Cât rămâne, de fapt, din cei 15–25% pe care îi promite construcția în regie proprie? Mulți oameni se uită la oferta unei firme pentru o casă P+M și o compară cu prețul materialelor de la depozit plus manopera unor echipe găsite din recomandări. Diferența arată mare pe hârtie. Pe șantier însă apar costuri pe care nu le-a trecut nimeni în tabel: materiale aruncate, echipe care se așteaptă una pe alta, transporturi în plus și defecte pentru care nu mai răspunde nimeni.
Am luat ca exemplu o casă P+M de aproximativ 150 m² desfășurați, din zidărie de BCA sau cărămidă cu cadre din beton armat, construită în 2026 la marginea Bucureștiului, a Clujului sau a Brașovului. Am comparat cele două variante pe fiecare etapă de lucru.
Costurile pe etape: antreprenor general față de regie proprie
Cifrele sunt orientative pentru 2025–2026, pentru un nivel mediu de finisaj și fără prețul terenului. Prețurile variază mult de la o zonă la alta și de la un an la altul. Folosește tabelul ca să compari ofertele pe care le primești, nu ca deviz.
| Etapă | Antreprenor general (RON) | Regie proprie (RON) | Observații |
|---|---|---|---|
| Proiect, certificat de urbanism, avize, autorizație de construire | 25.000–50.000 | 25.000–50.000 | Costă la fel în ambele variante |
| Fundație și placă | 65.000–100.000 | 55.000–85.000 | Betonul comandat greșit înseamnă bani pierduți pe loc |
| Structură din beton armat, zidărie, planșeu | 140.000–210.000 | 120.000–180.000 | Cea mai mare economie posibilă, dar și cel mai mare risc |
| Șarpantă, învelitoare, jgheaburi | 75.000–120.000 | 65.000–105.000 | La P+M acoperișul este și plafonul mansardei |
| Tâmplărie exterioară | 45.000–85.000 | 42.000–80.000 | Diferența e mică, pentru că o cumperi oricum de la producător |
| Instalații electrice, sanitare, termice (pompă de căldură, încălzire în pardoseală) | 90.000–150.000 | 75.000–130.000 | Aici contează mult cine se ocupă de coordonare |
| Termosistem și fațadă | 45.000–75.000 | 38.000–65.000 | Detaliile de la ferestre fac diferența |
| Finisaje interioare | 100.000–180.000 | 80.000–150.000 | Etapa cea mai potrivită pentru regie proprie |
| Coordonare, transport, utilaje, pierderi | incluse | 20.000–45.000 | Costul pe care aproape nimeni nu îl trece în buget |
| Total | 585.000–970.000 | 520.000–890.000 | Economie reală: aproximativ 8–11% |
Dacă scoți ultimul rând, regia proprie iese cu 13–15% mai ieftin. Pe etapele în care manopera are pondere mare, cum sunt structura și finisajele, diferența ajunge chiar la 15–20%. Asta e cifra pe care o aud oamenii de la vecini. Când pui la socoteală și ce costă organizarea șantierului, câștigul real scade la aproximativ 8–11%. Pe un buget de 700.000 RON, asta înseamnă 50.000–75.000 RON. E o sumă importantă, dar nu e un sfert din casă.
Structura și acoperișul: unde se câștigă cel mai mult și unde se pierde cel mai repede
Fundația, cadrele, planșeul și acoperișul reprezintă aproape jumătate din buget. Tot aici, o greșeală costă cel mai mult. Proiectul de rezistență după P100 stabilește armarea, stâlpișorii, centurile și clasa betonului. Pentru o casă din zona de influență Vrancea, aceste detalii nu au voie să fie interpretate de fiecare echipă după cum i se pare.
În regie proprie, economia se pierde de obicei în trei locuri:
- Pierderile de materiale. Firmele lucrează cu cantități calculate și cu furnizori ficși. Un beneficiar aflat la prima casă pierde ușor 3–8% din materiale: BCA spart la descărcare, oțel tăiat prost, beton comandat în plus sau, mai rău, în minus în mijlocul unei turnări.
- Pauzele dintre echipe. Echipa de structură termină vineri, iar dulgherii pot începe abia peste trei săptămâni. Între timp ploaia intră în planșeu, iar tu plătești chiria și rata la bancă încă o lună.
- Transportul. Fiecare comandă mică vine cu taxa ei de livrare și uneori cu macara sau pompă de beton plătite separat. La 30–40 de livrări, suma se adună.
La o casă P+M, acoperișul cere atenție în plus, pentru că este și anvelopa camerelor de la mansardă. Dacă șarpanta e făcută de o echipă, folia și termoizolația de alta, iar gips-cartonul de a treia, o infiltrație sau o punte termică ajunge să nu mai fie vina nimănui. Un volum simplu ajută mult. O casă cu acoperiș în două ape, ca această casă modernă pe două niveluri, de 145 m², cu 3 dormitoare, are mai puține coame, dolii și racorduri decât o variantă cu multe lucarne. Asta înseamnă mai puține locuri în care pot apărea probleme.
