Aproximativ 1,1 milioane de lei. În 2025–2026, atât poate ajunge prețul unui apartament nou de 3 camere în Cluj-Napoca, cu un loc de parcare subteran, într-un cartier căutat. Cu o sumă apropiată, o familie își poate cumpăra un teren în Florești sau Apahida și poate construi pe el o casă de 90–100 m². În Brașov, diferența e mai mică, dar există și acolo, între un apartament în oraș și o casă în Ghimbav sau Sânpetru. Comparația are sens doar dacă puneți față în față costul total, nu doar prețul afișat. Lista de mai jos vă ajută să faceți calculul etapă cu etapă.
Cifrele sunt orientative, pentru 2025–2026, la un curs de aproximativ 5 RON pentru 1 EUR. Prețurile variază mult de la o stradă la alta, așa că verificați-le pe anunțurile actuale și cu un constructor din zonă.
Etapa 1: prețul real al apartamentului, nu cel din anunț
- Prețul pe metru pătrat: în Cluj-Napoca, un apartament nou de 3 camere (65–75 m² utili) a costat în 2025 orientativ 2.600–3.500 EUR/m², adică 170.000–260.000 EUR. În Brașov, intervalul tipic a fost 2.000–2.700 EUR/m², deci aproximativ 130.000–200.000 EUR.
- Locul de parcare: în Cluj, un loc subteran se vinde frecvent cu 15.000–25.000 EUR, iar în Brașov cu 8.000–15.000 EUR. La multe blocuri noi, prețul lui nu e inclus în prețul apartamentului.
- TVA-ul: verificați dacă prețul afișat include TVA și dacă vă încadrați în cota redusă pentru locuințe. Regulile s-au modificat în ultimii ani, deci cereți confirmarea dezvoltatorului și a notarului.
- Finisajele: un apartament vândut „la alb” mai are nevoie de 300–600 EUR/m² pentru bucătărie, băi, pardoseli și uși.
- Întreținerea lunară: la blocurile noi, administrarea, curățenia, liftul și fondul de reparații ajung des la 250–600 RON pe lună, fără încălzire.
Sfat: adunați prețul apartamentului, al parcării, finisajele și 10 ani de întreținere. Pentru un apartament de 220.000 EUR în Cluj, suma reală trece ușor de 260.000 EUR. Abia această cifră se compară cu prețul unei case.
Etapa 2: terenul, proiectul și autorizațiile pentru casă
- Terenul: un lot de 400–500 m² în Florești sau Apahida a costat în 2025 orientativ 30.000–60.000 EUR, în funcție de acces și de utilități. În Ghimbav și Sânpetru, intervalul a fost similar sau puțin mai mic. Prețurile terenurilor se negociază aproape întotdeauna în euro.
- PUG-ul și PUZ-ul: înainte de a semna, cereți la primărie un certificat de urbanism pentru informare. Din el aflați dacă terenul e construibil, ce POT și CUT sunt permise, ce regim de înălțime acceptă zona (parter, P+M sau P+1) și dacă e nevoie de un PUZ. Un PUZ poate dura luni întregi.
- Studiile de teren: ridicarea topografică și studiul geotehnic costă împreună, de obicei, 3.000–6.000 RON. Rezultatul geotehnic influențează direct costul fundației.
- Proiectul: partea de arhitectură, structura calculată după P100 pentru zona seismică respectivă, instalațiile și documentația pentru autorizație costă orientativ 3.000–8.000 EUR, chiar și pornind de la un proiect existent pe care îl adaptează un arhitect local.
- Avizele și taxele: avizele de rețele, taxa de autorizare și taxele de la OCPI adună de regulă câteva mii de lei. Cereți lista exactă din certificatul de urbanism.
Sfat: nu cumpărați un teren doar pentru că e ieftin. Un lot fără drum asfaltat, fără canalizare sau aflat într-o zonă care cere PUZ poate ajunge, la final, mai scump decât unul cu 10.000 EUR mai scump, dar cu toate utilitățile la stradă.
Etapa 3: construcția, utilitățile și timpul
- Construcția la roșu: o casă din cărămidă sau BCA, cu structură din beton armat și acoperiș, a costat în 2025 orientativ 350–500 EUR pe metru pătrat construit.
- Construcția la cheie: cu instalații, termoizolație, tâmplărie și finisaje medii, costul a fost de aproximativ 900–1.300 EUR/m². O casă de 95 m² ajunge astfel la 85.000–125.000 EUR.
