Trei constructori, același proiect, trei oferte la roșu: una de 610.000 lei, una de 700.000 lei și una de aproape 800.000 lei. Diferența de 30% pare să facă alegerea ușoară. De cele mai multe ori nu e așa. Oferta cea mai mică nu descrie aceeași casă și aceleași lucrări ca celelalte. Uneori lipsesc schelele, alteori TVA-ul, alteori betonul e de altă clasă decât cel din proiect. Checklistul de mai jos te ajută să aduci ofertele pe aceeași bază și să le compari corect.
Etapa 1: ceri oferte pe aceeași bază
- Documentația: trimite tuturor constructorilor același set de planșe, adică DTAC-ul și, ideal, proiectul tehnic (PTh) cu detaliile de execuție. Cu doar o schiță sau o randare, fiecare constructor își imaginează altă casă.
- Antemăsurătoarea: dacă proiectantul a întocmit o listă de cantități (m³ de beton, kg de armătură, m² de zidărie, m² de învelitoare), cere ca fiecare ofertă să fie făcută pe ea. Așa compari prețuri unitare, nu impresii.
- Clasa betonului și armătura: scrie explicit ce cere proiectul de rezistență, de exemplu C20/25 sau C25/30 și oțel BST500S. Proiectul e întocmit conform P100, iar o clasă de beton mai slabă nu este o economie.
- Tipul zidăriei: cărămidă cu goluri verticale de 25 sau 30 cm, ori BCA de o anumită grosime și densitate. Diferența de preț între ele poate explica singură o parte din distanța dintre oferte.
- Definiția lui „la roșu”: stabilește în scris ce înseamnă pentru tine. De regulă: fundație, structură, zidărie, planșee, șarpantă și învelitoare. Unii includ tâmplăria exterioară, alții nu.
Sfatul nostru: trimite o cerere de ofertă scrisă, identică pentru toți, cu aceeași dată-limită. Un e-mail cu proiectul atașat și o listă de cerințe îți scutește săptămâni de discuții în care fiecare constructor răspunde la altă întrebare.
Etapa 2: citești devizul pe capitole, nu doar totalul
- Structura devizului: o ofertă serioasă este împărțită pe capitole (terasamente, fundație, structură, zidărie, planșee, acoperiș), cu cantități, prețuri unitare și separat material și manoperă. O singură sumă pe o pagină nu se poate verifica.
- Cantitățile: compară m³ de beton și m² de zidărie între oferte. Dacă un constructor are cu 20% mai puțin beton decât ceilalți, întreabă de ce.
- Prețurile unitare: un preț la m³ de beton turnat sau la m² de zidărie mult sub ceilalți poate însemna altă rețetă, altă marcă sau o manoperă subestimată, recuperată ulterior prin suplimentări.
- Materialele cu marcă: verifică dacă sunt numite producătorul și tipul de bloc, de țiglă sau de membrană, sau doar „material de calitate”.
Sfatul nostru: cere constructorului cel mai ieftin un deviz detaliat înainte de a negocia cu ceilalți. Dacă nu poate sau nu vrea să îl dea, ai deja un răspuns important.
Etapa 3: cauți ce lipsește din oferta cea mai mică
- Organizarea de șantier: împrejmuire provizorie, baracă, toaletă ecologică, branșament provizoriu de apă și curent. Pe un teren din periferia Bucureștiului sau a Clujului, fără utilități aduse, costul nu e mic.
- Schelele: la o casă P+M sau P+1 sunt obligatorii. Verifică dacă închirierea și montajul sunt incluse, și pe ce durată.
- Cofrajele: pentru fundație, stâlpi, grinzi și placă. Unele oferte trec doar betonul și armătura, iar cofrajul apare apoi ca „lucrare suplimentară”.
- Membrana de acoperiș: folia de difuzie, contrașipcile și accesoriile (dolii, coame, opritori de zăpadă). O ofertă care spune doar „țiglă” poate să nu le includă.
- Transportul și utilajele: pompa de beton, macaraua, excavatorul, evacuarea pământului din săpătură. La terenurile în pantă din zona Brașovului, săpătura și evacuarea pot conta serios.
