organizată termină structura și acoperișul într-un sezon. O durată de execuție cerută realist acoperă și instalațiile și finisajele. Discută cu proiectantul ce durată se trece în documentație, înainte de depunerea dosarului.
3. Prelungirea se cere o singură dată și din timp
Dacă știi că nu vei începe lucrările la timp, poți cere prelungirea valabilității autorizației. Conform legii, prelungirea se acordă o singură dată, pentru cel mult 12 luni. Cererea se depune la emitent cu cel puțin 15 zile înainte de expirare. O cerere depusă după termen nu mai poate salva autorizația.
Taxa pentru prelungire este o parte din taxa inițială de autorizare. În Codul fiscal, aplicabil și în 2025–2026, ea este de 30% din taxa inițială. Taxa inițială pentru o locuință a unei persoane fizice se calculează ca procent din valoarea lucrărilor. Cere la primărie calculul exact și lista actelor. De regulă ai nevoie de cerere, de copia autorizației și de dovada plății.
4. Dacă autorizația expiră, o iei aproape de la capăt
Autorizația poate expira fără ca lucrările să fi început sau fără să le fi terminat în durata de execuție. În ambele cazuri, pentru a construi sau a continua ai nevoie de o autorizație nouă. Între timp se pot schimba multe lucruri. Un PUG nou sau un PUZ aprobat în zonă poate modifica regimul de înălțime, POT-ul, CUT-ul sau retragerile față de limite. Un proiect autorizat legal acum trei ani s-ar putea să nu mai fie conform.
Uneori poți refolosi documentația inițială, dacă regulile de urbanism nu s-au schimbat. Nu te baza pe asta. Este posibil să ai nevoie de un certificat de urbanism nou, de avize reînnoite și de actualizarea proiectului. Contează și cerințele nZEB, adică eficiența energetică, aplicabile la data noii cereri. Costul prelungirii la timp este aproape întotdeauna mai mic decât costul unei autorizații noi.
5. Anunțul de începere a lucrărilor la primărie și la ISC
Înainte de a începe efectiv lucrările, beneficiarul trebuie să anunțe data începerii. Anunțul se face printr-o înștiințare către emitentul autorizației și către Inspectoratul de Stat în Construcții (ISC), inspectoratul județean. Formularul tip se găsește la primărie sau pe site-ul ISC. Termenul de transmitere și modul de depunere, online sau la registratură, diferă. Întreabă exact ce se cere în localitatea ta.
Acest anunț este dovada că ai început lucrările în termenul de valabilitate. Păstrează numărul de înregistrare. Tot acum trebuie să fie pregătite și celelalte obligații de șantier:
- panoul de identificare a investiției, afișat la loc vizibil;
- dirigintele de șantier autorizat, care urmărește lucrările în numele tău;
- proiectul tehnic vizat, păstrat pe șantier, alături de planul de control al calității pentru fazele determinante (de exemplu înainte de turnarea fundațiilor sau a planșeelor).
6. Ce modificări cer o nouă autorizație
Regula de bază: casa se construiește conform proiectului autorizat. Unele schimbări de temă, adică modificări față de ce ai autorizat, afectează parametrii aprobați sau siguranța structurii. Pentru ele ai nevoie de o autorizație pentru modificări, înainte de a le executa. De regulă intră aici:
- schimbarea amprentei la sol sau a suprafeței construite desfășurate;
- adăugarea unui nivel, de exemplu trecerea de la P+M la P+1, sau mansardarea unui pod neautorizat ca spațiu locuibil;
- modificarea înălțimii, a formei acoperișului sau a pantelor care schimbă volumul;
- orice intervenție asupra structurii de rezistență: stâlpi, grinzi, centuri, pereți portanți, planșee;
- schimbări importante ale fațadelor, ale golurilor de ferestre și uși sau ale poziției față de limitele lotului.
Structura contează mai ales în zona seismică din jurul Vrancei, unde proiectarea după P100 este strictă. Un gol mărit într-un perete de zidărie confinată sau un stâlp mutat „cu câțiva centimetri” poate schimba calculul. Orice modificare de acest fel trece obligatoriu prin inginerul structurist și prin verificatorul de proiect. O casă pe două niveluri precum această casă de 140 m² cu 3 dormitoare și etaj are un sistem structural compact. Este ușor de urmărit, dar și ușor de stricat printr-o modificare improvizată pe șantier.
7. Ce poți schimba fără autorizație nouă
Nu orice decizie luată pe parcurs cere un drum la primărie. Legea scutește de autorizație lucrările care nu afectează structura, aspectul exterior și parametrii autorizați. În practică, fără autorizație nouă poți face de obicei:
- finisaje interioare: pardoseli, faianță, zugrăveli, uși interioare;
- compartimentări interioare ușoare, nestructurale, de exemplu din gips-carton;
- schimbarea traseelor de instalații în interiorul casei, cu acordul proiectantului de specialitate;
- alegerea altui furnizor de tâmplărie, cu aceleași dimensiuni ale golurilor;
- montarea pompei de căldură sau a panourilor fotovoltaice pe acoperiș, cu respectarea reglementărilor locale.
Pentru pompă și fotovoltaice, regimul exact depinde de localitate. Contează mai ales dacă ești într-o zonă protejată și dacă vrei finanțare prin programul Casa Verde. Chiar și pentru lucrările „mărunte”, informează proiectantul și dirigintele. La recepție, comisia compară casa construită cu proiectul. Diferențele nedocumentate te pot încurca la intabulare sau la vânzare.
8. Dacă vrei să construiești în etape, planifică de la proiect
Mulți își fac casa în etape: un an structura și acoperișul, apoi instalațiile, apoi finisajele, pe măsură ce vin banii. Asta se poate, dar numai în limitele duratei de execuție și ale unei eventuale prelungiri. Pentru un buget care se strânge în trei sau patru ani, alege o casă care poate fi închisă și locuită repede. O casă pe parter de 149 m² cu 3 dormitoare și garaj dublu sau o casă pe parter de 167 m² în stil tradițional european pot fi aduse la stadiul „la roșu” într-un singur sezon de lucru.
Varianta „acum parterul, peste cinci ani etajul” este mai complicată. Etajul construit ulterior înseamnă, de regulă, o nouă autorizație și, adesea, o expertiză tehnică. Este mai sigur să proiectezi și să autorizezi de la început casa completă. Un exemplu ar fi o casă P+1 de 185 m² cu 4 dormitoare, a cărei execuție o organizezi apoi pe faze. Dacă familia va crește, poți alege din start un plan cu spații de rezervă, cum este această casă contemporană pe două niveluri, de 217 m², cu 4 dormitoare. Așa eviți modificări de temă pe parcurs. Nu uita nici de final: după terminarea lucrărilor urmează recepția și declararea valorii finale pentru regularizarea taxei de autorizare. Fără ele, casa nu poate fi intabulată.
Pe scurt
Autorizația de construire funcționează ca un calendar. Ai un termen ca să începi și o durată ca să termini. Poți obține o singură prelungire, cerută la timp. Primăria și ISC trebuie anunțate înainte de prima săpătură. Ce atinge structura, volumul sau fațadele trece din nou prin autorizare, iar finisajele și compartimentările ușoare de regulă nu. Notează termenele din autorizația ta și păstrează toate numerele de înregistrare. Înainte de orice schimbare pe șantier, întreabă proiectantul și primăria. Este mai simplu decât să explici abaterile la recepție.