- Racordurile: branșamentele la curent, apă, gaz și canalizare costă, împreună, aproximativ 20.000–50.000 RON. Unde nu există canalizare, mai adăugați o microstație de epurare sau o fosă.
- Curtea: gardul, aleea, poarta și sistematizarea terenului mai cer 5.000–15.000 EUR.
- Timpul: de la cumpărarea terenului până la mutare trec de obicei 12–24 de luni, iar autorizația de construire durează de una singură câteva luni. Tot acest timp plătiți chirie sau rata pentru teren.
Sfat: un calcul tipic pentru Florești arată așa: 45.000 EUR terenul, 110.000 EUR casa la cheie, 8.000 EUR proiectul și avizele, 8.000 EUR utilitățile și 8.000 EUR curtea. Totalul este de aproape 180.000 EUR, adică circa 900.000 RON. Păstrați încă 10% ca rezervă pentru neprevăzute.
Etapa 4: costurile lunare și valoarea la revânzare
- Naveta: drumul Florești–Cluj sau Apahida–Cluj poate dura 30–60 de minute la ore de vârf. O a doua mașină, cu combustibil, asigurare și întreținere, înseamnă ușor 800–1.500 RON pe lună.
- Facturile la energie: o casă nouă trebuie să respecte cerințele nZEB. Bine izolată și cu pompă de căldură, poate avea costuri de încălzire comparabile cu ale unui apartament. Panourile fotovoltaice le reduc și mai mult.
- Programul Casa Verde: AFM a finanțat în anii trecuți pompe de căldură și sisteme fotovoltaice. Sumele și calendarul se schimbă de la o sesiune la alta, deci verificați condițiile curente înainte să bugetați subvenția.
- Întreținerea casei: nu plătiți administrator, dar mai devreme sau mai târziu veți repara acoperișul, fațada sau centrala. Puneți deoparte lunar o sumă comparabilă cu întreținerea unui bloc.
- Revânzarea: apartamentele din oraș se vând de obicei mai repede. O casă din comunele de lângă Cluj sau Brașov își păstrează mai bine valoarea dacă se află pe o stradă cu utilități complete și aproape de transportul public sau de școli.
Sfat: înmulțiți costul navetei cu 10 ani și adunați-l la prețul casei. Dacă diferența față de apartament dispare, contează mai mult cât timp petrece familia în trafic decât prețul de achiziție.
Etapa 5: casele compacte, sub 110 m², care fac diferența
- Parterul compact: o casă pe un singur nivel economisește scara și simplifică structura. Un exemplu este acest proiect de casă parter de 67 m² cu 3 dormitoare. Varianta mai generoasă este casa parter de 85 m² cu 3 dormitoare.
- Două băi pe un nivel: pentru o familie cu copii mari, această casă parter de 97 m² cu 3 dormitoare și 2 băi rămâne sub pragul de 100 m².
- P+M sau P+1 pe lot îngust: pe terenurile mici din Florești sau Sânpetru, o amprentă redusă pe sol lasă loc de curte. Un exemplu este casa pe două niveluri de 89 m² cu 3 dormitoare.
- Garajul inclus: înlocuiește locul de parcare de 15.000–25.000 EUR din oraș. Puteți porni de la casa de 90 m² pe două niveluri, cu garaj pentru o mașină.
- Limita de 110 m²: casa modernă de 109 m² pe două niveluri, cu 3 dormitoare arată cât spațiu încape sub acest prag.
Sfat: fiecare 10 m² în plus costă, la cheie, încă 9.000–13.000 EUR. O casă de 85–100 m² cu formă simplă, acoperiș în două ape și băile grupate lângă bucătărie este cea care face construcția mai ieftină decât apartamentul. Pentru a încadra proiectul în POT, CUT și regimul de înălțime din certificatul de urbanism, discutați-l cu un arhitect local.
Greșelile cele mai frecvente
- Comparați prețul apartamentului cu costul construcției și uitați terenul, utilitățile și curtea.
- Cumpărați terenul înainte de a cere un certificat de urbanism.
- Nu puneți în calcul chiria plătită cât timp se construiește casa.
- Ignorați costul navetei și al celei de-a doua mașini.
- Alegeți o casă mai mare decât aveți nevoie și pierdeți astfel avantajul de preț.