Instalațiile și cerințele nZEB
O casă nouă trebuie să respecte cerințele nZEB. În practică, asta înseamnă de obicei pompă de căldură, ventilare bine gândită, tâmplărie performantă și uneori panouri fotovoltaice. Dacă vrei să folosești o finanțare de tip Casa Verde pentru pompa de căldură sau pentru fotovoltaice, verifică regulile sesiunii curente. De obicei, aceste programe cer instalatori validați și documente pe care o echipă informală nu le poate emite.
Când instalațiile termice, sanitare și electrice sunt făcute de trei meseriași diferiți, apar trasee care se intersectează, șlițuri tăiate de două ori și pardoseli turnate peste țevi care n-au fost probate. Cumpărând separat, economisești poate 15.000–20.000 RON. Un singur defect ascuns în șapă îți poate lua toată această sumă înapoi.
Garanțiile și răspunderea pentru defecte
Aici diferența nu se vede în tabel, dar contează probabil cel mai mult. Un antreprenor general semnează un contract pentru toată lucrarea și răspunde, conform legislației privind calitatea în construcții și Codului civil, pentru viciile ascunse și pentru cele care țin de structură. În regie proprie, fiecare echipă răspunde doar pentru partea ei, iar asta numai dacă ai cu ea contract și factură. Când tencuiala crapă, tencuitorul dă vina pe zidar, iar zidarul pe beton.
Indiferent de variantă, obligațiile tale de beneficiar rămân aceleași. Ai nevoie de diriginte de șantier, trebuie să anunți începerea lucrărilor și să faci recepția la terminarea lor. În regie proprie, dirigintele de șantier este practic singurul profesionist care vede toată lucrarea. Merită să plătești unul care chiar vine pe șantier. Pentru detaliile juridice, cere părerea unui avocat sau a arhitectului care a semnat proiectul.
Cum decizi: o metodă simplă pentru o casă P+M
Să luăm o casă de 147 m² pe două niveluri, cu 3 dormitoare și 2 băi. Este o suprafață tipică pentru o familie cu doi copii, pe un teren de la periferia Clujului. Înainte să alegi, răspunde sincer la patru întrebări:
- Poți fi pe șantier de 2–3 ori pe săptămână, timp de 10–14 luni? Dacă locuiești la 40 km de teren și lucrezi cu program fix, economia se topește în întârzieri.
- Ai deja meseriași verificați pentru structură? O echipă recomandată de cineva care a stat deja câțiva ani în casa construită de ea valorează mai mult decât un preț bun la telefon.
- Ai o rezervă de 10–15% din buget? În regie proprie, neprevăzutele le plătești tu, nu firma.
- Cât te costă o lună de întârziere? Adună chiria și dobânda. Dacă trei luni de întârziere egalează economia, calculul e făcut.
Pentru o casă mai mică, cum ar fi această locuință de 124 m² cu 3 dormitoare și garaj, suma absolută pe care o economisești e mai mică, dar efortul de coordonare rămâne aproape același. La case mai mari, ca această casă de 170 m² cu 4 dormitoare și garaj pentru o mașină sau această variantă de 164 m² cu 4 dormitoare și 3 băi, câștigul în lei crește. Crește însă și numărul de echipe, livrări și puncte în care lucrarea unei echipe se întâlnește cu a alteia.
Varianta mixtă: ce să lași unei singure firme
Pentru cele mai multe familii, soluția cea mai bună nu este una dintre cele două extreme. Varianta care funcționează de obicei arată așa:
- Casa la roșu, cu o singură firmă: fundația, structura, planșeul și acoperișul, cu un singur contract și o singură răspundere pentru partea de rezistență.
- Instalațiile, cu o singură firmă: termice, sanitare și, ideal, electrice, cu probe de presiune documentate înainte de șapă.
- Tâmplăria și termosistemul, coordonate între ele: montajul ferestrelor și racordul la fațadă trebuie făcute de oameni care se cunosc.
- Finisajele, în regie proprie: gresie, faianță, parchet, zugrăveli, uși interioare și obiecte sanitare. Aici alegi tu materialele, compari prețurile și poți lucra în ritmul tău.
Cu această împărțire păstrezi cam două treimi din economia posibilă, iar riscul mare rămâne la firmele care pot răspunde pentru el. Un plan compact ajută și el. Această casă de 139 m² cu 3 dormitoare sau varianta de 147 m² de mai sus au puține colțuri și un acoperiș simplu, deci ofertele pentru structură sunt ușor de comparat între ele.
Pe scurt
- Pe hârtie, regia proprie pare cu 13–20% mai ieftină. După pierderi, transport și coordonare, economia reală este de obicei de 8–11%.
- Economia dispare cel mai repede la structură și la acoperiș, prin materiale pierdute și pauze între echipe.
- Garanția unică și răspunderea pentru defecte sunt principalul avantaj al antreprenorului general.
- Diriginte de șantier, anunțarea lucrărilor și recepție: aceste obligații rămân ale tale în ambele variante.
- Varianta care funcționează cel mai des: casa la roșu și instalațiile cu firme, finisajele în regie proprie.
- Verifică prețurile actuale din zona ta și regulile programelor de finanțare înainte să semnezi orice contract.