- Hidroizolația fundației și umpluturile compactate sub placă: sunt părți esențiale ale casei la roșu, dar lipsesc des din ofertele sumare.
- TVA-ul: verifică dacă suma este cu sau fără TVA și ce cotă se aplică. Regulile pentru locuințe s-au schimbat în 2025, așa că cere confirmarea cotei actuale de la constructor și de la un contabil înainte de semnare.
Sfatul nostru: pune fiecăruia aceeași întrebare scrisă: „Ce nu este inclus în această ofertă?”. Răspunsul trebuie trecut în contract ca listă de excluderi. Ce nu apare nici în ofertă, nici în excluderi va deveni subiect de discuție pe șantier.
Etapa 4: nu compari doar prețul pe m²
- Ce metru pătrat: suprafața utilă, construită sau desfășurată? Un preț „pe m²” fără această precizare nu se poate compara cu altul.
- Forma casei: o casă pe parter are mai multă fundație și mai mult acoperiș pe fiecare m² locuibil decât una pe două niveluri. De aceea o casă parter compactă, cum este proiectul pe parter de 121 m² cu 3 dormitoare și garaj dublu, poate ieși mai scumpă pe m² decât o casă modernă pe două niveluri, de 133 m², chiar dacă totalul e apropiat.
- Complexitatea: un acoperiș cu multe ape, deschideri mari sau console ridică prețul pe m². O casă simplă precum proiectul minimalist pe parter de 120 m² are alt cost unitar decât o casă cu volume decroșate.
- Termenul și plățile: compară graficul de execuție, tranșele de plată legate de etape terminate și avansul cerut. Un avans foarte mare la o ofertă foarte mică e un semnal de alarmă.
- Garanția și actele: verifică perioada de garanție, firma (CUI, activitate în construcții) și dacă în contract apar procesele-verbale pe faze determinante cerute de proiect.
Pentru o orientare: în 2025–2026, ofertele la roșu pentru case parter sau P+M din jurul marilor orașe s-au situat frecvent, orientativ, între aproximativ 1.500 și 2.800 lei pe m² construit, în funcție de zonă, de teren și mai ales de ce includ. Folosește intervalul doar ca reper. Comparația corectă se face pe deviz, cu tabelul de mai jos.
| Element verificat | Constructor A | Constructor B | Constructor C |
|---|---|---|---|
| Total fără TVA (lei) | |||
| Cota și valoarea TVA | |||
| Ofertă pe DTAC / PTh / antemăsurătoare | |||
| Clasa betonului și oțelul | |||
| Zidărie (tip, grosime) | |||
| Organizare de șantier | |||
| Schele | |||
| Cofraje | |||
| Membrană, accesorii acoperiș | |||
| Transport, pompă, evacuare pământ | |||
| Hidroizolație fundație | |||
| Termen de execuție | |||
| Avans și tranșe de plată | |||
| Garanție | |||
| Excluderi scrise |
Completează tabelul cu „inclus”, „exclus” sau „neclar”. Fiecare „neclar” devine o întrebare pentru constructor. Abia când toate rândurile sunt completate, totalurile pot fi comparate. La o casă mai mare, ca proiectul pe parter de 180 m² cu 3 dormitoare sau casa tradițională pe două niveluri de 165 m², fiecare rând lipsă înseamnă zeci de mii de lei.
Dacă bugetul nu se leagă nici după ce oferte sunt aduse pe aceeași bază, schimbarea proiectului ajută mai mult decât alegerea celui mai ieftin constructor. O casă mai compactă, precum proiectul pe parter de 105 m² cu 3 dormitoare, sau o volumetrie simplă pe două niveluri, ca proiectul modern de 164 m², reduce cantitățile, nu doar prețul unitar.
Greșelile cele mai frecvente
- Compari totaluri fără să știi dacă includ TVA.
- Trimiți fiecărui constructor altă versiune de proiect sau doar planurile de arhitectură.
- Accepți „la roșu” fără o listă scrisă de lucrări incluse și excluse.
- Judeci după prețul pe m² fără să știi la ce suprafață se referă.
- Accepți schimbarea clasei betonului sau a zidăriei fără acordul scris al proiectantului de rezistență.
- Plătești un avans mare unei firme pe care nu ai verificat-o.
